ועדת ערר: מחסן ששימש למגורים ימוסה בהתאם לייעודו החוקי

ועדת הערר המחוזית בתל אביב אימצה לאחרונה את עמדת רשות המיסים, וקבעה כי נכס שמיועד למחסן ומשמש למגורים ימוסה בהתאם לשימוש בפועל - ולא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח או מחישוב לינארי מוטב לדירת מגורים. עד היום, סיווג הנכס המקובל היה לפי השימוש בפועל ולא לפי הייעוד החוקי והמקורי שלו.

בשנת 1993 רכש המערער מחסן בקומת מרתף בבניין דירות ברחוב ביאליק בתל אביב. הנכס היה מוגדר על פי חוק התכנון והבנייה כ"מחסן" ו"חדר כביסה", אולם בעליו הסב אותו למגורים וכעבור 20 שנה אף הוגש נגדו כתב אישום בגין שימוש חורג על ידי עיריית תל אביב. בשנת 2016 מכר בעל המחסן את הנכס. רשות המיסים דרשה ממנו לשלם מס שבח על המכירה, אולם המוכר טען כי על מס השבח להיות מחושב כמס ליניארי - בהתאם למכירת "דירת מגורים מזכה". 

ועדת הערר קיבלה פה אחד עמדת רשות המיסים, לפיה על אף שאין חולק שהנכס שימש עשרות שנים למגורים, אין עסקינן ב"דירת מגורים" ולכן העורר יחויב במס שבח מלא בגין המכירה. נקבע כי יש לבחון את מהות הנכס הנמכר לצורכי ההטבה ממס שבח (פטור/חישוב מס ליניארי מוטב) בהתאם לדיני התכנון והבנייה.

[quote]

בין שלל הנימוקים לדחיית הערר, צוינו ההליכים הפליליים שהתנהלו נגד העורר בפן התכנוני בגין הפיכת הנכס למגורים וכן העובדה שתכנונית לא ניתן היה להכשיר את הנכס כ"דירת מגורים" בהתאם לחוקי התכנון והבנייה בשל מגבלות פיזיות והניסיונות להכשירו בדיעבד כשלו. מעבר לכך, לצורך חיוב בהיטל השבחה (כמו נכסים רבים בתל אביב), טען העורר בהליך קודם כי אין מדובר ב"דירת מגורים".

ועם כל זאת, הוועדה דאגה להזכיר לרשות המסים כי במצבים הפוכים, דוגמת דירת מגורים אחת שפוצלה לשתיים ללא היתר, טוענת רשות המסים כי מדובר בשתי דירות מגורים ולפיכך נשלל פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים יחידה", ובכך היא סוטה מעמדתה בערר דנן שהמבחן הקובע הוא הייעוד על פי חוקי התכנון והבנייה.

לדברי עו"ד ורו"ח ורד אולפינר סקל , מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת רואי החשבון EY , להחלטה חשיבות רבה מאוד בפרויקטים של התחדשות עירונית , שבחלקם הבינוי והשימוש בפועל מנוגד לדיני התכנון והבנייה - דירות מפוצלות, שימוש  שאינו תואם ייעוד תכנוני ועוד. לדבריה, "אמנם בפינוי בינוי יש סטייה מהגדרות החוק, אולם שינוי מדיניות זה יכול ויזלוג גם לתחום זה". 
אולפינר סקל מדגישה כי השאלה העולה היא האם בעלים אשר פיצל את דירתו ללא היתר יהיה זכאי לפטור הייעודי ממס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית באופן מלא, ובהתאם גם להטבת מע"מ בשיעור אפס, או שמא רשות המסים תטען בניגוד לעמדתה בערר דנן כי יש לבחון זאת לפי השימוש בפועל, להתעלם מדיני התכנון והבנייה, ועל כן תקום חבות חלקית במס שבח ובמע"מ. "המסקנה המתבקשת מהחלטת ועדת הערר היא, כי כיום בעת התקשרות בהסכמים למכירת נכס המשמש בפועל לשימוש שונה מייעודו התכנוני יש לבחון לעומק את השלכות המס - שבח, רכישה וכמובן מע"מ - לאור החשיפה המיסויית".