איך מחלקים 425 מיליון שקל? זה מה שהחליט העליון לגבי מתחם סומייל בתל אביב

החלטה תקדימית של בית המשפט העליון: בעלי קרקע שאין להם מטלת פינוי של מחזיקים בקרקע, צריכים לקבל תמורה גדולה יותר, ביחס לבעלי קרקע דומה שבה יש מחזיקים בקרקע. החלטה זו ניתנה במסגרת דחיית בקשת רשות ערעור שהוגשה על ידי בעל זכות במגרש במתחם סמל צפון (מתחם סומייל) שבמרכז תל אביב, אשר ביקש כי התמורה לו ולשותפיו בקרקע, במסגרת טבלאות ההקמאה, תיעשה תוך התעלמות מההתחייבויות השונות של בעלי הזכויות במקרקעין - ובכלל זאת מטלת פינוי מחזיקים.

ראשית התיק בדיון בתביעת פירוק שיתוף שהוגשה לבית המשפט השלום לגבי מתחם "סמל צפון", התחום על ידי הרחובות ז'בוטינסקי, אבן גבירול ובן סרוק בתל אביב. לאחר ביצוע התמחרות, נמכרו הזכויות במגרש לאפריקה ישראל מגורים תמורת 425 מיליון שקל. הרכב השופטים בראשות נועם סולברג דן בשאלה איך יחלקו סכום זה בין בעלי הזכויות.

בהתאם להוראות התב"ע החלה על המתחם, מוטלת על הבעלים חובת פינוי חלקתם המקורית לפני התוכנית, כתנאי להוצאת היתר בנייה. לפני המכירה, חלק מהבעלים ביצעו את מטלת הפינוי ואולם חלקם עדיין לא עשו כן.

במסגרת ההליך, התעוררה מחלוקת באשר לאופן חלוקת התמורה בין הבעלים: האם מי שביצע את מטלת הפינוי זכאי לחלק יחסי גדול יותר בתמורה? בפסק דין שהתקבל בבית משפט השלום, נקבע כי טבלת האיחוד והחלוקה מהווה את הבסיס לחלוקת הזכויות בין הבעלים, ונדחתה הטענה כי יש להביא בחשבון את המטלות הקבועות בהוראות התקנון, שכן על הבעלים היה להתנגד להליכי התכנון עוד לפני שאושרה טבלת האיחוד והחלוקה, כלומר לבעלי קרקע שביצעו את מטלת הפינוי אין זכות לקבלת תמורה גדולה יותר מאלה שלא ביצעו אותה.

"התוכנית יצרה מצב שלפיו ביצוע הפינויים הוא תנאי הכרחי לקבלת היתר במגרש"

בעלי זכויות, המיוצגים על ידי עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא-יתים ואלון קריביצקי, ממשרד שוב ושות', הגישו ערעור על פסק הדין האמור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו לבית משפט לערעורים אזרחיים. במסגרת הערעור, התקבלה טענתם כי תקנון התוכנית הוא חלק בלתי נפרד מטבלת ההקצאות, כי שווי זכות שמוטלת עליה מטלת פינוי נמוך יותר מזאת שלא מוטלת עליה מטלה כאמור, וכי אין היגיון במתן תמורה זהה לשני בעלי זכויות שלאחד יש מטלה להשלים שעדיין לא ביצע, לעומת זה שפונה.

השופטת עינת רביד כתבה בפסק הדין כי, "התוכנית, כמו גם התוכנית המפורטת, יצרה מצב משפטי שלפיו ביצוע הפינויים הוא תנאי הכרחי לקבלת היתר במגרש. אכן ביצוע פינוי חלקת המקור אינו תנאי שמונע העברת זכויות בחלקה המוקצית, אך אי מילוי חובה זו בוודאי מפחית את הערך הכלכלי של חלקה שאינה מפונה".

השופטת עינת רביד: "הליך פירוק שיתוף הוא הליך כלכלי שבמסגרתו יש למקסם את השווי של החלקות לבעליהן. ככל שיש חלקות שלא ביצעו את הנדרש על פי התוכנית לקבלת היתר וחלקות שכן ביצעו את הנדרש על פי התוכנית לקבלת היתר, יש לבצע אבחנה בין אותן חלקות, כדי שהחלקות שביצעו את הנדרש על פי התוכנית ותרמו למקסום הרווח, ייהנו לפחות מחלק מאותו רווח מוסף"

עוד הוסיפה השופטת כי, "מבחינה כלכלית, לא ייתכן שתהיה אחידות בשווי הקרקעות שיש ביניהן הבדל אינהרנטי הנעוץ בתוכנית עצמה. המשפט אמור להביא לתוצאה שאינה מנוגדת להגיון הכלכלי. הליך פירוק שיתוף הוא הליך כלכלי שבמסגרתו יש למקסם את השווי של החלקות לבעליהן. ככל שיש חלקות שלא ביצעו את הנדרש על פי התוכנית לקבלת היתר וחלקות שכן ביצעו את הנדרש על פי התוכנית לקבלת היתר, יש לבצע אבחנה בין אותן חלקות, כדי שהחלקות שביצעו את הנדרש על פי התוכנית ותרמו למקסום הרווח, ייהנו לפחות מחלק מאותו רווח מוסף. בכך אנו שומרים על עקרונות של צדק והגינות בין בעלי המקרקעין".

לבסוף, הוסיפה השופטת רביד כי, "לכך ניתן להוסיף שקביעה שכזו תעודד את בעלי הקרקעות לבצע את הפינויים מוקדם ככל האפשר, ובכך היזמות וחידוש הבנייה בקרקע לטובת הכלל תגיע מהר יותר. שהרי לו נהגו כל בעלי הקרקע בדרכם של אלה שלא פינו את חלקותיהם בעצמם, התמורה היתה מופחתת לכולם, ואף היזמות בקרקע, הבנייה והחידוש היו מתעכבים זמן רב יותר וכלל הציבור היה יוצא נפסד".

עו"ד שמואל שוב: "במקרה זה ועדות התכנון החליטו לקבוע מנגנון ייחודי שלפיו כל הבעלים בקרקע קיבלו יחידות דיור בהיקף זהה, ללא קשר האם חלקותיהם תפוסות או פנויות. עם זאת, הם קבעו מגבלה שלפיה כל אחד יצטרך לפנות את חלקתו המקורית. בית המשפט דחה את הניסיון של בעלים שהחזיק חלקות תפוסות ליהנות רק מהיקף היחידות הגבוה יותר, שאותו קיבל ללא המחויבות לפנות את המחזיקים בחלקתו, דהיינו להטיל את המחויבות על כולם. החלטת בית המשפט עושה צדק, כך שמי שחלקתו פנויה לא ייפגע בגלל מי שלא טרח לפנות את חלקתו"

התובע ובעל הזכויות בקרקע, אברהם קטרי, ביקש תחילה את רשות הערעור השנייה, אך בהמלצת העליון חזר בו מבקשתו לרשות ערעור, ודרישתו נדחתה. קטרי גם יישא בהוצאות משפט כוללות של כ-12 אלף שקל.

עו"ד שוב ציין כי, "במקרה זה ועדות התכנון החליטו לקבוע מנגנון ייחודי שלפיו כל הבעלים בקרקע קיבלו יחידות דיור בהיקף זהה, ללא קשר האם חלקותיהם תפוסות או פנויות. עם זאת, הם קבעו מגבלה שלפיה כל אחד יצטרך לפנות את חלקתו המקורית. בית המשפט דחה את הניסיון של בעלים שהחזיק חלקות תפוסות ליהנות רק מהיקף היחידות הגבוה יותר, שאותו קיבל ללא המחויבות לפנות את המחזיקים בחלקתו, דהיינו להטיל את המחויבות על כולם. החלטת בית המשפט עושה צדק, כך שמי שחלקתו פנויה לא ייפגע בגלל מי שלא טרח לפנות את חלקתו".