ורד אולפינר סקל

ורד אולפינר היא רואת חשבון ועורכת דין, עובדה שמהווה יתרון לעיסוק שלה בתחום הנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. הבקיאות שלה בתחום המיסוי קריטית בפרויקטים אלה, שבהם היא מלווה יזמים ודיירים. אולפינר עברה למגזר הפרטי לאחר כ־15 שנים ברשות המיסים בתפקידים שונים. בתפקידה האחרון ברשות המיסים ניהלה את המחלקה המקצועית מקרקעין וקבלנים, בתפקיד שבו ריכזה את מדיניות הרשות בתחום המקרקעין, ובין השאר הובילה את כל החקיקות המשמעותיות בתחום הנדל"ן בשנים אלו, לרבות מיסוי עסקאות פינוי־בינוי ותמ"א ,38 מיסוי דירות מגורים, קרנות השקעה במקרקעין ועוד. נוסף עלכך, אולפינר ייצגה את רשות המיסים בוועדות בין־משרדיות (דיור בר־השגה, ועדת היגוי תמ"א ,38 ועדה בין־משרדית להתחדשות עירונית ועוד); היא הייתה אחראית על פרסום חוזרים מקצועיים המהווים למעשה את עמדת הרשות והוצאת החלטות מיסוי מקדמיות (רולינגים). כל העבודה הקשה שנעשתה בהליכי החקיקה היוותה בסיס לתחום ההתחדשות העירונית שהולך וצומח. תחת ניהולה פעלה המחלקה בשיתוף פעולה מלא ובעבודה צמודה עם משרדי ממשלה נוספים הרלוונטיים לתחום – משרד הבינוי והשיכון, החשב הכללי (בעיקר בליווי מיסויי של עסקאות BOT ו־PFI ) אגף תקציבים, מנהל התכנון, משרד רה"מ ועוד. לצד העבודה השוטפת בתחום המקרקעין, ריכזה אולפינר עבודת צוות תכנוני מס חייבי דיווח, וייצגה את ישראל בקבוצת העבודה ATP של ה־OECD.

סוגיות מורכבות בהיבטי המס
תחום הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט מעוררים סוגיות משמעותיות ומורכבות בכל היבטי המס – שבח, רכישה, מע"מ, מס הכנסה. כאשר בוחנים עסקה יש לבחון את כל היבטי המס שלה - החל בשלב בחינת הפרויקט הפוטנציאלי בידי היזם, וכלה בליוויו בעת מכירת הדירות. לעיתים עמדה מסוימת במיסוי מקרקעין יכולה להוביל לחבות מס מיותרת במע"מ. שילוב הידע המשפטי המקצועי עם הידע החשבונאי והכלכלי של אולפינר מהווה יתרון, משום שבסופו של דבר הלקוחות מבקשים לדעת את השורה התחתונה: "כמה צריך לשלם?" ישנם מקרים נדירים יותר, אבל קיימים, שבהם דייר תושב חוץ לא מסכים לחתום עד שלא יבין מה יהיה המיסוי במדינה שבה הוא נחשב תושב. לדברי אולפינר, עמדות רשות המיסים משתנות לא פעם ולכן חייבים לחיות את התחום ,24/7 לשלב הרבה מאוד יצירתיות ולעשות זאת בעת בחינת אופן ביצוע עסקה בתחום ההתחדשות העירונית. חשוב לשלב הוראות חוק נוספות שיש בהן כדי להפחית את המס, גם אם אינן הוראות ספציפיות להתחדשות עירונית. לדברי אולפינר, חשוב לשקול מתי כדאי להשלים את הייעוץ בפנייה לרולינג, כדי לקבל ודאות מוחלטת באשר לחשיפת המס בעסקה. ייתכנו מקרים שבהם ללא רולינג לא תהיה עסקה. כדי למסות נכון, חובה להכיר את כל הרגולציה העוטפת את תחום ההתחדשות העירונית. המיסוי אינו יכול "לחיות" בנפרד ובמנותק: הוא חייב להשתלב והיכן שיש עדיין חסמי מס. אולפינר סבורה כי חובה על רשות המיסים לפעול להסרת החסמים.

מלווה גם בנייה להשכרה בשילוב התחדשות עירונית
אחד מהתחומים ה"לוהטים" כיום הינו השכרה למגורים. בתכנוןנכון שנעשה מראש ניתן לשלב בין תמריצי המס שנקבעו בחקיקה ל"השכרה למגורים", לבין תמריצי המס שניתנו לפרויקטים של התחדשות עירונית.

האתגר הגדול בבניית עסקה שכזו הינו ניצול מרבית הפטורים והקלות המס שניתנו, במשולב, ומתן תשומת לב מיוחדת לכל היבטי המס – שבח, רכישה, מע"מ ומס הכנסה, כדי לא לגרום לנזק מיסויי, וכל זאת תוך התייחסות לתוכנית העסקית הכלכלית המהווה את הבסיס לכך.

מדובר באתגרי מיסוי לא פשוטים, שמחייבים התייחסות משולבת לכל היבטי המס ולפעילות העסקית, ובכך אולפינר נחשבת לאחת המומחיות המובילות.