מי מרוויח מעליית מחירי הדיור? על האינטרסים שמאחורי הליך ההקלות בקבלת היתר בנייה

ריסון מחירי הדיור המשתוללים הפך בשנים האחרונות למשימה לאומית. המדינה, שהקימה לפני מספר שנים את הותמ"ל – ועדה ארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור, ממשיכה לפעול להגדלת היצע הדירות על ידי שיווק קרקעות בכמות גדולה מבעבר ושחרור חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ; גם מינהל התכנון הצהיר לאחרונה שהוא עומד ביעדים ליצירת תב"עות וכמוהו התגייסו ומתגייסים למשימה מגוון גופים ממשלתיים נוספים. 
ובכל זאת, על אף כל המאמצים, הלמ"ס מפרסמת כי יחסית לשנה הקודמת, חלה השנה ירידה בכמות התחלות הבנייה. האשם העיקרי, יאמר כל בר דעת, הוא הבירוקרטיה של קבלת היתרי הבנייה, אך ליתר דיוק, מדובר בהליך בירוקרטי מסוים ומסורבל במיוחד שמאחוריו לא מעט אינטרסים, ושעליו כולנו משלמים ביוקר כבר שנים.

בקשת הקלות בקבלת היתר בנייה

היתר בנייה הוא אישור שניתן לקראת כל פעולה של בנייה, הריסה או שינוי שימוש במקרקעין. בהליך סטנדרטי, הבקשה לקבלת היתר בנייה מתבססת על תב"ע – תוכנית בניין עיר – אשר קובעת את השימושים והזכויות בקרקע. בקשה להקלה בקבלת היתר בנייה היא למעשה בקשה של היזם לסטות מעט מהתנאים שהתב"ע מאפשרת – להרחיב את קו הבניין, להוסיף קומות וכדומה. הליך קבלת היתר בנייה דורש אישורים ממגוון גופים שונים ואורך זמן לא קצר כשלעצמו, אך כאשר לתהליך זה נוספת בקשה להקלה, הוא מתארך משמעותית.

"כשיזם מבקש היתר בנייה שאינו תואם תב"ע, הליך קבלת ההיתר נראה אחרת לגמרי", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי בנייה, "ראשית, הבקשה תעבור לדיון מליאה כדי לאשר את הסטייה המבוקשת. אחרי המליאה, בקשת ההקלה תפורסם לציבור על מנת לאפשר התנגדויות, ממש כמו בהליך אישור התב"ע המקורית. בהמשך, תידרש בדיקת שמאי על מנת להעריך את השבחת הקרקע שתתקבל כתוצאה מאישור ההקלה, ואם יהיו השגות על השומה יהיה הליך נוסף של פנייה לשמאי מכריע – כל זה הליך שבכלל לא קיים בהליך קבלת ההיתר הרגיל, שגם הוא ארוך ממילא".

האפשרות לקבלת הקלות, המוגדרת בחוק החל משנות ה-90, הלכה והתרחבה עם השנים והיום היא כבר נפוצה הרבה יותר מאשר קבלת היתר תואם תב"ע. 80% מהבקשות לקבלת היתר בנייה, מספר צ'ודנר, כוללות בקשות להקלות, ובתל אביב כמעט ואין בקשות שלא כוללות הקלה. את התוצאה אנחנו רואים היום בשטח, ומרגישים היטב בכיס: מאות פרויקטים תקועים בשלב קבלת ההיתר, הביקוש למגורים עולה על היצע הדירות והמחירים משתוללים.

מי מרוויח מהאפשרות לקבל הקלות?

האפשרות לקבל הקלות בהיתר בנייה משרתת שני מרוויחים עיקריים: הראשון הוא היזם, שיקבל בסופו של דבר זכויות רבות יותר מכפי שהוגדר בתב"ע של הקרקע אותה רכש; והשני הוא הרשות המקומית, שתרוויח מהיזם מס עבור השבחת הקרקע שתיווצר בעקבות ההקלה. 

מי שמפסיד, כמו תמיד, הוא האזרח הקטן. "כולם מגלגלים את הכסף ללקוח הקצה – הדייר", מסביר צ'ודנר, "הרשות אמנם דורשת תוספת היטל השבחה מהיזם, אבל היזם לא מוציא אותו מכיסו אלא מבטא את זה במחיר הדירות שהוא מוכר. ולמה יש פה בעיה כפולה? כי אנחנו נמצאים בשוק של חוסר, כך שהמחיר עולה בלאו הכי, ולכן ההתייקרות היא כפולה – גם בגלל ההשבחה שתתבטא במחיר הדירה וגם בגלל שהתהליכים ארוכים יותר, וככל שהבנייה מתעכבת המחירים עולים מעצמם".    

רק לאחרונה התריע שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, כי יזמים המגישים הצעות גבוהות מאוד במכרזי הקרקעות שמוציאה המדינה, עלולים למצוא עצמם במשבר. לדברי צ'ודנר, אין להם כל סיבה לעשות כדבריו. "היזמים לא פראיירים, הם לא יציעו מחירים גבוהים – שיכולים להגיע באזורי הביקוש לסכומים של עד פי 2 מאומדן הקרקע שקבעה המדינה – אם הם לא בטוחים שזה ישתלם להם. כרגע הם גם יודעים שהם יקבלו את ההקלות, שיגרמו להשקעה שלהם להשתלם, וגם מבינים שאין להם שום סיבה למהר. ככל שדירות יצאו לשוק יותר לאט, כך הן יימכרו במחיר גבוה יותר".

האם הממשלה תצליח למנוע את קריסת השוק?

לאחרונה אישרה הממשלה החלטה חדשה, לפיה עבור כל תב"ע שתאושר החל מ-2023 – לא יתאפשר מתן הקלות. אם ההחלטה אכן תמומש כמו שצריך, מקווה צ'ודנר כי יהיה זה מספיק על מנת לעצור את קריסת השוק, שכרגע נראית כמעט בלתי נמנעת.

"החוק החדש צריך ליצור מצב שבו, כמו בארה"ב, יש תב"ע מוגדרת שרק על פיה בונים, והכל שקוף ומובן לכולם. ברגע שיש וודאות לגבי מה מותר לבנות, אין משחקים  – השוק הרבה יותר בריא, הוא לא ספקולטיבי. הרשות לא עושה מניפולציה בשביל לתת פרשנות לתב"עות שתיתן ליזם פחות ותאלץ אותו לדרוש הקלה, והיזם לא עושה מניפולציה כדי לקבל עוד. כרגע, כולם מרוויחים משהו שהם לא היו אמורים להרוויח, חוץ מהאזרחים שמשלמים על זה ביוקר. לא ייתכן שב-20 השנים האחרונות המחירים לא דומים בכלל לכל מה שהיה ב-60 השנים שלפני כן, כשעוד היה איזשהו היגיון בין מחירי הדירות לגובה המשכורות. כאלה עליות מחירים בטווח של 20 שנה זו קריסה. חד משמעית. ואני מאוד מקווה שהחוק, יחד עם הוראות המעבר שיגדירו מה קורה עם התב"עות שיאושרו עד 2023, יצליחו לשנות סופסוף את המצב". 

לאתר חברת נתיבי הקמה : https://netivey-hakama.co.il/