תנופת ההתחדשות בבירה פסחה על אחת השכונות הגדולות בארץ, אך המחירים בה עלו בשיעור כפול ביחס לשאר העיר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – פסגת זאב, ירושלים. 

פסגת זאב היא שכונה בצפון מזרח ירושלים, הסמוכה לשכונת נווה יעקב, מזרחית לבית חנינא, צפונית למחנה הפליטים שועפט, ומערבית לחיזמה וענאתה. השכונה בעלת אוכלוסייה משולבת מחרדים, דתיים לאומיים וחילונים, כאשר המדד הסוציו אקונומי נמוך יחסית: 5 מתוך 10. פסגת זאב מחולקת לחמישה אזורים פנימיים: פסגת זאב מרכז, צפון, דרום, מזרח ומערב. מתגוררים בה כ-45 אלף תושבים והיא אחת השכונות הגדולות בישראל, וקרויה על שם זאב ז'בוטינסקי. השכונה בנויה על הרי ירושלים, כאשר בין חלקי השכונה מפרידים הוואדיות "אל חפי", "חמרה" ו"אל חלף". בין פסגת זאב מרכז ופסגת זאב מזרח עובר נחל זמרי.

רמת נגישות הכבישים בשכונה סבירה - בגלל המבנה ההררי של השכונה הרחובות בה מפותלים ואין בה גריד צפוף שמאפשר פיזור טוב של התנועה. לשכונה יש מספר מצומצם של חיבורים לרשת הכבישים העירונית ולכבישי הגדה המערבית, מה שגורם לעומסי תנועה בכניסה וביציאה מהשכונה. 

בגזרת התחבורה הציבורית המצב טוב יותר. הקו האדום של הרכבת הקלה חולף במערב השכונה, אך הוא לא נגיש ברגל לתושבים רבים, בעיקר בדרום מזרח השכונה. בנוסף, במערב השכונה חולפים קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה. לשכונה מתוכננת תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בה, אך נראה כי תנופת ההתחדשות בבירה מעט פסחה על השכונה הוותיקה והגדולה, והיא נותרה "מחוץ לחגיגה" כשעיקר התוספת המתוכננת בה היא בנייה חדשה. נראה כי הדבר בא לידי ביטוי גם במחירים בשכונה, שנמוכים יחסית לממוצע העירוני בבירה.  

בין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024, נרשמה בשכונה עלייה של כ-4% במחיר דירה, לצד עליה של כ-98% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה של כ-2% במחיר דירה שנרשמה באותה תקופה בכלל ירושלים. וכמה תשלמו על דירה בשכונה? על דירת 3 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 1.929 מיליון שקלים, על דירת 4 חדרים יד שנייה תשלמו 2.350 מיליון שקלים, ודירת 5 חדרים כבר תעלה לכם 2.826 מיליון שקל בממוצע. על דירת 4 חדרים חדשה בפסגת זאב תשלמו בממוצע 2.780 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה

תושבים (2024): 1,005,080

גידול אוכלוסייה:1%, ריבוי טבעי 20,456, מאזן הגירה 11,074-, עולים בהשתקעות ראשונה 3,980

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 2,978 עסקאות, חציון 1 2024 - 3,211 עסקאות  

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-8% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מורדות מלחה (כ-400 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 61 פרויקטים

• קרית משה - 52 פרויקטים

• בית הכרם - 52 פרויקטים

• קטמון א-ו - 51 פרויקטים

• רחביה - 49 פרויקטים

• נחלאות - 47 פרויקטים

• קטמון הישנה - 46 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 46 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 45 פרויקטים

• בקעה - 43 פרויקטים

• בית וגן - 43 פרויקטים

• קרית היובל - 42 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 143 פרויקטים, מהם 63 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 31 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 24 בבנייה חדשה, 12 בפינוי בינוי, 7 במחיר למשתכן, 2 בהריסה שלא מכוח תמ"א, 2 בתוספת שלא מכח תמ"א, 1 בפינוי-בינוי ו-1 בשימור. 

פסגת זאב - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, דרומית לשכונת נוה יעקב, מזרחית לבית חנינא, צפונית למחנה הפליטים שועפט, ומערבית לחיזמה וענאתה

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 44,170

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 63,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס): 12,764

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 18,261

מדד חברתי-כלכלי (2021): 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - בגלל המבנה ההררי של השכונה הרחובות בה מפותלים ואין בה גריד צפוף שמאפשר פיזור טוב של התנועה. לשכונה יש מספר מצומצם של חיבורים לרשת הכבישים העירונית ולכבישי הגדה המערבית, מה שגורם לעומסי תנועה בכניסה וביציאה מהשכונה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה במערב השכונה - הקו האדום של הרכבת הקלה חולף בשכונה, אך הוא לא נגיש ברגל לתושבים רבים, בעיקר בדרום מזרח השכונה. בנוסף, במערב השכונה חולפים קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - אין שבילים ולא ידוע על שבילים מתוכננים.

מוקדי משיכה: 

• אתרים ארכיאולוגיים

• נחל זמרי

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-4% במחיר דירה. עליה של כ-98% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 8 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

בינגו נדל"ן 1 בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א

גלי שרון יזום והשקעות בע"מ - בניה חדשה

דונה חברה להנדסה ובנין - בניה חדשה

קפיטל גולד - תמ״א 38 הריסה ובניה

בתכנון

HIGH GROUP חי נחמיאס מגורים והשקעות - בניה חדשה

ב.י מסחר נווה הפסגה בע"מ - בניה חדשה

עמיגור ניהול נכסים בע"מ - בניה חדשה

שתית בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-679 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 2,204 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 3,293 יח"ד