הרשויות המקומיות החליטו: זה שיעור היטל ההשבחה לפינוי בינוי, בערים המובילות

אחד השינויים החשובים ביותר בחוק ההסדרים שעבר בסוף שנת 2021 נוגע לעולם של היטלי ההשבחה בפינוי. בחוק המעודכן נקבע שיעור אחיד של היטל השבחה בכלל הפרויקטים של פינוי בנוי בשיעור של 25%. עם זאת החוק קובע כי הרשויות המקומיות רשאיות להחליט על אזורי היטלי השבחה בשטחי הרשות המקומית לתקופת זמן של חמש שנים, לפי שיעורים משתנים של היטלי השבחה – 0%, 25%, ו־50%. ככל והרשות המקומית לא קבעה על חלוקת אזורים, בררית המחדל של היטלי ההשבחה במסגרת פינוי בינוי בעיר עומד על שיעור של 25%.

יום הקביעה, היום ששימש לדד-ליין שעד אליו יכולות הרשויות המקומיות להגיש את החלטותיהן על מהות החלוקה ושיעור היטל ההשבחה באזורים השונים לפרויקטי פינוי בינוי , חל בשבוע האחרון ראשון למאי 2022. מרכז הנדל"ן ערך סיקור מקיף של הרשויות הגדולות בישראל שמקדמות פרויקטים ענקיים של פינוי בינוי בתחומן.   

אשדוד

עיריית אשדוד הייתה העירייה הראשונה שהודיעה על כך שתקבל החלטה בהתאם לשינוי בחוק ההסדרים. ההחלטה שהתקבלה היא שבכל העיר היטל ההשבחה יעמוד על 50%.

בישיבת המועצה בה נערכה ההצבעה על ההחלטה, נערך דיון סוער בנושא. סגן ראש עיריית אשדוד שמעון כצנלסון תמך בהצעה ואמר: "הכסף הזה הולך לטובת התושבים. אי אפשר לעשות פרויקטים עירוניים גדולים מתקציבים אחרים. זה לכל השכונות, ולכל הפרויקטים ולכל התושבים. אושרו עכשיו 4,200 יח"ד וכולן עומדות ברווחיות ובהיטל ההשבחה המלא. אנחנו עושים את העבודה באופן יומיומי, ההשבחה היא חלק זניח ממחיר הפרויקט".  

בית שמש

עיריית בית שמש החליטה לחלק את העיר ל-8 אזורים לפי מיקום גיאורגפי של השכונה ואופי הבינוי במקום כאשר היטלי ההשבחה שונים מאזור לאזור לפי המאפיינים הללו. באופן הזה, שכונת 'הגרעין הותיק', חולקה לשלושה תתי אזורים – אזור לבנייה רוויה, 449 יח"ד, אזור לבנייה של צמודי קרקע, 1,965 דונם ואזור של בנייה חדשה 231 יח"ד. כאשר היטל ההשבחה יעמוד על 0% לבנייה רוויה בשכונה הנ"ל ו־50% לצמודי קרקע ובנייה חדשה באותה שכונה.

בשכונת גבעת שרת, שני אזורים: אחד של בנייה רוויה 346 יח"ד שיהיה האזור היחיד ששיעור היטל ההשבחה בו יעמוד על 25%  והשני, של צמודי קרקע, 1,452 יח"ד בו ייגבה היטל השבחה מלא של 50%. באזור הקטן ביותר, שכונת נרקיס, 51 יח"ד יהיה פטור מלא מהיטל השבחה . בשכונות המזרחיות – יפה נוף, קנה בושם, קריה חרדית ופסגות השבע 1,517 יח"ד יחול היטל השבחה מלא, 50%. גם בשכונות החדשות – רמות בית שמש אשר אזורן הוא הגדול ביותר 11,367 יח"ד  שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 50%.

מהנדס בית שמש, מיקי גסטוירט נימק את החלוקה כפי שהוצעה ועברה בהצבעה פה אחד לחברי המועצה: "ההבנה היא שכדי לממש פרויקט של פינוי בינוי ובמיוחד בבית שמש שערכי הקרקע הם לא מספיק גבוהים יש צורך שהרשות תוותר על היטלי השבחה ולפחות באופן חלקי. נעשתה בדיקה וחלוקה לשכונות השונות בהתאם למחירי הדירות ומחירי הקרקע ופרמטרים נוספים. יש לכם מפת חלוקה עם האזורים השונים. התחשיבים נעשו על ידי בעלי מקצוע".

גבעתיים

בעיריית גבעתיים החליטו לאחר בדיקה של כדאיות ליזמים ועלויות פיתוח של תשתיות ושחטים ציבוריים במתחמי פינוי בינוי בעיר להשאיר את שיעור היטל ההשבחה על 50% ברחבי כל העיר כפי שהיה לפני כן.

רונן משורר, מנהל מח' תכנון מידע והשבחה במינהל ההנדסה בעיריית גבעתיים אמר בישיבת המועצה בה התקבלה ההחלטה: "נמצא שמבחינה כלכלית, בגלל מחירי הקרקע הגבוהים בעיר כמו גם מחירי המכירה והביקוש הרב. למעשה, כל האזורים שנקבעו הם אזורים כלכליים לבנייה עם 50% היטל השבחה והמועצה לא חייבת להפחית את שיעור ההיטל בשביל שיהיה כלכלי ליזמים לעשות פינוי בינוי בעיר".

תל אביב

בעיריית תל אביב התקבלה החלטה להטיל היטל השבחה מלא ברחבי העיר למעט אזורים, 18 במספר, בדרום העיר. הנימוק לשיעור המלא ברחבי העיר: "לא קיימת הצדקה להטלת היטל השבחה של פחות מ־50% לאור ערכי הקרקע ואפשרויות התכנון".

העירייה החליטה על אזורים בשכונת כפר שלם וביפו בהם היטל ההשבחה יעמוד על 25% בחלק מהאזורים וברוב האזורים הנ"ל, יהיה פטור מלא מהיטל השבחה . בשלב הזה מההחלטה הזו יהנו קרוב ל־20 פרויקטים של פינוי בינוי שנמצאים בשלבים שונים מתכנון מוקדם ועד לבנייה בפועל.

העירייה נימקה את הסיבות והמאפיינים לפיהם נקבעו פטור חלקי או מלא במתחמים בדרום העיר: "צפיפות נכנסת גבוהה המקשה על תכנון ראוי; התמודדות תכנונית עם יחידות דיור גדולות הזקוקות להתחדשות; מורכבות קניינית מורכבות חברתית; תרומה ציבורית משמעותית; חוסר כדאיות כלכלית לתוכניות המניעות תהליכי התחדשות במרחב".

רמת גן

עיריית רמת החליטה להטיל היטל השבחה מלא באופן גורף ברחבי כל האזורים בעיר. באופוזיציה מחו על כך שלא נעשתה עבודה ממוקדת והתייחסו לכל העיר כאל מקשה אחת, "דין רמת עמידר הוא לא כמו דין שכונת חרוזים". עם זאת לפי חוות דעתו של שמאי העירייה, בכל אזורי העיר יש כדאיות כלכלית המצדיקה את היטלי ההשבחה.

העיר חולקה לתשעה אזורים וכאמור, בבדיקה שמאית נמצא שבכל אזור ישנה כדאיות כלכלית גבוהה דיה גם עם היטל השבחה מלא. הדבר נכון במיוחד בשכונת רמת עמידר. נציג העירייה סגן ראש העיר דוד מנחם טען בשם העירייה, כי ממילא מדובר במצב הקיים שבו משלמים 50% היטל השבחה ובכל זאת מדובר בעירייה שיש בה לא מעט בנייה של היזמים. עוד טענו בעירייה שליזמים ברמת גן אין בעיה לשלם את היטל ההשבחה המקסימלי והאינטרס שלהם הוא לייצר יותר יחידות דיור.

קריית אונו

עיריית קריית אונו היא אחת העיריות שהחליטה על פטור מלא מהיטל השבחה ברחבי כל העיר. זאת בשונה מהאופן שבו נקבעו היטלי ההשבחה בעיר עד כה, כאשר מועצת העיר דנה בכל פרויקט בנפרד ופטרה את כל הפרויקטים מהיטל השבחה. בעקבות חוק ההסדרים וההחלטה החדשה של מועצת העיר הפטור יינתן מעתה באופן גורף.

"בפני חברי מועצת העיר הוגשו חוות דעת שמאיות וכלכליות התומכות במתן הפטור תוך שנשמרת רמת צפיפות נמוכה יחסית ונשמרות יתרות כספיות עודפות לצרכי הציבור" כך נמסר בהודעה של העירייה לאחר קבלת ההחלטה בחודש מרץ.

ישראל גל, ראש העיר קריית אונו מסר: "ההחלטה מייצרת הן לתושבי העיר וודאות וכדאיות לתושבים וכן מאפשרת הפחתת הצפיפות בפרוייקטי הפינוי בינוי בעיר. אנו עוסקים בחידוש העיר, אשר מחדשת את פניה ומחליפה את בתי הדירות הישנים והמתפוררים שנבנו לפני 60-50 שנה בבניינים חדשים, מודרניים, הממוגנים בפני ירי טילים ובפני רעידות אדמה, כאשר כחלק מהמהלך אנו עוסקים בהטמנת תשתיות חשמל, מים, ביוב וסיבים אופטיים, ובהחלפת תשתיות ישנות, בהרחבת הכבישים, הוספת מסלולי אופניים, הקמת חניונים תת קרקעיים ובנייה של מוסדות חינוך ומוסדות ציבור לטובת כל הדיירים החדשים המצטרפים לעיר".

נתניה

בעיריית נתניה החליטו על הטלת היטל השבחה מלא ברחבי כל השכונות בעיר. בישיבת המועצה מתחילת חודש אפריל, בה התקבלה החלטה אמרה ראש העירייה מריים פיירברג: "כשבדיקות השמאות נעשו, ובדקו כמה צריך להוסיף לכל קבלן כדי שהתוכנית תשתלם, כבר מראש לקחו בחשבון היטל השבחה של 50% כפי שהיה עד היום.

בתגובה לכך שאלה חברת מועצה את ראש העירייה איך תוכל העיר לעודד קבלנים לגשת לשכונות החלשות יותר ולשאלתה ענה מהנדס העיר: "הם כבר שם, בכל השכונות החלשות יש לנו קבלנים". וראש העירייה פיירברג הוסיפה: "הקבלנים לא צריכים תמריץ. היום הם בכל העיר". יו"ר מועצת העיר אלון אלרואי הוסיף: "זה לא מונע מבן אדם לבנות בטח כשהוא מקבל עוד זכויות".

באותה ישיבה מהנדס העיר ארז טל אמר: "אנחנו בחנו את הדבר הזה בכל התוכניות. חילקנו את העיר לאזורים. כל אחד מהאזורים נבדק על ידי שמאי, חלק מהשמאים בכלל לא היו שמאים שלנו אלא שמאים של משרד השיכון והרשות להתחדשות עירונית. הבחינה נעשתה אל מול ערכי הקרקע, צרכי הציבור וכו'. חשוב לי להדגיש שהיטלי ההשבחה הללו הולכים לחידוש המרקמים שבהם אנחנו מבצעים את פעולות ההתחדשות העירונית".

חיפה

המקרה של עיריית חיפה יוצא דופן משאר הערים בעקבות כך שהתקבלה החלטה לפטור מלא מהיטלי השבחה ברחבי העיר, מלבד שכונת רכס הכרמל, בניגוד לבקשתה של ראש העיר עינת קליש רותם והדרג המקצועי. החלטה שמועצת העירייה חזרה בה לפני כשבוע וקבעה שיהיו ערכי היטל השבחה שונים ברחבי העיר. על פי ההחלטה, בשכונת זיו, רוממה הישנה ורוממה החדשה יחול היטל בשיעור של 25% כאשר בשכונות רכס הכרמל, ההיטל יעמוד על 50% ובשאר העיר לא יהיה היטל השבחה.

מהנדס העיר, אריאל וטרמן התייחס לחשיבות של ההחלטה: "ההחלטה בפועל היא ליותר מ-5 שנים. תוכניות רבות שיתקבלו בחמשת השנים הללו למתחמים של התחדשות עירונית בפועל, ההשפעה תהיה גם לאחר מכן. זה לא מחייב הפקדה ולא מחייב אישור. אנחנו יודעים שהתקציבים שאנחנו מקבלים מהמדינה לא מכסים את העלות וההוצאות של המתחמים ושל הבנייה הציבורית. זאת המטרה המרכזית של היטלי ההשבחה.

ירושלים

עיריית ירושלים הייתה הראשונה לפרסם את החלטתה על מפת אזורי היטלי ההשבחה בעיר מהערים שבהן נעשו שינויים ביחס למדיניות לפני כן. לפי החלטת מועצת העיר, הפטור יינתן ברוב שכונות העיר, למעט במקומות הבאים: אזורי התעשיה בעטרות, גבעת שאול, תלפיות והר חוצבים, וכן במרכז העיר ובשכונות נחלת שבעה, נחלאות, העיר העתיקה, ימין משה, טלביה, רחביה, קריית שמואל, המושבה הגרמנית, המושבה היוונית, בקעה, ניות, הר הצופים, רמת מוצא ועין כרם.

בהודעת העירייה צוין כי "באזורים שהוחרגו, יינתן פטור של 25% מהיטל השבחה וזאת בהתאם לגבולות שישורטטו על גבי מפת העיר, שצורפה להחלטת המועצה ובכפוף לתנאים שקבעה המועצה. בדרך זו, ייווצר האיזון המתבקש בתמהיל ההכנסות לעיר ב־5 השנים הקרובות, לצד צדק חלוקתי בין האזורים השונים ובשים לב למאפייניהם".