חוקי המס החדשים: האם אתם בצד של המקלות או הגזרים?

חוק ההסדרים המתגבש בימים אלה כולל שינויי חקיקה רבים בתחום מיסוי המקרקעין, רבים מהם במטרה להגדיל את היצע  - מביטול הטבות מס לבעלי קרקעות ש"יושבים על הקרקע", דרך קיצור התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק ב-2 דירות במקביל ועד לסגירת פרצת המס על דירות המעטפת ממנה נהנה המאיון העליון.

בין היתר מוצעת בטיוטת החוק הוראת שעה, לפיה בעלי קרקע פרטית בייעוד מגורים שלגביה יש תוכנית בניה ללפחות 15 דירות ושימכרו את הקרקע ליזם עד סוף 2026, יוכלו לשלם מס שבח מופחת של 25% במקום 47%, על השבח מיום הרכישה ועד לנובמבר 2001. עם זאת ההטבה תינתן במלואה רק במידה שהבנייה הסתיימה בתוך 48 חודשים מיום המכירה. ככל שהבניה תתארך מעבר לכך תלח ההטבה ותקטן, עד לביטולה המוחלט ככל שהבניה לא הסתיימה כעבור 96 חודשים (4 שנים).

לדברי עו"ד ורד אולפינר, שותפה וראש תחום מיסוי נדל"ן בפירמת EY , ואשר בעצמה שימשה בעבר כמנהלת המחלקה המקצועית מקרקעין וקבלנים ברשות המסים, הוראת השעה נדרשת, אך התנאי המחייב לפחות 15 דירות מיותר. "בעבר יצאו שתי הוראות שעה דומות, ובשתיהן נקבע הרף על 8 דירות. לא ברור מה ביקשה רשות המסים להשיג בהצבת הרף הפעם על 15? אם המטרה היא להאיץ מימוש זכויות בניה למגורים, הרי שגם למגרשים שבהם 8 ו-10 דירות יש חשיבות. ואם הכוונה היא לעודד רק בניה רוויה, היה ניתן לכתוב זאת מפורשות".

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', מוסיף כי "החיסכון במס שבח הוא בהחלט משמעותי אולם ספק בעיני אם הדבר יוביל לשינוי כלשהו. מאוד מפתיע יהיה לגלות שבעלים של קרקע מופשרת לבניה על פי תכנית שבתוקף, המתין בשנים האחרונות ולא מימש אותה בבנייה, בקומבינציה או במכר. זה מעט נאיבי מצד המחוקק לצפות שעתה ישוחררו קרקעות בעקבות ההטבה האמורה. כל מי שמכיר את השוק, יודע היטב שהחסם המרכזי הוא התכנון. מרגע שהוסר החסם והקרקע מאפשרת בניה, היא מיד יצאה למימוש. הוראת השעה לא באמת תקדם עסקאות שלא היו יוצאות ממילא לפועל בתקופה זו".

שלילת הטבת המיסוי הלינארי מבעלי קרקע שאינם בונים

אלא שלצד הגזר, כוללת ההצעה גם מקל המופנה כלפי בעלי קרקעות למגורים אשר "יושבים עליהן" מבלי לממשן – והיא ביטול חישוב מס השבח הלינארי המוטב שממנו עשויים היום ליהנות בעלי הקרקע – אם לא יקדימו לממש אותה באמצעות בניה.

עו"ד ורד אולפינר מבקרת בחריפות את ביטול מס השבח הלינארי: "זו בחקיקה רטרואקטיבית שעלולה לפגוע באופן קשה דווקא בבעלי קרקע שמבקשים להוציא היתרי בניה בקרקעותיהם. כולנו יודעים כמה זמן לוקח בישראל להוציא היתר בניה למגורים, ומכירים גם את המורכבות שבמימוש קרקעות פרטיות שבהן מספר רב של בעלים. לאותם בעלי קרקע, שנמצאים היום בתהליכים למימוש הקרקע, אומרת היום המדינה שהם עלולים לאבד את הטבת המס שכבר ניתנה להם. מדובר בצעד לא ראוי".

במצב כיום, בעליהן של יותר מדירה אחת רשאים לשלם מס שבח מוטב, על עליית הערך של הנכס מיום הרכישה, בשיעור של 0% עד 2014, ו-25% מעליית הערך מ-2014 ואילך. מדובר בהטבה משמעותית עבור מי שמחזיקים בנכס עשרות שנים, שכן ככל שמשך הזמן שבו החזיקו בדירה ארוך יותר – כך צפוי שיעור המס שישלמו להיות זניח יותר. כאשר מדובר בקרקע, יכולים בעליה ליהנות מההטבה באמצעות בניית הדירות, ומכירתן. אלא שעל פי החוק המקודם – הטבה זו תישלל ממי שלא יוציאו היתר לבניית הדירות עד סוף 2026.

את הסעיף הזה בחוק ההסדרים מבקרת עו"ד אולפינר בחריפות: "מדובר בחקיקה רטרואקטיבית שעלולה לפגוע באופן קשה דווקא בבעלי קרקע שמבקשים להוציא היתרי בניה בקרקעותיהם". לדבריה ישנם עשרות מקרים שבהם מתקשרים בעלי קרקעות בייעוד מגורים עם חברות יזמיות בעסקאות קומבינציה, אך מימושן של עסקאות אלו והבשלתן לבניה בפועל אורכת זמן רב, שלא באשמת בעלי הקרקע.

"כולנו יודעים כמה זמן לוקח בישראל להוציא היתר בניה למגורים, ומכירים גם את המורכבות שבמימוש קרקעות פרטיות שבהן מספר רב של בעלים. לאותם בעלי קרקע, שנמצאים היום בתהליכים למימוש הקרקע, אומרת היום המדינה שהם עלולים לאבד את הטבת המס שכבר ניתנה להם, אם היזם לא יספיק להוציא היתר בניה עד סוף 2026. מדובר בצעד לא ראוי. אי אפשר לעשות דבר כזה".

משפרי הדיור צריכים להזדרז

תיקון נוסף, המבקש להשפיע על התנהלותם של משפרי דיור, הוא קיצור "תקופת ההמתנה" האפשרית בין רכישת דירה חדשה ומכירת הוותיקה, מבלי להיחשב כרוכשי דירה להשקעה , וכך לזכות בפטור מתשלום מס שבח ומתשלום מס רכישה מוטב. בעוד שכיום מאפשר החוק תקופת המתנה בת שנתיים בין רכישת הדירה החדשה ומכירת הישנה, מבקש תיקון החקיקה לצמצם תקופה זו לשנה בלבד.

עו"ד שמואל שוב: "תיאורטית, קיצור תקופת ההמתנה צפוי להוציא מספר רב יותר של דירות יד שנייה לשוק ולהגדיל את ההיצע, אך אני לא בטוח שזהו הדבר הנכון לעשות. הצעד צפוי להפעיל לחץ על משפרי הדיור למכור בתקופה שהיא לא מיטבית, והציבור עלול להינזק. בסופו של דבר, רוב משפרי הדיור מוכרים את דירתם הישנה ברגע שבאפשרותם לעשות זאת, הם לא אנשי עסקים. לא זה הצעד שיביא להגדלה משמעותית בהיצע הדירות"

לדברי עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', "תיאורטית, קיצור תקופת ההמתנה צפוי להוציא מספר רב יותר של דירות יד שנייה לשוק ולהגדיל את ההיצע, אך אני לא בטוח שזהו הדבר הנכון לעשות. הצעד צפוי להפעיל לחץ על משפרי הדיור למכור בתקופה שהיא לא מיטבית, והציבור עלול להינזק.

"בסופו של דבר, רוב משפרי הדיור מוכרים את דירתם הישנה ברגע שבאפשרותם לעשות זאת. רובם אינם אנשי עסקים והם לא מחכים עד לרגע האחרון כדי ליהנות מעליית שווי מקסימלית כפי שנהוג לייחס להם. שנה אולי נראית כמו הרבה זמן, אך היא עוברת מהר. לא זה הצעד שיביא להגדלה משמעותית בהיצע הדירות".

מנהל רשות המסים ערן יעקב. שורה ארוכה של תיקונים

הסוף לעיוות שחסך מיליונים לרוכשי דירות היוקרה

צעד נוסף המוצע במסגרת החוק, מבקש להשוות את אופן המיסוי בגין רכישת דירות מעטפת, לאלו של דירות מגורים רגילות. זאת, בניגוד למצב הקיים כיום במסגרתו רכישתן נחשבת כרכישת "זכות במקרקעין". שנחשבות כיום כ"זכות במקרקעין" יהיה לפי שיעורי מס רכישה הקבועים לדירות מגורים ולא לקרקע.

לדברי עו"ד רז-כהן, "מדובר בתיקון עיוות, שכן בשנים האחרונות נהנו דווקא רוכשי דירות יוקרה משיעור מס רכישה נמוך יותר. בניגוד למצב בעבר, שבו שיעור מס הרכישה בגין מכירת דירות מגורים היה נמוך משיעור מס הרכישה בגין מכירת זכות אחרת, כיום בעיקר בדירות יוקרה ובדירות שאינן דירות יחידות בידי הרוכש, שיעור מס הרכישה גבוה משיעור מס הרכישה במכירת זכות אחרת. כיום, במכירת דירות יוקרה, הצדדים יודעים כי די אם יסירו מספר אלמנטים מן הדירה על מנת שלא תיחשב כבר לדירת מגורים ודווקא הרוכש יהנה בחסכון עצום במס רכישה. לפיכך, בתחום דירות היוקרה, מכירת הדירה במצב מעטפת, הפך לנוהג נפרד וכך נחסכו מאות אלפי שקלים ולפעמים גם מיליוני שקלים במס הרכישה. פירצה זו תתוקן וייקבע כי גם מכירת דירת מעטפת תחשב למכירת דירת מגורים".

הסוף לפטור ממס על תמורה במזומן במיזם פינוי-בינוי

תיקון נוסף המוצע במסגרת חוק ההסדרים, מבקש לשנות את המצב הקיים כיום במיסוי תמורות כספיות שמשולמות לבעלי הדירות הוותיקות בעסקאות פינוי בינוי , לצד דירת התמורה. במסגרת המצב הקיים כיום, בעלי דירות ותיקות יכולים לקבל דירות תמורה בשטח של עד 120 מ"ר, או דירות קטנות יותר בתוספת כסף מזומן מהיזם – תוך שהתוספת הכספית פטורה ממס. רק כאשר יבקש בעל הדירה למכור את דירת התמורה, תגבה ממנו רשות המסים מס שבח בגין הכסף המזומן שקיבל.

עו"ד משה רז-כהן: "כיום במכירת דירות יוקרה, הצדדים יודעים כי די אם יסירו מספר אלמנטים מן הדירה על מנת שלא תיחשב כבר לדירת מגורים ודווקא הרוכש יהנה בחסכון עצום במס רכישה. לפיכך, בתחום דירות היוקרה, מכירת הדירה במצב מעטפת, הפך לנוהג נפרד וכך נחסכו מאות אלפי שקלים ולפעמים גם מיליוני שקלים במס הרכישה. פירצה זו תתוקן וייקבע כי גם מכירת דירת מעטפת תחשב למכירת דירת מגורים"

על פי ההצעה, הטבה זו של פטור ממס על הסכום המזומן, תישאר נחלתם של בעלי הדירות היחידות בפרויקט, בעוד שמי שזו לו דירה שניה ייאלץ לשלם מס על התמורה הכספית. לדברי עו"ד אולפינר – גם תיקון זה מוטב שלא ייצא אל הפועל: "מדובר בתוספת חיכוך עצומה לפרויקט שהנו מספיק מורכב גם כך. בתקופתי ברשות המסים ביקשנו ליימר עסקה כמה שיותר פשוטה כדי לתת לפרויקט לזרום. כעת, לא ברור מה המדינה מבקשת להרוויח בתיקון הזה. הרי בכל מקרה, ביום שבו הדירה תימכר, היא תוכל לגבות את המס על התוספת. לכן לדעתי מדובר בתוספת חיכוך מיותרת".

מכירת מיזם התחדשות בין יזמים - עסקה במקרקעין

פרצת מס נוספת שמבקשת רשות המסים לסגור, מתרחשת הארוע של מכירת פרויקט התחדשות עירונית בין יזמים. לפי התיקון המוצע, "מכירת פרויקט של התחדשות עירונית מיזם ליזם אחר תיחשב מכירת זכות במקרקעין בכל מקרה, גם אם טרם הגיע 'יום המכירה'. שווי המכירה לצורך קביעת המס יהיה בגובה שווי התמורה החוזית".

לדברי עו"ד שוב, "עסקות להעברת פרויקט התחדשות עירונית מתרשות פעמים רבות בין מארגנים או קבלני חתימות ללא יכולת ממשית להוציא את הפרויקט אל הפועל, ובין חברות יזמיות מהשורה. במקרים שכאלה, כאשר העסקה עדיין בשלביה המוקדמים, העסקה נחשבת מבחינת חוקי המס כ"עסקה הונית" ולא כמכירת זכות במקרקעין – הגדרה שהיתה מאפשרת למדינה לגבות מסי מקרקעין. שינוי ההגדרה נועד לאפשר למדינה להתחיל לגבות מס רכישה גם בגין עסקאות מסוג זה".