"עשרות אלפי דירות חדשות בת"א ישפיעו על המחירים גם בהרצליה ור"ג. אם המחיר פה ירד, הוא ירד בכל הארץ"

איך תל אביב תצליח "לבלוע" 30 אלף יחידות דיור, בעיר שכבר מרכזת את עיקר התחלות הבניה בישראל, כאשר במקביל מחירי הדיור באזורי צפון העיר מתאימים כיום בעיקר לעשירונים העליונים? בפאנל מיוחד בכנס תוכניות העתיד של תל אביב-יפו ביוזמת מרכז הנדל"ן ובשיתוף עיריית תל אביב, שנערך היום (ג') באוניברסיטת תל אביב, שוחחו בכירי התכנון עם יזמים בולטים בעיר על השאלה: האם שדה דב, שכונת הדגל המבטיחה של צפון תל אביב, לצד תוכניות נוספות שמחברות בין תל אביב להרצליה ורמת השרון, יהיו סיפור הצלחה או כשלון?

הפאנל נפתח עם ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב המנהל התכנון. "מדברים על רצועת החוף מנמל ת"א עד למרינה בהרצליה, כמעט 6 ק"מ. כמו המרחק מנמל יפו עד נמל ת"א. 70 ומשהו אלף יח"ד בכל המרחב הזה. זה פעמיים הרצליה, פעמיים מודיעין, ארבע פעמים רמת השרון, חצי העיר תל אביב, זה לא העומק אלא זה האורך. זה אירוע אדיר במרחב, זה לא רק תכנון, זה גם מקרקעין, זה גם הסכמים ומכרזים. לכן צריך לעשות בתפיסה מחוזית תוכניות מתאריות כוללנות שנותנת את המסטר פלאן. אחרי זה הערים השונות: רמת השרון, הרצליה, ת"א כמובן, יכולות למנף את זה. אתגרים יש פה המון.

"מה שאנחנו רואים פה זה התכנון העתידי עם גלילות שנמצאת בוותמ"ל, אזור תעסוקה הרצליה הגיע עם תוכנית כוללת ל- 2.5 מיליון מ"ר תעסוקה ומעט מאוד יחידות דיור. אנחנו הכפלנו את יח"ד, מוסיפים יח"ד ברי השגה. חשוב לנו מנגנוני השכרה, חשוב לנו דיור מוזל, דיור מוגן ותמהיל דיור מגוון. מגדלים לצד בנייה מרקמית יאפשרו לרובעים האלו לחיות בלייף סייקל יותר גדול מאשר ערי ים להשקעה, אנחנו רוצים עיר תוססת. השאיפה שלי היא שמישהו ייסע מצפון העיר בקו הירוק, יקנה פלאפל ויגיע חזרה הביתה".

ד"ר רינה דגני, הבעלים של קבוצת גיאוקרטוגרפיה , התריעה על מצב הביקושים והמחירים. "אפשר למכור בתל אביב רק 350 דירות במחירים של מעל 6 מיליון שקלים בשנה. אבל לפי האומדנים שלנו יש כרגע 9,000 דירות כאלה שלא מכורות. תל אביב הופכת להיות יותר יקרה  ואנשים רוצים מאוד לגור בה אבל כבר לא יכולים. בגוש הגדול מציעים כמעט 10,000 יח"ד ואם נחלק את זה ל 7 שנים נוסיף כמעט 1,700 דירות לשוק היקר הזה ונהיה בעוד כמה שנים בהצפה של דירות גדולות. כרגע אין לזה פיתרון". 

"נהיה בהצפה של דירות גדולות". ד"ר רינה דגני, הבעלים של קבוצת גיאוקרטוגרפיה (נאו מדיה)

טלי מורלי, מנהלת מחוז תל אביב של רמ"י הוסיפה: "ככל שנוציא יותר יחידות דיור, לא תהיה ברירה ויצטרכו למכור בזול יותר. אם מדברים על רמת השרון או הרצליה, אנחנו מדברים על תוכניות גדולות. אנו מקדמים את תכנית פי גלילות בוותמ"ל ומאוד אופטימיים בקצב שלה ומקוים להפקיד אותה בשליש הראשון של 2025. אנחנו לא משלים את עצמנו שכשהתוכנית תאושר נוכל להוציא את כל 18 אלף יחידות הדיור בבת אחת, נצטרך לעשות את זה בשלביות שתהיה מקובלת על כל הנוגעים בדבר". 

לדבריה, "בשנתיים האחרונות הפחתנו את מחיר המינימום שלנו במכרזים ל-15% בכל הארץ, תוך מערכת שמאזנת כי אנחנו רוצים שהמחירים יהיו נמוכים יותר ושהמכרזים שלנו יצליחו מצד אחד, ומצד שני אנחנו מנהלים את קרקעות המדינה עבור הציבור. אנחנו גם לא רוצים שיילקחו בנזיד עדשים שלא מייצג את השווי האמיתי של הקרקע ובטח כשלא תמיד אנחנו רואים שזה מתגלגל לצרכן בקצה.

"מהנתונים כמו שאני הבנתי אותם,  יש המון יח"ד שלא מכורות כרגע. אנחנו כנראה מדברים על כאלה שמחזיקים ביחידות הדיור, לא לחוצים למכור ולא רוצים להוריד במחיר של הדירה. כשהשוק יהיה מוצף בדירות כמו שאנחנו מקווים ופועלים לעשות, לא תהיה ברירה כי זה יהיה מחיר השוק, לא תוכל להציע את הדירה שלך מעל למחיר השוק ולצפות שיהיה קונה". 

טלי מורלי, מנהלת מחוז תל אביב ברמ"י (ניאו מדיה)

"אירוע טקטוני בקנה מידה ארצי" 

עו"ד טלי סלטון- ישועה, שותפה וראש מחלקת תכנון ובניה פישר (FBC & Co), שהנחתה את הפאנל, אמרה כי "תוכניות הענק עליהן אנו מדברים בכנס, מחברות מדרום לצפון בין תל אביב להרצליה, ומזרחה לרמת השרון. הגדלת המרחב של צפון המטרופולין בעשרות אלפי דירות ובמאות אלפי תושבים, היא אירוע טקטוני בקנה מידה ארצי. כדי להמחיש את עוצמת האירוע, דמיינו לעצמכם שבשנים הקרובות, קמה במרחב הזה עיר חדשה, שמספר התושבים הצפוי בה גבוה יותר מזה של הרצליה ורמת השרון גם יחד.

"מימושן של התוכניות, הצפוי בעשור הקרוב, במקביל לפרויקט הקמת הרכבות הקלות והמטרו, הוא ביטוי לשינוי עומק בתפיסה הישראלית הקלאסית ביחס לפיזור אוכלוסין. תוכניות אלה מהוות הכרה מצד המדינה במשקלו המכריע והדומיננטי של מטרופולין תל אביב כמרכז המגורים והתעסוקה של ישראל". 

לאחר מכן נשאל מורדי שבת, מנכ"ל ICR ישראל קנדה , על איך הוא רואה את השינוי הטקטוני הזה של כמות יח"ד הלא נתפסת ואיך זה ישפיע. "רמת האופטימיות מאוד גדולה. אני חושב שדווקא ה-30 אלף יח"ד האלו בת"א ספציפית זו בשורה ענקית. כשהייתי בן 30 יצאתי מהעיר כי העיר לא אפשרה לי לגור בה, אני חושב שסוף סוף מבחינה אורבנית העיר יכולה לאפשר למשפחות לחיות בתוכה באותה קהילה שהן רוצות ולא בבניין בודד במרכז העיר.

"זה ישפיע על רמות המחירים גם בגבעתיים, ברמת גן ובהרצליה. אם המחיר פה טיפה ירד הוא ירד בכל הארץ. בסוף חושבים שאנחנו היזמים שמחים שהמחירים עולים, אנחנו יודעים שהחלק הארי של המחיר טמון בקרקע. כל היזמים אם יגידו שהם מרוויחים 15% מפרויקט יזמי יחתמו לך כולם, אבל כשעלויות הביצוע ועלויות הקרקעות עולות כשהמימון עולה, אז מה רוצים מהיזמים? אנחנו רוצים להרוויח את לחמנו ולהתקדם קדימה".

"לעלות על אופניים בכיכר רבין ולהגיע בדקות לצפון העיר"

עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, נשאל איך מממנים מגרש בתחום תוכנית פי גלילות שיש בו 200 בעלי קרקע קטנים. "כל נושא תמחור הדירה לא נמצא רק על היצע וביקוש של שקף במצגת אבל יש כאן עולם של בירוקרטיה, תהליכים ופרקי זמן וסוגיות סוציולוגיות ופסיכולוגיות שמנעו מאנשים לקנות עוד דירות לפני המלחמה. זה לא רק עליית הריבית, היא רק תרמה לזה.

"הבעלות הפרטית היא תמיד לא הומוגנית, יש אנשים שירשו קרקעות, יש אנשים שקנו, יש אנשים שהתאגדו כקבוצות רכישה ובאופן טבעי בני אדם יש להם טעמים שונים, רצונות שונים וכל קבוצה כזאת גם כשליווה אותה עו"ד מנוסה ויצר הסכם שיתוף מדויק והגדרה ברורה של ההתחייבות של החברים, לא יודע לצפות מה יקרה כשהפרויקט הזה יגיע לכדי מימוש. בהיבט שלנו כמממנים אני חושב שכשמו שעולם המימון עובר שיכלול והתמודדות עם התחדשות עירונית והבנה שיש פה עוד שותפים חוץ מיזם ומקרקעין, גם בעולם של קרקעות מרובות בעלים צריך לדעת לתת פתרונות מימון למי שרוצה לעשות בנייה עצמית, קומבינציה, שירותי בנייה ומי שרוצה לשלב יזמות בתוך פרויקט בנייה עצמית, זה חלק מהעתיד שעולם המימון הולך אליו וכולם צריכים להיערך לזה". 

את הפאנל סגר יואב דוד, אדריכל העיר ת"א יפו, שנשאל מה בעצם יהפוך את 30 אלף הדירות הללו לחלק מתל אביב, ולא למשל דרום הרצליה או מערב רמת השרון. איך שומרים על האיחוד התל אביבי בשכונות האלו. "קודם כל השלד של העיר עצמה, אנחנו חושבים שבן אדם יכול לעלות על אופניים בכיכר רבין ולהגיע בדקות אחדות לצפון. אנחנו מצמצמים את הנסיעות ברכב. יוצרים קשר מאוד טוב בין העיר לים. המפגש של העיר הבנויה האינטנסיבית עם עירוב שימושים , עם דפנות פעילות, רחובות פעילים לכל אחד מהבלוקים, הליבה של כל מרחב כזה כולל שטחים פתוחים וזיקות הנאה.

"אנחנו צופים שהפעילות האנושית בתוך המתחמים האלו תיתן הרבה מאוד פוטנציאל של פעילות לכל הרמות. דיור מכליל, קבענו בהנחיות דירות קטנות, דירות בהישג יד, דירות להשכרה ארוכה - כל מנגנון שיכול להבטיח הרבה אוכלוסיות, הרבה קהלים, זמינות, גיוון ואינשאלה שתהיה עיר פעילה תוססת ושכל הלקחים והתובנות שלנו מהעיר המרכזית יצליחו להתממש. יש שם באמת פוטנציאל יוצא מן הכלל ותכנון טוב".