"המטרה: שהרשויות יקבעו מתחמית היכן יינתן פטור מהיטל השבחה"

"אי-הוודאות היא אחד הדברים החשובים שיש לטפל בהם בענף הנדל"ן", הצהיר היום (ג') אריאל יוצר, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר ויו"ר הוותמ"ל, בכנס מיסוי נדל"ן 2020 של מרכז הנדל"ן ופירמת ראיית החשבון EY ישראל. "אחד הנושאים המרכזיים בהקשר זה הוא היטל ההשבחה, נעלם משמעותי מאוד בעולם הנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט".

"היינו רוצים להכניס יותר ודאות לתהליך הזה", המשיך יוצר, שהשתתף בפאנל מיוחד בנושא עולם מיסוי הנדל"ן, בהנחיית רו"ח ועו"ד ורד אולפינר. "פעם אחת בניסיון שהרשויות 'יסמנו' מראש, ברמה המתחמית, איפה יינתן פטור מלא מהיטל השבחה , איפה יינתן פטור חלקי ואיפה בכלל לא יינתן פטור. לטעמי זהו דבר שאפשר לעשות. פעם שנייה – כידוע, גם כאשר רשות אישרה את הפטור, נדרש לכך אישור של משרד הפנים. מדובר בתהליך ארוך מאוד ומסרבל, וברשויות מקומיות מסוימות הוא מיותר. אנחנו מעוניינים לבחון זאת ולראות אם כפל האישורים נדרש ואם יש בו טעם".

"הנושא היחיד שבו אי-אפשר להגיע להסדר הוא נושא היטל השבחה ", אמר בפאנל חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שנבחר לאחרונה לקדנציה נוספת בתפקיד. "השמאי מטעם היזם לא יכול להתדיין עם שמאי הוועדה, אלא חייבים ללכת לשמאי מכריע במקרה של מחלוקת. חוק שמנסה לשים לזה סדר עבר בכנסת בקריאה ראשונה, אך הוא מתייחס רק למחלוקות שבהן ההשבחה היא עד 70,000 שקל. 

הרבה אנשים לא מבינים מה עושה שמאי מקרקעין באמת: כמו בכל מקצוע יש הרבה מאוד אסכולות, והן אלו שמביאות לתוצאות אחרות, לתובנות אחרות או למספרים אחרים. אסכולות שונות מביאות לא פעם לתוצאות שונות, אבל את אי-הוודאות אפשר לצמצם. לדוגמה, בהתחדשות עירונית המועד הקובע משביע מאוד על העניין וגורם לא פעם לפנייה לשמאי מכריע. אם המדינה תקבע באופן מוחלט מהו המועד הקובע, הפערים הרבים יצטמצמו. חשוב שהמדינה תתאפס ותחליט בנושא הזה, במקום להידרש שוב ושוב לשומה מכריעה".

"כל המנגנון של היטל ההשבחה הוא מיסודו עקום", השיב יוצר. "נבנָה כאן מנגנון מסורבל ומסובך כל כך, עד שאני יכול להציג על כל חוות דעת חמש חוות דעת אחרות. המשק ושוק הנדל"ן מבזבזים על עניין ההשבחה יותר מדי זמן. אם נדע מהי עלות ההשבחה למטר, ולא יהיה על זה וויכוח, כולנו נרוויח  מזה".

"אין שום סיבה לתחום את נושא רווחיות היזם מלמעלה"

במהלך הפאנל דנו מסילתי ויוצר גם בנושא תקן 21 והוראותיו, בעיקר על רקע התיקון שנעשה לו בימים אלו, בשיתוף לשכת שמאי המקרקעין. מסילתי אמר בהקשר זה כי יש להסיר את המגבלה על רווחיות היזם בפרויקטים להתחדשות עירונית, כפי שנקבע בטיוטת התיקון לתקן 21: "כתבנו לאחרונה הערות לתיקון התקן, ואני מקווה שיהיה מי שיקשיב להן ויבחן אותן ברצינות. בין היתר נקבע בטיוטת התיקון כי הרווח של היזם צריך להיות תחום מלמעלה - אסור שירוויח יותר מ-30%. במילים אחרות, נאמר ליזם – 'אנחנו שמחים שיש לך יכולות כלכליות, זה מצוין שאתה מוכר טוב, אבל לא מתאים לנו שהפרויקט שלך ירוויח כל כך הרבה. תוריד קומה, תגדיל צפיפות, העיקר שהרווח לא יעלה על 30%'. אני מקווה שניתן יהיה לתקן את העניין הזה, ולהוריד את החסם המיותר".

"לא למדתי את הסוגיה לעומק, אך אני מכיר אותה, והוצגה כאן תמונה חצי מלאה", אמר בתורו יוצר, והסביר: "אני בעד שכולם יצאו עם רווח בידם, גם היזם וגם המדינה, הבעיה היא שהיזמים מגיעים לוועדות התכנון ואומרים: 'אני צריך 100 קומות'. ברור שהרווח והצפיפות באים אחד על חשבון השני. בדרך כלל הקריאה לצמצום רווח היזם עולה בהקשר של רמת הציפוף, בקשר לשאלה כמה יחידות דיור אפשר להכניס לתא שטח מסוים, וזו תמיד נגזרת של הרווח".