בית המשפט העליון דחה כ-70 ערעורים בנושא פיצויים

כ-70 ערעורים על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז המרכז סביב תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3 נדחו פעמיים – הן על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו והן על ידי בית המשפט העליון. הצידוק: פסק הדין המפורסם דלי דליה, אשר קבע כי בעלי זכויות יוכלו לטעון פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התכנוני ש"אבד".

המערערים טענו בפני ועדת הערר כי אישור התוכנית המחוזית פגע בפוטנציאל התכנוני לשינוי ייעוד שהיה גלום במקרקעין, וכי נפגעה ציפייתם של בעלי המקרקעין כי הייעוד שלהם ישתנה לייעוד שערך השוק שלו גבוה יותר. חלק מהעררים התקבלו, ובעניינם קבעה ועדת הערר כי התקיימה פגיעה כתוצאה מאישור התוכנית. יתר העררים נדחו על ידי ועדת הערר על הסף. היא קבעה כי התוכנית לא פגעה במקרקעין הרלוונטיים, נוכח ייעודם החקלאי לפני האישור.

ביהמ"ש לעניינים מנהליים לא מצא סיבה להתערב בהכרעתה העקרונית של ועדת הערר לגבי המינימום הנדרש לבחינת קיומה של "ציפייה סבירה" לשינוי הייעוד, וציין כי "רף נמוך מכך יכול להביא לתוצאה אבסורדית, לנטל שהציבור לא יוכל לעמוד בו"

המערערים לא ויתרו, ופנו לבית המשפט לעניינים מנהליים. זה ציין כי "פגיעה בפוטנציאל התכנוני, שבאה בגדרי 'פגיעה' לפי סעיף 197, תיכון כאשר מידת הוודאות לאישור תוכנית לשינוי ייעוד משביח או להשבחה בדרך של תוספת זכויות, היא קרובה לוודאי". לפיכך הוא לא מצא סיבה להתערב בהכרעתה העקרונית של ועדת הערר לגבי המינימום הנדרש לבחינת קיומה של "ציפייה סבירה" לשינוי הייעוד, וציין כי "רף נמוך מכך יכול להביא לתוצאה אבסורדית, לנטל שהציבור לא יוכל לעמוד בו, ולשיתוק עבודתן של מוסדות התכנון העוסקות בתכנון המתארי".

המערערים הגישו ערעור נוסף, אל בית המשפט העליון, בפני השופט עוזי פוגלמן. זה קבע כך: "אותה שאלה עקרונית שהתעוררה בבקשות שלפניי, הנוגעת להכרה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, והיקפה של הכרה כאמור, נדונה והוכרעה בצורה מקיפה בעניין דלי דליה. לפיכך, בקשות הרשות לערער דנן אינן מעוררות עוד שאלה עקרונית בעלת חשיבות כללית.

הבקשות שלפנינו אינן מגיעות לרף הבסיסי של תוכנית מופקדת, וממילא החידוד הנדרש כפועל יוצא מההערה האמורה אינו נדרש בהליך זה. קביעותיו של בית המשפט בעניין זה התבססו על ניתוח מהתשתית העובדתית שהונחה לפניו" 

הכרעותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים בשאלה זו עולות בקנה אחד עם אמות המידה שהותוו בפסק הדין בעניין דלי דליה, גם אם אין מדובר בזהות מוחלטת בין הקביעות. בהינתן האמור, אף יישומן של הקביעות העקרוניות שהונחו בפסק הדין על עניינם של המבקשים לפניי לא מקים עילה למתן רשות לערער ב'גלגול שלישי'".

עוד ציין השופט פוגלמן כי "הבקשות שלפנינו אינן מגיעות לרף הבסיסי של תוכנית מופקדת, וממילא החידוד הנדרש כפועל יוצא מההערה האמורה אינו נדרש בהליך זה. בהמשך לכך, גם השגות המבקשים על קביעותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים בשאלה אם התוכנית הגבילה את השימוש במקרקעין שהיה מותר בו לפני אישורה אם לאו, הן טענות במישור יישום הדין, וקביעותיו של בית המשפט בעניין זה התבססו על ניתוח מהתשתית העובדתית שהונחה לפניו".

לעיון בפסק הדין במלואו לחצו כאן

תוכנית ענק שכוללת ארבע רשויות שונות – 
שירוויחו לא מעט מההחלטה

תוכנית תמ"מ 21/3, תוכנית המתאר המחוזית של מחוז מרכז, היא תוכנית שנוגעת בקרקעות רבות בארבע רשויות מקומיות - נס ציונה, פתח תקווה, ראשון לציון וחוף השרון. לדברי עו"ד צבי שוב , מומחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה, "הרשויות הללו צפויות להרוויח מיליארדים על חשבון אותם בעלי קרקע, ומדובר בפגיעה של מיליארדי שקלים בבעלי הזכויות. 

עו''ד צבי שוב

פסק הדין צפוי לפגוע פגיעה משמעותית ביותר בזכות הקניין של בעלי זכויות בקרקע, שכן משמעותו היא הפחתה דרסטית בשיעור הפיצויים במסגרת תביעת ירידת ערך, ללא כל הצדקה. פסק הדין אינו הגיוני וכמעט שלא ניתן ליישם אותה, שכן בעלי קרקעות כמעט לא יקבלו פיצויים, אלא במקרים נדירים. על מנת להפקיד תוכנית נדרשים הליכים רבים, הכרוכים בזמן רב ובהוצאת כספים ניכרים. כל העוסקים בתחום יודעים שהשאלה אם תוכנית אכן תתאשר בסופו של דבר היא ספקולציה ופתח לאינספור מחלוקות".