אחת השכונות התוססות בישראל מצויה בעיצומו של גל התחדשות - אך המחירים בה כמעט שלא עלו

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: מרכז העיר דרום, נתניה.

​שכונת מרכז העיר דרום משתרעת מרחוב הרצל ועד שדרות בן אבי במרכז נתניה, צפונית לשכונת הארי גרינטל, מערבית לשכונת רמת אפרים, דרומית לשכונת מרכז העיר צפון, ומזרחית לרצועת המלונות. בשכונה מתגוררים יותר מ-24 אלף תושבים והיא עוברת תהליכי התחדשות מסיביים בשנים האחרונות, עם לא פחות מ-27 פרויקטים של התחדשות בשלבים שונים שאושרו בשכונה. 

תושבי מרכז העיר דרום נהנים מנגישות טובה - לשכונה רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, והיא מוקפת בצירים עירוניים ראשיים כמו הרצל ושדרות בנימין. השכונה נמצאת במרחק נסיעה קצרה ממחלף נתניה על כביש החוף וכביש 57 שמוביל לכבישים 4 ו-6. גם מצב התחבורה הציבורית טוב מאוד - השכונה צמודה לתחנה המרכזית, ועוברים בה קווי אוטובוס רבים, כולל לת"א ויעדים נוספים בגוש דן, ואוטובוסים עירוניים בתדירות גבוהה. תחנת רכבת ישראל נמצאת במרחק נסיעה של כ-10-15 דקות. נתיבים בלעדיים לתחבורה ציבורית (נת"צים) מתוכננים להיסלל בשנים הקרובות מדרום לצפון העיר ולאורך רחוב הרצל עד לאזור התעשייה ותחנת הרכבת, מה שצפוי לשפר את זמני הנסיעה. 

והמחירים בשכונה? על דירת 4 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 2.675 מיליון שקל, על דירת 5 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 2.923 מיליון שקל. דירת יד שנייה 3 חדרים תעלה בממוצע 1.768 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה כ-2 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 2.723 מיליון שקל.  בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עלייה של כ-1.5% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-3% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בנתונים דומים לאלו שנרשמו בכלל נתניה באותה תקופה. 

כרטיס ביקור - נתניה

מיקום: מישור החוף, לאורך חוף הים התיכון, צפונית לגוש דן, דרומית לחדרה, ומערבית לישובי עמק חפר

תושבים (2024): 235,911

גידול אוכלוסייה:1%, ריבוי טבעי 1,575, מאזן הגירה פנימית 124-, מאזן הגירה בינלאומי 384

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 1998 עסקאות, שנת 2024 - 2511 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-2% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-52% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• אגם 3 - שכונה מעורבת שימושים בדרום העיר עם כ-1,050 דירות, מלונאות, מסחר ותעסוקה

• עיר ימים - שכונה לקראת סיום בנייה בדרום מערב העיר, עם כ-4,500 דירות, כ-3,150 חדרי מלון, ומסחר

• פארק הים (הארי גרינטל) - שכונה בהקמה במרכז העיר עם כ-2,500 דירות, ומבני חינוך וחברה, עם פארק שכונתי גדול

• רמת אפרים - תוספת של כ-500 דירות חדשות בדרום מזרח השכונה

• כוכב הצפון - הקמת כ-850 דירות חדשות במרכז שכונה ותיקה בצפון העיר

• עין התכלת - הקמת כ-700 דירות, 40 חדרי מלון, מסחר ומבני ציבור בצפון מערב השכונה הצפונית הותיקה

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר צפון - 70 פרויקטים

• מרכז העיר דרום - 27 פרויקטים

• רצועת המלונות - 27 פרויקטים

• נאות הרצל - 10 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מתחם חבצלת - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-3,150 דירות, מסחר ותעסוקה

• אופק הים - שכונה חדשה במרכז העיר עם כ-6,300 דירות

• קרית נורדאו - התחדשות עירונית משמעותית בשכונה הדרומית, עם תוספת של כ-3,500 דירות

• נאות שקד - התחדשות עירונית משמעותית בשכונה הדרומית, עם תוספת של כ-2,150 דירות

• שירת הים - שכונה חדשה על קו החוף בדרום העיר עם כ-1,850 דירות

• שכונת צמרות - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-3,500 דירות

• נווה אילנות - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-1,600 דירות, מרכז רפואי חדש ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים

• רצועת האמצע - הקמת אזור מעורב שימושים מקשר בין אזורי התעסוקה במזרח העיר, עם כ-1,200 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - פרויקט אחד שקיבל היתר  
תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - שני פרויקטים שקיבל היתר  
בניה חדשה - 39 פרויקטים שקיבלו היתר 
פינוי בינוי -  3 פרויקטים שקיבלו היתר 
מחיר למשתכן - ללא פרויקטים שקיבלו היתר 
הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר  

מרכז העיר דרום - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית לשכונת הארי גרינטל, מערבית לשכונת רמת אפרים, דרומית לשכונת מרכז העיר צפון, ומזרחית לרצועת המלונות

מספר תושבים (נתוני מיפקד 2022 מעובדים): 24,390

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 31,200

מספר יח"ד (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 10,353

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 13,246

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה יש רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, והיא מוקפת בצירים עירוניים ראשיים כמו הרצל, שדרות בנימין, שדרות איתמר בן אב"י ורחוב פתח תקווה. השכונה נמצאת במרחק נסיעה קצרה ממחלף נתניה על כביש החוף וכביש 57 שמוביל לכבישים 4 ו-6.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - השכונה צמודה לתחנה המרכזית, ועוברים בה קווי אוטובוס רבים, כולל קווים בין-עירוניים לתל אביב ויעדים נוספים בגוש דן, ואוטובוסים עירוניים בתדירות גבוהה. תחנת רכבת ישראל נמצאת במרחק נסיעה של כ-10-15 דקות ברכב או באוטובוס. נתיבים בלעדיים לתחבורה ציבורית (נת"צים) מתוכננים להיסלל בשנים הקרובות מדרום לצפון העיר ולאורך רחוב הרצל עד לאזור התעשייה ותחנת הרכבת (הקו האדום - צפי לפתיחה 2028), וצפוי לשפר את זמני הנסיעה ואמינות השירות.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה יש שבילים קצרים ברחובות הרצל וסמילנסקי, אך הם מקוטעים ולא מתחברים לשבילים נוספים לכדי יצירת רשת, שהיא תנאי הכרחי לרכיבה בטוחה. שבילים נוספים מתוכננים בשנים הקרובות לאורך רחוב בנימין ולאורך רחוב הרצל בין התחנה המרכזית לאזור התעשייה ותחנת הרכבת, במסגרת סלילת נתיבי תחבורה ציבורית (הקו האדום - צפי לפתיחה 2028).

מוקדי משיכה: 

• מסחר ומקומות בילוי לאורך רחוב הרצל ורחובות סמוכים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עלייה של כ-1.5% במחיר דירה. ירידה של כ-3% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 16 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אטיאה רפאל אחזקות בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

ג'רבי משה חברה לבנין והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה, בניה חדשה

גפן-אלגד חברה לבנייה בע"מ - בניה חדשה

י.ג בוארון חברה לבנין בע''מ - בניה חדשה

מסיקה ברוך בע"מ - בניה חדשה

קבוצת גבאי - פינוי בינוי

ש.ח. מגדלי השרון - פינוי בינוי

מאיר סאסי ייזום והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

יעקב דוד ובניו בע"מ - פינוי בינוי

בתכנון

ח.י. האר"י בצלאל בע"מ - בניה חדשה

ב.ג.ב אסיה חברה לבניין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

א.ש חידוש ובינוי נדל”ן בע”מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

אינטרסיטי ש.ב פרויקטים בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

תשובה נאור כהן ומיכלול בע"מ - פינוי בינוי

קבוצת איציק תשובה - פינוי בינוי

ש.ח. מגדלי השרון - פינוי בינוי

אס.אי.אמ סקרינס בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,106 דירות

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן