לא מסתפקים ברוב הנדרש: איך מצליחים לגרום לכל הדיירים בפרויקט להסכים?

בשנים האחרונות זוכה עיר הבירה של ישראל לתואר מכובד נוסף – "בירת ההתחדשות העירונית של ישראל". העיר שחוברה לה יחדיו הופכת, בקצב מסחרר, לעיר שחודשה לה יחדיו, עם עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף כולל של עשרות אלפי יחידות דיור, ועוד ידה נטויה.

מיטב החברות היזמיות מנסות את מזלן בעיר עתירת הפוטנציאל, בהן גם חברות יזמיות גדולות שהתמקדו עד כה באזורי הביקוש של מרכז הארץ. אבל לירושלים, כמו לירושלים, יש קסם מקומי משלה שנדמה שרק מי שחי וגדל בה יכול באמת להבין.

זו רק אחת הסיבות שבגללן קבוצת יסודות, חברה ירושלמית מבטן ומלידה שאף הייתה הראשונה לבצע בעיר פרויקטים של התחדשות עירונית , היא כיום הקבוצה בעלת מספר הפרויקטים הגדול ביותר בירושלים בתחום זה. זה יכול להיות גם חלק ממה שמסביר כיצד יסודות מצליחה, באופן שיטתי, להתגבר על אחד המכשולים העיקריים בתחום ולהגיע, ברוב הפרויקטים שאותם היא מקדמת, ל-100% הסכמה מצד הדיירים או קרוב לכך. אבל הסוד האמיתי מאחורי נתוני ההסכמה של הקבוצה הוא היכולת שלה לשים את הדיירים במרכז, ולא רק כסיסמה שיווקית.

מחיזוק לחידוש

קבוצת יסודות, המתמחה בייזום, תכנון וביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, הוקמה לפני למעלה מ-30 שנה. הפרויקט הראשון שביצעה חטיבת ההתחדשות העירונית של החברה היה פרויקט תמ"א 38 /1 (חיזוק),ברחוב הארזים 9 בשכונת בית הכרם. זה גם היה פרויקט החיזוק הראשון שאוכלס בעיר על ידי חברה יזמית.

יחיאל קאהן, מבעלי החברה, הוא בעל רקע עשיר בתחום היזמות וניהול הפרויקטים, ובעל ניסיון של למעלה מעשור כקבלן ביצוע. לצידו, מובילים את חטיבת ההתחדשות העירונית של הקבוצה כבר יותר מעשור, שני ירושלמים ותיקים, בעלי ניסיון עשיר בניהול ייזום וקידום פרויקטים: רפי סילבר, עו"ד וכלכלן, שמונה למנכ"ל חטיבת ההתחדשות העירונית של הקבוצה, ותמר אשל, בוגרת תואר ראשון במדעי החברה ותואר שני בגאוגרפיה תכנון ערים, סמנכ"לית החטיבה.

יחד איתם ועם שאר בכירי החברה, ובקנה אחד עם החזון המדיני והעירוני, מוביל קאהן את קבוצת יסודות לכיוון ברור של התמקדות בפרויקטים של פינוי בינוי , בהם אחד הפרויקטים המרכזיים בירושלים – חידוש אזור כיכר דניה, אחד הסמלים המובהקים של שכונת בית הכרם.

במסגרת הפרויקט ממשיכה הקבוצה את פעילותה ארוכת השנים בשכונה, כאשר בתכנון הקמת  130 יחידות דיור חדשות במקום 30 יחידות דיור קיימות, וכן שטחי מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ-15 אלף מ"ר. בנוסף, יוקם חניון תת קרקעי ומבנה קופת החולים הכללית, שנמצא במתחם, יעבור חידוש ושדרוג. גם בפרויקט זה, השיגה החברה קרוב ל-100 אחוזי הסכמה מבעלי הזכויות.

הדמייה של הפרויקט בשדרות הרצל (קסם הדמיות)

לא מסתפקים ברוב הנדרש

עד כה, קצת יותר מעשור אחרי הפרויקט הראשון בבית הכרם ובמקביל לקידום נרחב של מתחמים, הקבוצה הספיקה לאכלס  12 פרויקטים. אין ספק שמדובר בקצב התקדמות מהיר מאוד, וששיעור ההסכמה הרחב של בעלי הדירות תורם לו רבות. 
מה שעומד מאחורי ההסכמה הגורפת הזאת, הוא קודם כל יתרון המגרש הביתי.

"יש אנשים שאומרים שהירושלמים מדברים שפה קצת שונה"

אומר רפי סילבר, מנכ"ל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצה, "וזה נכון. אני יודע להגיד את זה כי גם אנחנו, כקבוצה, דוברים אותה שפה. אנחנו קבוצה ירושלמית מיסודה. כולנו נולדנו בירושלים, כולנו חיים בעיר ונושמים אותה, ומכירים מתוקף הפעילות שלנו כל פינה בעיר וקשת רחבה מאוד של אנשים שחיים בה".

ההבדלים בין ירושלים לערים אחרות בארץ באים לידי ביטוי בתמהיל המגוון של התושבים, בבינוי ההיסטורי, בנוף הייחודי של העיר ואפילו בהליכי רישוי שונים. גם בהיבט זה, חולקת יסודות אותה "שפה" עם הרשות המקומית: "בירושלים ההליך הוא שונה מבערים אחרות. לא פותחים תיק והולכים להיתר, אלא פותחים תיק במחלקת תכנון עיר ויושבים איתם עד שמגיעים  להבנה איך הם רוצים לראות את המתחם בתוך המרחב של כל שכונה ושכונה.

כשאנחנו יושבים מולם, אנחנו לא מנסים לפרוץ גבולות. אנחנו מבינים את המדיניות של כל תוכניות האב ואת הרצונות של הרשות המקומית, ולא משחקים בניסיונות להרוויח עוד מ"ר או שניים. אנחנו מעדיפים להוציא פרויקט לפועל בצורה מהירה ולהביא את הדיירים למקום לו הם מצפים מבלי שיחכו שנים רבות".

אבל כאמור, הגורם העיקרי לנתוני ההסכמה הגבוהים הוא היחס של החברה לדיירים. יסודות מגדירה עצמה כקבוצה קשובה שפועלת ברגישות גדולה מול כל ההיבטים החברתיים והרגשיים של התהליך, ועושה כל שביכולתה על מנת להבין את צרכי הדיירים ולתת להם מענה ראוי. כחלק מגישה זו, הקבוצה ממאנת להשתמש בתואר "דייר סרבן", גם מול המתנגדים הגדולים ביותר לתהליך.

"איך אפשר לתת טייטל של דייר סרבן לאדם עיוור, שצריך עכשיו לצאת מבית שהוא למד להסתדר בתוכו וחי בו בנוחות ובביטחון כבר שנים?"

 אומר רפי, "איך אפשר לתת טייטל של דיירים סרבנים לזוג הורים שכולים שמבחינתם, הבית הזה שאנחנו עומדים להרוס, הוא כל הזיכרונות מהילד שלהם? אלה מקרים אמיתיים שהתמודדנו איתם ואי אפשר להתעלם מהקושי שלהם. יש דרכים להגיע לפתרון, אבל רק כשזה מגיע משיתוף פעולה אמיתי ומהבנה שמאחורי סירוב לחתום עומד בן אדם, ויש משהו שכואב או מציק לו. לפעמים זה משהו פשוט כמו כיוון אוויר או נוף שהוא רגיל לראות, ולפעמים זה הרבה יותר עמוק. חייב להיווצר קשר אישי ואמון מאוד גדול בשביל שיהיה אפשר להגיע לפתרון".

למעשה, גם כשהחברה כבר משיגה את הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט, היא תעדיף להגיע להסכמה רחבה ולמצוא את הדרך להשביע את רצונם של המתנגדים, תוך קבלת הסכמתם של שאר הדיירים ובשקיפות מלאה מולם: "היה לנו פרויקט של חיזוק שהיו בו זוג ניצולי שואה מבוגרים, בני 90 פלוס, שאמרו שהם לא מוכנים לתהליך. הם  שיקפו נאמנה ובגילוי לב את הקושי שבפניו הם עומדים ולמרות שהיה לנו כבר את הרוב הנדרש בבניין לקדם את התהליך, הודענו לדיירים שאנחנו לא מקדמים את הפרויקט עד שנקבל את ההסכמה שלהם. בהסכמת כלל הדיירים, הגענו מולם לפתרון ייחודי עבורם, הוספנו להסכם הראשי נספח שמצהיר בדיוק מה הם קיבלו, וכל הדיירים חתמו עליו. בשקיפות ובהסכמה מלאה".

אפשר להגיע להסכמות

כיום, כאמור, משקיעה יסודות בפרויקטים רבים של פינוי בינוי , אך בוחרת לפעול במסגרת מה שהיא מגדירה כ"פינוי בינוי בוטיק": פרויקטים בסדר גודל בינוני שלאו דווקא נמצאים באזורים של העיר שמכילים זכויות בנייה רבות או אפשרות לבניית מגדלים רבי קומות.

"גם אזורים בתוך ירושלים הוותיקה, שאפשר לבנות בהם עד 9 או 10 קומות, זכאים להתחדשות ויכולים לעשות את זה, אם עובדים נכון. לפעמים זה מצריך שהדיירים יבינו שבמקום שבו הם גרים הם לא יוכלו לקבל תמורות כמו במקום אחר, שבו אפשר לבנות 20 או 30 קומות. באזורים אלו  אפשר לעשות פינוי בינוי יוקרתי מאוד, איכותי מאוד - "פרויקטי בוטיק", וזה המקום שלנו".

כרגע, לדברי רפי, אין לחברה כוונה להרחיב את פעילותה אל מעבר לגבולות העיר, על אף שהנושא עולה מפעם לפעם. אין ספק שבחירה זו, יחד עם ההתמקדות בפרויקטים שאינם כוללים מסות גדולות של דיירים, מאפשרות לחברה לשמר את הקשר האישי והאינטימי עם הדיירים, שמהווה חלק גדול בהצלחתה. 

"אנחנו זוכרים כל בניין וכל דייר שלנו"

"מכירים באמת כל דייר ודייר, ואנחנו אותם אנשים, גדלנו באותו מקום. כשדייר בפרויקט שלנו צריך משהו הוא מדבר איתי או עם תמר, לא עם שירות לקוחות. ואם אני ישבתי עם האדם הזה, בבית שלו, הקשבתי לו, שמעתי אותו והבטחתי לו משהו – מבחינתי זה קדוש. ביותר מ-40 פרויקטים עד כה, הגענו למפקח על בתים משותפים אולי פעמיים או שלוש, וגם זה היה בנושאים שקשורים למחסנים ולא לדיירים ולדירות, מה שמראה שזה אפשרי,  שאפשר להגיע להסכמות".

לפרטים נוספים >>