רבעון קשה? מסתבר שלא עבור כל חברות הנדל"ן

ניצנים של מיתון כלכלי מקומי וגלובלי, העלאות ריבית תכופות וקושי גובר בתשלומי משכנתאות – כל אלה הביאו את שוק הנדל"ן הישראלי לראשונה זה יותר מעשור לעצירה כמעט מוחלטת.. היקף עסקאות המכר נחתך משמעותית, וישראלים רבים מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין לבאות, בציפייה לירידות מחירים. מי שחשות היטב במצב הן חברות הנדל"ן, בעיקר אלה הממונפות עד צוואר, שנאלצות להתמודד עם זינוק בעלויות המימון, כשלא מעט מהן אף ניצבות כיום בפני סכנה קיומית של ממש.

השילוב של חוסר הוודאות בשווקים, ההאטה במגזר ההיי-טק והעלייה בשיעורי הריבית מורגש היטב אצל חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה, שתחת סביבת ריבית שאינה אפסית עוד, חוות טלטלה של ממש במניותיהן.

בהקשר זה, הנתונים אינם משקרים: מדד ת"א-נדל"ן, שבו נכללות מניותיהן של 81 חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות, איבד מתחילת השנה 13% מערכו ובכך מחק 22.5 מיליארד שקל; ב-12 החודשים האחרונים צלל המדד ב־37%, מה שמשקף אובדן של 77 מיליארד שקל משווי השוק של החברות הנכללות במדד. זאת ועוד – מבין 81 החברות הנכללות במדד, מניותיהן של 49 ירדו מתחילת השנה ביותר מ־10%, ומספרן של החברות שנהנו מתשואה חיובית מתחילת 2023 עומד על 15 בלבד.   

שוחים במעלה הזרם

לאור הנתונים העגומים שמציגים מרבית השחקנים בתחומי הייזום והבנייה מתחילת השנה, מפתיע לגלות כי יש כאלו – בעיקר הוותיקים ובעלי ההון - שעל אף האתגרים השונים העומדים בפני הענף, מוסיפים להגביר פעילות ולכבוש נתחים חדשים בשוק.

אחת השחקניות הבולטות שמייצגות את התופעה היא קבוצת גני טל, בבעלותה של משפחת טייטל. קבוצת הנדל"ן הוותיקה, הפועלת מזה למעלה מ-50 שנה בייזום ובנייה, העצימה בשנה האחרונה משמעותית את פעילותה.

ייתכן כי אחד הגורמים לכך הוא העובדה שלגני טל מלאי קרקעות בבעלותה המלאה: בזמן שחברות רבות ניצלו את הריבית האפסית שהיתה כאן במשך שנים ורכשו קרקעות במחירים אסטרונומיים, גני טל נסמכה במרבית פעילותה על ההון העצמי שלה; בנוסף, החברה עברה להתמקד בשנים האחרונות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית – פרויקטים שפחות נדרשים למימון גבוה וכתוצאה מכך פחות חשופים להשפעה של עליות הריבית.

ציוני הדרך שהיו לגני טל ברבעון הראשון של השנה מרשימים למדי. בין השאר הם כוללים אכלוס שלב א' בפרויקט רובע גני טל באשדוד – מגה-פרויקט ברחוב רשב"י הכולל כ-250 יחידות דיור לצד מרכז מסחרי בשטח 3,200 מ"ר ופארק ירוק המשתרע על שטח של קרוב לשלושה דונם; אכלוס פרויקט פתח תקוה – מגדל יוקרתי בן 14 קומות הכולל כ-50 יחידות דיור יוקרתיות, פנטהאוז ודופלקסים; סיום שלב ב' בפרויקט הדגל של החברה בלב מחנה שנלר ההיסטורי בירושלים, בו נמכרו לאחרונה דירות יוקרה ופנטהאוזים במחירי שיא; פרויקט בוטיק ברחוב פרוג 3 ברמת גן – מיזם במסלול תמ"א 38/2 הנמצא כיום בשלבי ביצוע מתקדמים; וקבלת היתרי בניה לפרויקט גני טל בית שמש – פרויקט בן 97 יחידות דיור בסטנדרט גבוה הצופה על נוף מרהיב.

בתחום ההתחדשות העירונית, נבחרה החברה לשמש יזמית במגוון פרויקטים חדשים, בהם ברחובות גולומב 30-34 ובן ציון ישראלי בגבעתיים; ברחוב פארן בירושלים; ברחוב שלום דהרי  8 ברחובות; ברחוב תרעד 18 ברמת גן וכן במתחמי פינוי-בינוי גדולים בראשון לציון, ירושלים, בת ים, באר שבע קריית ביאליק ובנוף הגליל.

חברה מבית טוב

שלמה טייטל, מנכ"ל החברה, מספר על סוד ההצלחה: "קבוצת גני טל היא חברה פרטית בעלת הון עצמי גבוה ובעלת קרקעות ותיקות. לכן, בשעה שחברות רבות בענף מרגישות את עליית הריבית – בעיקר החברות הציבוריות, כפי שרואים במדדי הנדל"ן בבורסה – אנחנו פחות מושפעים ממנה.

ההתבססות שלנו על ההון העצמי של החברה מאפשרת לנו להמשיך לבנות, לקדם ולתכנן פרויקטים נוספים, במקום לצמצם פעילות ולחכות עד יעבור זעם".

חלק לא מבוטל מההצלחה של גני טל מגיע מהפעילות המואצת של החברה בתחום ההתחדשות העירונית. מה הופך אתכם לגוף ייחודי בשוק הזה?

"הסלוגן שמלווה אותנו הוא 'בית ממשפחה טובה', ולא בכדי. אנו חברה בוטיקית, והחוויה איתנו לאורך הדרך היא מאוד משפחתית ונעימה. אנו רואים בבעלי הדירות שותפים שלנו ומדברים איתם בגובה העיניים, עם זמינות ויעילות מלאה. רוב הצוות הוא מתוך המשפחה, כך שאם אתה כדייר התחלת תהליך עם בעל תפקיד בחברה, סביר להניח שהוא ילווה אותך עד לקבלת המפתח לדירה החדשה, כשבדרך יווצר ביניכם יחס חמים וחברי. בנוסף, נוהל קבלת ההחלטות בחברה הוא מהיר ומקצועי, בשונה מחברות ציבוריות. אין צורך להמתין להחלטות דירקטוריון וכך נמנעת סחבת ארוכה ומיותרת".

מה להערכתך צפוי בהמשך השנה לשוק הנדל"ן בכלל ולשוק הדיור בפרט?

"אנו צופים כי חברות מבוססות בעלות הון עצמי משלהן, שאינן נסמכות על הלוואות, ימשיכו בפעילות סדירה, בעוד חברות שרכשו קרקעות בסכומי עתק בהתבסס על ריביות נמוכות מאוד והתעוררו לעידן חדש שבו הכסף כבר לא מחולק 'בחינם', יוסיפו להאט ולצמצם את הפעילות, ואף ינסו להכניס שותפים או לנסות לממש את המלאי בטווח הקרוב.

"בכל הקשור למחירי הדיור, בשלב זה מספר העסקאות אכן נמוך יחסית, אך מנגד המחירים לא ממהרים לרדת והדירות שכן נמכרות נחתמות בסכומים גבוהים. בסופו של דבר אנשים צריכים בית, ולכן גם אם הריבית הגבוהה תגרום להאטה נוספת בכמות העסקאות או בקצב התחלות הבנייה – קצב שגם כך אינו מספק את הביקוש הקיים – בטווח הארוך ברור שהמחירים ימשיכו לטפס".