לקראת סיום תוכנית תמ"א 38: הסיבות לקדם פרויקט כבר היום, והשיקולים בבחירת חברת הבנייה הנכונה

לאחר דיונים רבים מול כל הגורמים הרלוונטיים במשוואה, הודיע מנהל התכנון לקראת סוף 2019 על סיומה של תכנית תמ"א באוקטובר 2022, כאשר במקומה תגובש תכנית התחדשות עירונית חדשה. 
אך נכון להיום, עדיין לא ברור לחלוטין מה תכלול התכנית שתחליף את תמ"א 38 . "כרגע הדבר היחיד שברור הוא ששום דבר לא ברור", אומר ניר נווה, בעלים ומנכ"ל של חברת הבנייה נווה בגדדי. "יש כל מיני סברות, אך מה שכמעט בטוח הוא שהתנאים יהיו פחות טובים עבור הציבור הרחב, אשר יהיה נפגע ישיר של התכנית החדשה".

על רקע הסיום הצפוי של התכנית, לכל הגורמים בתחום ברור שהתקופה הנוכחית היא הישורת האחרונה בכל הנוגע להתנעה של פרויקטי התחדשות עירונית . "יש גם ערים ורשויות מקומיות בהן הרכבת כבר יצאה מהתחנה ולא יאושרו פרויקטים יחידניים בפורמט הנוכחי של התכנית", אומר נווה. לכן, מי שלא יספיק לעלות עכשיו על רכבת התמ"א, כבר לא יצליח להגיע ליעד. "מי שמתעקש למצוא את המקום הכי טוב בקרון, בסוף ייתקע על הרציף", אומר נווה.

התכנית המסתמנת - בלי דגש על חיזוק, עם תוספת של שטחי ציבור לבניין

התכניות החדשות שצפויות להחליף את תמ"א 38 אמנם לא אושרו סופית, אך אפשר להבין את הכיוון שלהן על פי ההמלצות שפורסמו עד כה. 

"על פי הנתונים עד כה, התכנית החדשה צפויה להגדיל את זכויות הבנייה ב-350%, נתון גבוה יותר מהיום", אומר נווה. "אך המחיר הוא שהתמורה בפועל לדיירים תפחת, ויוגדר שטח שהעירייה תיקח לעצמה, הנקרא 'שטח חום', בו יכול להיבנות גן ילדים, מתנ"ס או ספריה".

בנוסף, אחד המרכיבים הבטוחים בתכנית החדשה הוא ביטול כל הפטורים ממיסוי שהיו בתכנית הנוכחית, כך שהממשלה והעירייה עומדות להרוויח יותר מפיתוח התוכנית - ובעלי הדירות עומדים לשלם יותר. 

אחד הדברים המצערים ביותר בתכנית הצפויה היא שבעוד שהמהות של תמ"א 38 הייתה חיזוק המדינה מול רעידות אדמה, בניסוחים החדשים ההיבט הזה לא קיים - לא מדובר כבר על חיזוק, אלא התחדשות עירונית נטו. מנוע צמיחה של התחדשות עירונית, בלי דגש על ביטחון התושבים"

"אחד הדברים המצערים ביותר בתכנית הצפויה היא שבעוד שהמהות של תמ"א 38 הייתה חיזוק המדינה מול רעידות אדמה, בניסוחים החדשים ההיבט הזה לא קיים - לא מדובר כבר על חיזוק, אלא התחדשות עירונית נטו. מנוע צמיחה של התחדשות עירונית, בלי דגש על ביטחון התושבים. לדעתי המדינה לא צריכה להסתכל על התכנית דרך הרווחיות של היזמים אלא הביטחון של האזרחים, בתור מהות - וכרגע המהות הזו עומדת להתבטל".

לדברי נווה, תנאי התכנית החדשה יפחיתו את הפוטנציאל להקמת פרויקטים לעוד פחות אזורים ממה שהיה עד כה. "ברגע שמעמיסים מיסוי מלא על בעלי הדירות, עם פחות תמורה לכל דייר ושטחים ציבוריים בכל בניין- הדבר מהווה תמריץ שלילי", לדבריו.

נווה מציין כי גם התכנית הקודמת של תמ"א לא עוררה עניין בשנותיה הראשונות ולא היה יישום נרחב שלה, עד שהוכנסו תיקונים בשלב מסוים שהפכו אותה לכדאית עבור היזמים והדיירים. "אפשר לעשות את זה גם בתכנית העתידית, כדי שתהיה כדאית גם בפריפריה, מה שהיה חסר בתכנית הנוכחית", אומר נווה. 

תהליך מימוש תמ"א לוקח זמן - כדאי לנצל את ההזדמנות לפני שתחלוף

כל עוד התכנית הנוכחית נמצאת בתוקף, בעלי הדירות יכולים לקבל תמורה גדולה יותר מאשר בעתיד הלא ממש רחוק, אך משום שמדובר בהליכים שדורשים זמן, ההמלצה היא להתניע את התהליך בהקדם.

תהליך של פרויקט תמ"א 38 כולל בדיקת כדאיות והיתכנות, הליך משפטי, הליך מסחרי של סגירת הסכם, זמן לתכנון, הגשה לוועדה - צריך לעבור את השלבים האלו כדי להגיע למצב בו באוקטובר 2022 התכנית נמצאת בעירייה בהתאם לקריטריונים שלה, כך שיהיה אפשר להוציא אותה לפועל"

"תהליך של פרויקט תמ"א 38 כולל בדיקת כדאיות והיתכנות, הליך משפטי, הליך מסחרי של סגירת הסכם, זמן לתכנון, הגשה לוועדה - צריך לעבור את השלבים האלו כדי להגיע למצב בו באוקטובר 2022 התכנית נמצאת בעירייה בהתאם לקריטריונים שלה, כך שיהיה אפשר להוציא אותה לפועל", מסביר נווה. "אחר כך, כבר לא תהיה אפשרות. למי שייזכר באוגוסט 2022, אין שום סיכוי תיאורטי לקדם את הפרויקט".

המפתח למימוש הפרויקט - לא להתעקש על תמורות שתוקעות את התהליך

בשלב זה, רגע לפני שהתכנית עומדת להסתיים, נווה אומר שדיירים אשר רוצים לשפר את איכות החיים שלהם וליהנות מההטבות של תמ"א 38 , צריכים לקחת את עצמם בידיים, לא להתעקש על תמורות יוקרתיות ולבחור בחברה הנכונה שתוביל אותם לפרויקט מוצלח בחלון הזמן שנותר.

בתחילת הדרך של תכנית תמ"א 38 , לא היו מגבלות תמורה לדיירים. באחד הבניינים בתל אביב, חברת בנייה הציעה לכל דירה תוספת של 60 מ"ר, אך בעלי הדירות סירבו כי חשבו שהם יכולים לקבל יותר. מאז החוקים השתנו והיום הם יכולים לקבל רק עד 12 מ"ר לדירה. היום הסיכוי ליישום כבר הרבה יותר נמוך"

"בתחילת הדרך של תכנית תמ"א 38 , לא היו מגבלות תמורה לדיירים. באחד הבניינים בתל אביב, חברת בנייה הציעה לכל דירה תוספת של 60 מ"ר, אך בעלי הדירות סירבו כי חשבו שהם יכולים לקבל יותר. מאז החוקים השתנו והיום הם יכולים לקבל רק עד 12 מ"ר לדירה. היום הסיכוי ליישום כבר הרבה יותר נמוך", מספר נווה.

לדבריו, מדובר על עניין של מהירות החלטה והבנה מצד בעלי הדירות שאין טעם להתעקש, אלא להפיק את המיטב ממה שאפשר לקבל בתכנית הנוכחית, משום שבקרוב לא יהיה אפשר בכלל לקבל תמורה. 

"יש בעלי דירות שאומרים ליזמים שהם שיפצו את הדירה שיפוץ כללי והוציאו כסף, ולכן הם רוצים תמורות נוספות, מה שתוקע את הפרויקט", מספר נווה. "אותם בעלי דירות צריכים להבין שהם מקבלים מעבר לדירה משופצת עוד שטח, גם מעלית, חנייה, בניין חדש עם תשתיות חדשות. כל זה מעלה את השווי למ"ר דירה, הרבה מעבר לשיפוץ המקומי שהם עשו. וכל זה לפני שמדברים על המיגון והחיזוק של הבניין. עבור מי שהביטחון שלו ושל אהוביו חשוב לו, זה משמעותי".

איך בוחרים את חברת הבנייה הנכונה? הקפידו על סיווג קבלני ויזם שהוא קבלן ביצוע

הפרמטר הבסיסי והחשוב ביותר בבחירת חברת הבנייה הנכונה לפרויקט תמ"א 38 , הוא סיווג קבלני. "גם בתוך הסיווגים הקבלניים השונים, עדיף ללכת על סיווגים גבוהים, כמו ג'5, שהוא הסיווג הכי גבוה, שאינו מוגבל כלל מבחינת היקף הפרויקט", אומר נווה.

"הסיווג מצביע על איתנות פיננסית, יכולת, ניסיון ביצועי מוכח - כולם פרמטרים שלא יסולאו בפז. חברות עם סיווג עברו סינון, הממשלה נתנה להם רישיון בנייה על פי הגדרות החוק. זה נותן לדיירים הרבה ביטחון לכך שהחברה לא תפשוט את הרגל באמצע ותשאיר את הדיירים בתוך אתר בנייה".
כאשר בוחרים בקבלן עם סיווג נמוך יותר מהיקף הבנייה בפועל, או ללא סיווג כלל, "זה כמו לתת לנהג טוסטוס לנהוג על סמי-טריילר - אף אחד מאיתנו לא רוצה לעשות את זה בבניין שלו".

מעבר להיתכנות לסיום הפרויקט, סיווג קבלני גבוה מבטיח איכות בנייה, בטיחות בזמן העבודה וגם בחירה בחומרים הנכונים, בקרת איכות לעבודה עצמה ושירות ואחריות גם אחרי המסירה.

"הרבה בעלי דירות לא מבינים את המשמעות הקריטית של חברה המהווה כתובת לפניה אחרי סיום הפרויקט", אומר נווה.

כאשר סוגרים עם יזם שאינו קבלן הביצוע, צריך להבין שבכל פרויקט היזם יכול לקחת חברה אחרת. המשמעות היא אם באתם לראות פרויקט של אותה חברה, יכול מאוד להיות שעל הבניין שלכם יעבוד קבלן אחר, ולכן אתם לא יודעים מה תהיה האיכות. במידה רבה, מדובר בחתול בשק"

נווה ממליץ לבחור בחברה שהיא גם היזמית של הפרויקט וגם הקבלנית המבצעת שלו. "כאשר סוגרים עם יזם שאינו קבלן הביצוע, צריך להבין שבכל פרויקט היזם יכול לקחת חברה אחרת. המשמעות היא אם באתם לראות פרויקט של אותה חברה, יכול מאוד להיות שעל הבניין שלכם יעבוד קבלן אחר, ולכן אתם לא יודעים מה תהיה האיכות. במידה רבה, מדובר בחתול בשק".

נווה מספר כי המגמה בשוק היום היא חברות יזמיות המקומית זרועות ביצוע, לאחר שהבינו שאי אפשר להיות יזם בלבד. "השילוב בין השירותים נותן לחברה ניסיון בתיאום של תכניות והליכי רישוי, הליכים מול הבנקים בקבלת ליווי בנקאי, בדיקות היתכנות, תגובות מהירות יותר, תכנון פונקציונלי כאשר טובת הפרויקט היא העדיפות העליונה".

לדבריו, יזם- קבלן שואף לתכנון הכי נכון לדירות ושהפרויקט יהיה הכי יעיל, מבלי להתפשר על האיכות. מבחינת שירות לאחר המסירה, העובדה שהיזם הוא גם המבצע, מונעת 'פינג-פונג' בו היזם והקבלן מעבירים את הדיירים מאחד לשני, תוך ניסיון להתנער מאחריות. "בשורה התחתונה, זה win-win לכולם", מסכם נווה.

גם בהיבט הכלכלי, יזם- קבלן יכול לתת תמורה גבוהה יותר, משום שאין לו פערים בלקיחת קבלן חיצוני שאמור להרוויח בנפרד. "מדובר על הבדל משמעותי, במיוחד בתחום של התחדשות עירונית ", אומר נווה. "כאשר קבלן הביצוע עומד בנפרד מול סיכון כלכלי של תהליך הבנייה, יש סיכוי להגיע למצב בו הקבלן מפסיד. אף אחד לא רוצה לגור בבניין שהקבלן שעובד עליו מפסיד בו".

אנחנו עושים את כל התהליך, מתחילתו ועד סופו – סוגרים את ההסכם מול הדיירים, מתכננים את הפרויקט מהיום הראשון לקראת ביצוע, משתמשים באמצעים טכנולוגיים, עושים תיאום של תלת ממד, כל המערכות והתשתיות משתלבות לטובת תהליך יעיל ואיכותי"

ב'נווה בגדדי', אחת מהחברות המובילות והאיכותיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, "עושים את כל התהליך, מתחילתו ועד סופו – סוגרים את ההסכם מול הדיירים, מתכננים את הפרויקט מהיום הראשון לקראת ביצוע, משתמשים באמצעים טכנולוגיים, עושים תיאום של תלת ממד, כל המערכות והתשתיות משתלבות לטובת תהליך יעיל ואיכותי". גם לאחר מסירת הדירות, "אנחנו מהווים כתובת ונותנים אחריות מלאה. בתור יזמים- קבלנים מבצעים עם ניסיון רב, קל לנו יותר לספק שירות טוב יותר לדיירים לאורך כל הדרך", מסכם נווה.