הנחה של 40% באשקלון, ושל 850 אלש"ח בחיפה: ההטבות של זוכי הגרלת "דירה בהנחה" שתינעל השבוע

אחת השאלות החשובות שכל נרשם להגרלה של תוכניות "דירה בהנחה" שואל את עצמו היא מה גובה ההנחה שלה יהיה זכאי במידה שיזכה בהגרלה. שאלת גובה ההנחה הופכת להיות מבלבלת במיוחד לאור העובדה כי מנגנון קביעת גובה ההנחה כפי שיתואר בהמשך, הנו מורכב למדי.

חישוב שעשה השמאי רועי בן יהודה, לשעבר שמאי מחוז ירושלים וכיום שמאי עצמאי שפועל בעיקר מול רשות מקרקעי ישראל , לגבי שישה פרויקטים שמשתתפים בהגרלה הנוכחית של "דירה בהנחה", העלה כי גובה ההנחה נע בין 400 ל-600 אלף שקלים עבור דירת שלושה חדרים בגודל של 75 מ"ר, הנחה שנעה בין 530-670 אלף שקלים עבור דירת ארבעה חדרים בגודל של 100 מ"ר והנחה של 600-845 אלף שקלים עבור דירת חמישה חדרים בגודל של 125 מ"ר. בסך הכל, שיעור ההטבה ממחיר הדירה העדכני שמצא בן יהודה נע בטווח שבין 20%-40% משווי הדירה, בתלות בגודל הדירה ובמיקום הפרויקט המדובר. נציין כי בן יהודה הניח כי גודל הדירה מחושב לפי מפתח של 25 מ"ר לחדר, הנחה שלאו דווקא תואמת את נתוני תכנון הפרויקטים, שאינם ידועים עוד.

חישוב שעשה השמאי רועי בן יהודה, לשעבר שמאי מחוז ירושלים, לגבי 6 פרויקטים שמשתתפים בהגרלה הנוכחית של "דירה בהנחה", העלה כי גובה ההנחה נע בין 400 ל-600 אלש"ח עבור דירת 3 חדרים בגודל של 75 מ"ר, הנחה שנעה בין 530-670 אלף שקלים עבור דירת 4 חדרים בגודל של 100 מ"ר והנחה של 600-845 אלש"ח עבור דירת חמישה חדרים בגודל של 125 מ"ר

שיעור ההטבה הגבוה ביותר נמצא בפרויקט של האחים בוסקילה בשכונת אשקלון מזרח (אבן עזרא) בעיר אשקלון. שם המחיר סופי לאחר הנחה לדירת שלושה חדרים צפוי לעמוד על 784 אלף שקלים כאשר גובה ההטבה עומדת על 522 אלף שקלים ושיעור ההטבה עומד על 40% ממחיר הדירה העדכני. דירת ארבעה חדרים בפרויקט תעמוד על 1.142 מיליון שקלים כאשר גובה ההנחה עומדת על 600 אלף שקלים ושיעור ההטבה על 34% ממחיר הדירה העדכני. מחירה הסופי של דירת חמישה חדרים, לעומת זאת, יעמוד על 1.578 מיליון שקלים כאשר גובה ההנחה עומד על 600 אלף שקלים ושיעור ההטבה עומד על 28% ממחיר הדירה העדכני.

פרויקט נוסף שנבדק הוא פרויקט של א.י מגדלי טופז בשכונת "דרום חיפה" בחיפה במסגרתו מוגרלות 142 יח"ד. מחיר סופי לאחר הנחה של דירת שלושה חדרים בפרויקט יעלה לפי הערכת שמאי 1.11 מיליון שקל כאשר גובה ההטבה עומד על 600 אלף שקלים ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 35%. דירת ארבעה חדרים תעלה לאחר הנחה 1.6 מיליון שקלים כאשר גובה ההטבה עומד על 676 אלף שקלים ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 30%. דירת חמישה חדרים תעלה לפי החישוב כ-2 מיליון שקלים לאחר הנחה כאשר גובה ההנחה עומד על 845 אלף שקלים ושיעור ההנחה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 30%.

הנחות גדולות נרשמו גם פרויקט של חברת עמרם את ביטון, מתחם ה-1000 בע"מ, בקריית סביונים ביהוד במסגרתו מוגרלות 166 יח"ד. מחיר סופי לאחר הנחה של דירת שלושה חדרים בפרויקט יעלה לפי הערכת שמאי 1.87 מיליון שקל כאשר גובה ההטבה עומד על כ-500 אלף שקלים ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 21%. דירת ארבעה חדרים תעלה לאחר הנחה כ-2.5 מיליון שקלים כאשר גובה ההטבה עומד על 667 אלף שקלים ושיעור ההטבה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 21%. דירת חמישה חדרים תעלה לפי החישוב כ-3.1 מיליון שקלים לאחר הנחה כאשר גובה ההנחה עומד על 834 אלף שקלים ושיעור ההנחה ממחירה העדכני של הדירה עומד על 21%.

מנגנון מורכב ולא פשוט להבנה

אז איך מחשבים את ההנחה? חישוב ההנחה בפרויקט מסוים מורכב ומשווה בין שתי אפשרויות. אפשרות ראשונה היא המחיר הראשוני שנקבע עבור הדירות המשתתפות בהגרלה האחרונה ומופיע באתר ההגרלות של משרד השיכון (מתייחס למחיר למ"ר בתאריך 31.12.2020), ממנו נגזר שיעור ההנחה של 25% ממחיר הדירה ללא מגבלה על גובה ההנחה.

אולם בעקבות עליית מחירי הדירות והביקורת על כך שגובה ההנחות ביחס למחירי השוק הנוכחיים גבוהים מאוד, הוחלט להעלות את המ"ר בחישוב ערך הדירה ולהגביל את גובה ההנחה המקסימלי בפרויקטים. בדרך כלל מדובר על סכום של 500-600 אלף שקלים בתלות היישוב שבו נמצא הפרויקט. זוהי האפשרות השנייה.

מחיר הדירה הסופי נקבע על פי המנגנון הבא: מחיר הדירה לאחר הנחה הגבוה ביותר מבין שתי האפשרויות, ובתנאי שלא יעבור את מחיר הדירה שנקבע ב-31.12.2020 ללא הנחה. במקרה ומחיר הדירה לאחר הנחה באפשרות השנייה עבר את המחיר המקורי של הדירה ללא הנחה, מחירה הסופי של הדירה יהיה המחיר המקורי כי שנקבע בתאריך 31.12.2020.

לטובת המחשת החישוב ניקח מקרה של דירת ארבעה חדרים בפרויקט גילה בירושלים (הגרלה מספר 2504). מחיר דירה נכון ליום 31/12/2020 )כולל מע"מ ושטחים צמודים( עמד על 2.095 מיליון שקל. שיעור ההנחה עבור הדירה הזו עומד על 25% שהם כ-524 אלף שקלים. שווי הדירה לאחר הנחה עומד על 1.571 מיליון שקלים. לעומת זאת, מחיר דירה עדכני בפרויקט (כולל מע"מ ושטחים צמודים) עומד על 2.632 מיליון שקלים. גובה ההנחה במקרה הזה הוא 500 אלף שקלים והמחיר העדכני לאחר הנחה עומד על 2.132 מיליון שקלים.

המחיר לאחר ההנחה הגבוה יותר הוא באפשרות השנייה. התנאי השני קובע שמחיר הדירה העדכני לא יכול להיות גבוה יותר מאשר ערך הדירה המקורי ללא הנחה ולכן המחיר הסופי של הדירה יקבע לפי מחיר הדירה המקורי ללא הנחה - 2.095 מיליון שקלים. גובה ההנחה בפועל הנגזר מחישוב זה הוא למעשה הפער בין ערך הדירה העדכני לערך הדירה הסופי, והוא עומד על 532.6 אלף שקלים.  

"המנגנון הזה לא פשוט להבנה", אומר השמאי רועי בן יהודה, "לא לאנשי מקצוע ובטח לא לציבור הרחב שמנסה להבין מה המחיר שזורקים לו. אדם שזכה בדירה לא יודע על מה חלה ההנחה, אתה לא קונה כאן משהו במאה שקל אלא משהו בהרבה מאוד כסף כשאין לך מושג מה המחיר בפועל" 

"המנגנון הזה לא פשוט להבנה", אומר בן יהודה, "לא לאנשי מקצוע ובטח לא לציבור הרחב שמנסה להבין מה המחיר שזורקים לו. אדם שזכה בדירה לא יודע על מה חלה ההנחה, אתה לא קונה כאן משהו במאה שקל אלא משהו בהרבה מאוד כסף כשאין לך מושג מה המחיר בפועל. אנחנו צריכים לפשט את זה עבור האזרחים, זה לא אומר להם כלום המחיר שמראים להם המכרזים. 11 אלף למ"ר אבל איך זה מתרגם במחיר הדירה? אף אחד לא יודע. זה יותר מורכב כי אתה גם לא יודע מה שטח הדירה, וזה נעלם מאוד גדול. אתה לא יודע מהי הדירה שאתה קונה ומהי העלות ומהן המשמעויות, צריך לעשות סדר לאנשים".

המומחים ממליצים: תגיעו להגרלה עם ידע מוקדם 

עו"ד אריאל פרידמן, ממשרד פרידמן סלע ושות', מומחה לייצוג בעסקאות נדל"ן, מציין כי "במסגרת הגרלות 'דירה בהנחה', הזכאים צריכים להיות מודעים לכך שמעבר לזכייה עצמה, יש חשיבות רבה להבנת ההיבטים הכלכליים והמשפטיים של העסקה. ביצוע בדיקות כדאיות באמצעות שמאי מקצועי הוא שלב קריטי, שכן הוא מספק תמונת מצב מדויקת על עלויות צפויות, רמת הפיתוח באזור, והערכת שווי הנכס בפועל. בנוסף, הזכאים צריכים לשים לב שהמחיר הנקוב בהגרלה עשוי להיות מושפע ממדדים או תוספות אחרות, ולכן הבנה מלאה של ההשלכות הכלכליות באמצעות הערכה מקצועית יכולה למנוע הפתעות בלתי צפויות ולהבטיח יציבות בתהליך הרכישה".

מאור אוחנה מנכ"ל "דרכנו" רשת לייעוץ משכנתאות: ""להגרלה מומלץ לבוא עם הידע המוקדם לגבי העלות הסופית והמקסימלית שבה יוכלו לעמוד ולבחור את הדירה בהתאם. זה יאפשר לזוכים להתמודד על הדירות שנמצאות בגבול היכולת הכלכלית שלהם ולא לבחור בדירות שאותן לא יוכלו לממן. עדיף לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן מאשר לזכות בדירה גדולה שאותה לא ניתן יהיה לממן"

מאור אוחנה מנכ"ל "דרכנו" רשת לייעוץ משכנתאות מציין כי "רכישת דירה במסגרת תוכנית דירה להנחה היא כדאית מאוד מבחינת הזכאים ומבטאת הטבה של מאות אלפי שקלים, אולם הזוכים בהגרלות צריכים להיערך פיננסית מראש וההמלצה שלנו היא לא להמתין לשלב בחירת הדירה, לבחור את הדירה ורק  אחר כך לחפש את מקורות המימון אלא לבדוק כבר בעת הזכייה מה הסכום העומד לרשותם. לאחר שמקורות ההון העצמי ויכולת ההחזר ידועים ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שאותה הם יוכלו לרכוש במסגרת ההגרלה. יש לזכור שהמחיר למ"ר אינו סופי ויש להוסיף לו את עלות המרפסת, המחסן והחניה".

עוד מוסיף אוחנה כי "להגרלה מומלץ לבוא עם הידע המוקדם לגבי העלות הסופית והמקסימלית שבה יוכלו לעמוד ולבחור את הדירה בהתאם. זה יאפשר לזוכים להתמודד על הדירות שנמצאות בגבול היכולת הכלכלית שלהם ולא לבחור בדירות שאותן לא יוכלו לממן. עדיף לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן מאשר לזכות בדירה גדולה שאותה לא ניתן יהיה לממן. בשנים האחרונות ראינו זוגות רבים שזכו בדירות אבל בגלל הערכות לא נכונה הם לא הצליחו לממן את הדירה  ונאלצו לותר על הזכייה".