חברות הבניה גילו את המרלו"גים: "הביקושים ערים לפחות כמו במגורים"

בין אם נאהב זאת, ובין אם לאו - משבר הקורונה הכניס לחיינו מספר שינויים שנמצאים כאן כדי להישאר, בלי קשר למגפה עצמה שבתקווה תיעלם בקרוב. כזוהי למשל סביבת העבודה שהפך להיברידי, ומשלב בין ימי עבודה מהמשרד ומהבית, תוכנות המפגשים המקוונים כמו זום וגוגל מיט שכבר מזמן גלשו משוק העבודה לשימושם של ועדי שכונות ובתי ספר והרגלי הצריכה שלנו שהלכו והפכו למקוונים. בשוק הנדל"ן הישראלי נראה כי השינוי שצפוי להישאר עמנו הוא שוק המרכזים הלוגיסטיים אשר צומח במהירות במהלך השנתיים האחרונות, או כפי שהם מכונים בפי כל – מרלו"גים.

מאז פרוץ המגפה, והגידול העצום בהיקף המסחר האינטרנטי חל גידול בביקוש לסוג הבניה הזה, ובעקבות החלו יותר ויותר חברות הנדל"ן להיכנס אליו. אחת מהחברות הללו היא חברת קרדן ישראל, אשר לפני שנה בדיוק זיהתה את הפוטנציאל שבתחום והקימה יחד עם גבע נדל"ן המתמחה בתעשייה ולוגיסטיקה את קרדן-גבע הפועלת בתחום הלוגיסטיקה.

"הישות שלנו שנקראת קרדן-גבע היא בעצם תולדה של חברת גבע נדל"ן שמתעסקת בנדל"ן ללוגיסטיקה ומסחר וחברת קרדן שהיא חברה להחזקות ומחזיקה את חברת קרד"ן נדל"ן למגורים", מסביר ערן לב, שותף בחברה, "השיתוף פעולה הוא תוצר של הבנה של קרדן לגבי חשיבות והפוטנציאל של העולם הזה, כמו גם העובדה שהוא אינו חלק מהפורטפליו שלה". 

לדברי לב, "יש היום ביקושים ערים למרלו"גים לפחות כמו במגורים. אך מצד שני, לעומת העבר בו הקרקעות הללו היו מחולקות בקלות יחסית, כיום צריך להיות שחקן משמעותי בשוק כדי להיכנס לתחום הזה. אם בעבר בנקים לא היו מוכנים לתת מימון לקרקעות הללו בעקבות מחירן הנמוך היום מדובר כנראה בקרקעות המבוקשות ביותר אחרי קרקעות למגורים".

ערן לב - קרדיט אלעד מלכה

לב מספר כי בשנה האחרונה נכנסה קרדן גבע לפרויקטים בהיקף הקמה של כ־2 מיליארד שקלים, בהם מחסנים מקוררים, מבני רמפה, מחסנים לוגיסטיים עירוניים באיזורי ביקוש וגם חוות שרתים. אנחנו רואים המון פוטנציאל בתחום הזה, הדיון הציבורי תמיד עוסק בדיור, אבל גם בתחום הזה חסרים עשרות אלפי דונמים רבים של קרקעות". נכון להיום, החברה בונה פרויקט בשהם בו נבנית חוות שרתים, מחסן אוטומטי צפוף ועוד 55 אלף מ"ר של לוגיסטיקה בקומות והתכנון צופה התאמה לשילוב של מגורים במתחם זה.

עוד לדבריו, "אנחנו רואים ביקושים משני הקטבים: הקוטב הפשוט יותר – מחסנים ומצד שני אנחנו רואים חברות הייטק למשל בתחום הביוטק שצריכות עשרות אלפי מ"רים של משרדים ורצפת ייצור. רוב העיריות יעדיפו לקדם נכסים שמכניסים יותר בארנונה ובמשך שנים התחום הזה נדחק".

"חברות בינ"ל מחפשות מרלו"גים עצומים"

לדברי אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין שעושה גם היא את צעדיה הראשונים בתחום, "אין ספק שהקורונה האיצה את התהליך. חברות בין לאומיות מחפשות שטחי אחסון גדולים הרבה יותר משמעותיים מפעם. המסחר באינטרנט היום הפך למשמעותי במיוחד וממשיך להתעצם. הדבר מביא לכך שחברות בינלאומיות מחפשות מרלו"גים עצומים בשטחם, יותר ממה שהיינו רגילים בעבר".

ואילו אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי , אומר כי "חשבנו שזה מוצר שנכון להכניס לתמהיל הנכסים של החברה. מדובר במוצר שאינו עונתי והביקושים שלו קשיחים. מדובר במוצר שחשוב שיהיה אותו ויש משמעות רבה למיקומו בצירים מרכזיים. מהסיבות הללו, החלטנו להיכנס לתחום הזה בכל הכוח, עשינו עסקה עם מושב שדה משה על כביש שש. יש לנו מרלו"גים של אחסנה בכרמיאל ואור עקיבא. בנוסף, אנחנו מנהלים משאים ומתנים למספר מתחמים נוספים כמו גם עסקאות מול מושבים.

"זיהינו את הפוטנציאל לפני שנתיים-שלוש לתחום והמחירים של הנכסים הללו היו בסך הכל נוחים. יש לנו שניים שלושה מתחמים בתכנון ואנחנו תמיד מחפשים הזדמנויות. אין היצע גבוהה, אבל יש היצע מספיק איכותי. צריך להבין, שלא כל קרקע מתאימה ואנחנו מחפשים קרקעות גדולות. תשומות הניהול והזמן הן אותו זמן בין אם התכנון הוא ל־5 דונם או ל־25 דונם. בנוסף, יש לנו העדפה להשכיר לגורם אחד, הרבה יותר קשה לעבוד מול כמה גורמים.

"התחום של חוות שרתים הוא מעניין במיוחד, אבל יש שני אלמנטים שחשוב לקחת בחשבון – מיקום וקירבה לרשת החשמל. במקרה שלנו, בכביש 6 יש לנו את התשתית וגם את המיקום. ההחלטה איזה סוג של מרלו"ג לבנות בסופו של דבר שונה ממקרה למקרה והשיקול הוא מה יביא לתשואה גבוהה יותר לחברה. יש לנו אחסנה בכרמיאל ואור עקיבא למשל, אבל כאמור, בחוות שרתים יש תלות בחברת החשמל. החברה שלנו עוסקת במגוון תחומים בעולם הנדל"ן, אבל אנחנו שמים דגש על תחום האחסנה באופן משמעותי בטווח הקרוב". 

כיצד חברת נדל"ן מסורתית נכנסת לנישה הזו? 

בן חיים: "קודם כל למדנו את התחום הזה ולא ניגשנו אליו לבד. את שלושת המרלו"גים אנחנו מקימים עם שותפים שמתחמים בסוג הנכסים הללו. אנחנו לומדים תוך כדי תנועה ממי ששיש לו ניסיון מקצועי בתחום הזה ולא צוללים למשהו לא מוכר לבד. ערך המוסף שלנו בא לידי ביטוי בבנייה ובגב הכלכלי. בתחומי התכנון והניהול של המתחמים הללו אנחנו נעזרים באחרים". 

אבישי בן חיים קרדיט רוטשטיין נדלן

לדברי גבאי, "מבחינת הצוותים המקצועיים שיש לנו, לא היה לנו צורך בהבאת צוותים חדשים. לעומת זאת, בכל מה שקשור לעולם השיווק של נכסי הלוגיסיטקה הללו, גייסנו אנשים אשר חיים את התחום, מכירים את הביקושים ואת היתרונות של כל הצירים. אנחנו מחפשים את העסקאות מהביקושים. הבינוי הוא בסופו של דבר אותו בינוי". 

ואילו לב מוסיף כי "הדרישות בתחום הזה הם מסוגים שונים לעומת מגורים. למשל מעבדה צריכה להיבנות בסטנדרט שונה ממשרד או דירה – יניקות אוויר, יכולת כושר העמסה על קרקע. זו רק דוגמה, לאיך שימושים חדשים נכנסים לתחום הזה כל הזמן. בנוסף בשונה ממגדל משרדים, לוגיסטיקה זוללת שטח. אי אפשר לבנות לגובה באותה צורה כמו בנכסי מקרקעין אחרים ולכן מחיר הקרקע עולה. כדי להתמודד עם הבעיה הזו, אנחנו מייצרים פרויקטים מרובי שימוש במגוון תחומים ואני יכול לומר, שלא רחוק היום שהפרויקטים הללו אף יכללו עירוב של בינוי למגורים תוך תכנון החזיתות לכך".