תסקירו: המסמך שיקבע אם העירייה תאשר את הפינוי בינוי

כל מי שמעורב בתחום ההתחדשות העירונית, לבטח בפרויקטים גדולים ומורכבים, יודע שאין פינוי-בינוי אחד שדומה למשנהו, ולא רק בנוגע לנתונים הטכניים כמו מספר בעלי הדירות או המטלות הציבוריות הכרוכות בו. פרויקטים שונים מתייחדים בהיבט נוסף וחשוב לא פחות: סוג ותמהיל האוכלוסייה – הן זו המעורבת בפרויקט באופן ישיר, והן דיירי השכונה שחיים בסמוך למתחם שעתיד להיהרס ולהיבנות מחדש.

כך למשל, פרויקט שנעשה במתחם שבו גרים קשישים רבים או לחילופין משפחות מרובות ילדים, יצריך מתן מענה מיוחד ואף ליווי צמוד של הדיירים לאורך התהליך, וכן תכנון מוקפד שיספק להם פתרונות גם ביום שאחרי.

כדי לנסות ולעמוד במדויק על מאפייני המתחם שהיזם מייעד לפינוי בינוי, ועוד הרבה לפני שהתוכנית שגיבש בכלל מובאת לאישור הוועדה המקומית, דורשות כיום רשויות מקומיות מיזמים להכין תסקיר חברתי. מדובר במסמך המכיל נתונים רבים, וכולל גרפים והתפלגויות של שכבות סוציו-אקונומיות, גילים, מגזרים ומגדרים של אוכלוסיית המתחם. 

כמו כן,\ מפורטים בו מאפייני השכונה על יתרונותיה וחסרונותיה, וכן המלצות במגוון היבטים שמטרתן להתאים את הפרויקט לאוכלוסייה שתגור בו, ולחבר אותו לצרכיה. את התסקיר עורכים יועצים חברתיים, והוא מוגש למחלקת עבודה קהילתית בעיריות השונות, בשילוב מצגת. כל זאת כדי לקבל את האישור הראשוני לפרויקט מהעירייה.

הרשויות המקומיות נבדלות בעומק התסקיר שהן דורשות מהיזמים להציג, ואף באופן הכנתו. הבדל אחד שכיח, למשל, הוא שיעור דיירי המתחם שעל עורכי התסקיר לערוך עמם שיחות אישיות וישירות,

בקרה מתמדת

"כדי שהעירייה תיתן את ברכת הדרך הראשונית לפרויקט, היא מבקשת שלושה תוצרים: עמידה בתקן 21 (תקן שמאי המבקש להבטיח כדאיות כלכלית לפרויקט, מ"ה); חלופות אדריכליות ראשוניות, ברמת הסקיצות; ותסקיר חברתי שנחלק לשניים: תסקיר ראשוני הנדרש בתחילת הדרך, ותסקיר מורחב שנעשה בשלב מאוחר יותר", מסבירה ליטל הראל, רכזת נגישות ויועצת ארגונית וחברתית במיזמי פינוי בינוי , המגישה תסקירים חברתיים למגוון חברות יזמיות ועיריות.

"התסקיר או המיפוי החברתי הראשוני כולל נתונים סטטיסטיים וניתוח קר של מאפייני התושבים במתחם הרלוונטי – מגזר, מעמד סוציו-אקונומי, גיל, קשיי נגישות אם יש, מגדר ועוד. בנוסף, התסקיר נדרש לעמוד על מאפייני השכונה בכלל – עד כמה תושביה נסמכים על תחבורה ציבורית למשל, או באיזו תדירות הם מבלים במרחבים הציבוריים או ברחוב, והאם זה נובע מהעדפה שלהם או מתכנון לקוי שיש לעדכן".

למה המידע הזה חשוב לעיריות?
"כמי שמשקיעה משאבים עצומים בכל פרויקט גדול כזה, העירייה רוצה להבין אותו לעומק, להכיר את האוכלוסייה ולדעת ברמת הוודאות הגבוהה ביותר שהפרויקט לא ייתקע בגלל דרישות תושבים שיעלו בהמשך הדרך. היא גם חייבת את זה במידה מסוימת לתושבים שלה, שלא פעם נאלצים לעמוד בפני עובדה מוגמרת, ואף מאוימים על ידי יזמים כאלה ואחרים.

"בפרויקט שליוויתי ברחוב שאולי באשדוד, היה בניין עם אחוז גבוה מהממוצע של דיירים בני יותר מ-80. הדבר יחייב את היזם לתת דגש על צורכי ציבור וקהילה במתחם החדש - הן ברמת התכנון של הפרויקט, למשל הקמת מועדון קשישים, והן ברמת ליווי הדיירים. הוא יידרש לספק להם יועצת חברתית או עובד סוציאלי שיקלו עליהם את שלב הפינוי. 

"אם ניקח את ירושלים כדוגמה, אז בשכונת נווה יעקב יש אוכלוסייה חרדית גדולה, עם דרישות ייחודיות מאוד, כמו בתי כנסת ומרפסות סוכה, ושילוב מושכל מאוד בין אמצעים טכנולוגיים מותאמים הלכתית. התסקיר החברתי מאפשר ליזם ולעירייה להבין את המרקם של האוכלוסייה שם, ולנתח את הרכבה ואת הצרכים שלה.

"התסקיר גם מאפשר לעירייה לבצע תהליכי בקרה על עבודת היזם ועל הטיפול של היועצים החברתיים בפניות התושבים. כלומר, הוא מונע מאזור הפרויקט להפוך למובלעת בתוך העיר, שבה לעירייה אין שליטה על מה שקורה לתושבים".

אחריות כבדה

עופר אנגל, סמנכ"ל הפיתוח העסקי באנגלאינווסט, המקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, אומר שיזם שלא בודק היטב את השטח ואת מאפייניו הדמוגרפיים לפני כניסה לפרויקט, עושה טעות קשה: "צריך להבין שבלי תסקיר חברתי מעמיק ומקיף, הסיכויים של פרויקט להתממש קטנים משמעותית, וגם אם הוא ייצא לפעול – הוא בהכרח יהיה איכותי פחות". 

לדבריו, גם כיום "יזמים רבים עושים תסקיר רק כדי 'לסמן וי' על המטלה שהציבה להם העירייה. אצלנו באנגלאינווסט זה עובד הפוך: עוד הרבה לפני שחויבנו בעריכת תסקירים, הקפדנו לרדת לשטח ולדבר עם האנשים, ולנתח לעומק את כל הקשיים והצרכים שיש להם ברמה היומיומית ממש.

"לי באופן אישי חשוב להכיר את כל מי שחייו ישתנו או יושפעו מהפרויקט העתידי שאנגלאינווסט רוצה לבצע, ולכן אני מקפיד שהיועצים החברתיים שלנו יעשו הכל כדי להבין מול מי אנחנו עומדים, ואיך אפשר לשפר את איכות חייו. בסופו של דבר, אותם בעלי דירות מפקידים בידינו את הנכס הכי יקר שלהם, וזו המחויבות שלנו לעשות עבורם את הטוב ביותר".

הראל מוסיפה כי תפקיד היועצים החברתיים בפרויקטים של פינוי-בינוי נמשך גם הרבה אחרי התסקיר הראשוני, אך הוא נסמך במידה רבה על הממצאים שעלו בו: ”על סמך התסקיר אפשר לדעת שבעוד שנה או שנתיים היזם יידרש להתמודד עם דייר סרבן כזה או אחר, ולתזמן נכון את הפנייה אליו. לחילופין, אפשר לדעת שבעוד חמש או שש שנים, בשלב הפינוי, תידרש דמות מלווה ומקצועית שתספק משענת לדיירים מסוימים במתחם.

"בסופו של דבר, התסקיר החברתי מאפשר לשחקנים הפועלים בתחום להציג בפני הדיירים את הפן האנושי של תהליכי ההתחדשות, ולהבהיר להם שהיזם לא מזהה אצלם רק הזדמנות נדל"נית לרווח, אלא רואה בפרויקט שליחות חברתית מהמעלה הראשונה".

לפרטים נוספים בנושא פינוי בינוי