הד מאסטר, חברה נכדה של קבוצת חג'ג', תשלם היטל השבחה של כ-56 מיליון שקל עבור מגדל שד"ל בת"א

חברת הד מאסטר, המקדמת את התוכנית למתחם שד"ל-יבנה היוקרתי במרכז תל אביב, תשלם 56,255,084 שקל היטל השבחה עבור הפרויקט. כך קבעה לאחרונה השמאית המכריעה אורית גלן, במחלוקת בין החברה לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו.

על פי חוות הדעת של השמאית המכריעה גלן, התוכנית מציעה בית מלון עירוני בשילוב עם מגורים, מתוכם 13,500 מ"ר עיקרי לפחות לשימוש מלונאות, וסך כל השטח העל-קרקעי בתוכנית יהיה 39,800 מ"ר

התוכנית למתחם שד"ל-יבנה, הסמוכה לשדרות רוטשילד בעיר, כוללת 40 קומות ו-320 חדרי מלון, במגדל שייקרא "מגדל שד"ל". על פי חוות הדעת של השמאית המכריעה גלן, התוכנית מציעה בית מלון עירוני בשילוב עם מגורים, מתוכם 13,500 מ"ר עיקרי לפחות לשימוש מלונאות, וסך כל השטח העל-קרקעי בתוכנית יהיה 39,800 מ"ר.

נציין כי לתוכנית זו, תא/4226, קדמה תוכנית מצומצמת יותר, שהציעה מגדל בן 29 קומות "בלבד" לצד מבנה בן חמש קומות עם קומת גג חלקית. תוכנית זו, כמו גם התוכנית החדשה, נוסחו כ"חלק מחיזוק המע"ר ההיסטורי של תל אביב שבמתחם שדרות רוטשילד, תוך שימור בניינים בעלי ערך
ארכיטקטוני והיסטורי בעיר". 

נציין כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה את התוכנית ביולי 2019, וכעת נדרשה השמאית המכריעה לעניין במסגרת "הזמנת שומה לפני ביצוע עסקה".  את חברת הד מאסטר, אשר מוחזקת ב-50% על ידי חברת מלון רג'נסי ירושלים, חברה בת של קבוצת חג'ג', ייצג בהליך שמאי המקרקעין בועז הלפרין; את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ייצגה שמאית המקרקעין מלכה דור.

הסוגיה הגיעה לידיה של השמאית המכריעה גלן בשל מחלוקת משמעותית בין הצדדים. כך, הוועדה המקומית טענה כי ההשבחה כתוצאה מהתוכנית מסתכמת ב-186,337,505 מיליון שקל, ואילו החברה טענה כי ההשבחה מסתכמת ב-35,161,000 שקל – כ-18% מגובה ההשבחה שקבעה הוועדה המקומית.

אחת המחלוקות שעמדו בלב העניין נוגעת למספר החניות בפרויקט, ועל כך כתבה השמאית: "לאור העובדה כי תוכנית העיצוב לבניין טרם אושרה, הן למועד הקובע והן למועד השומה המכרעת הנדונה כאן, איני מקבלת את טענת שמאי המבקשת כי התכנון הסופי יכלול רק 150 חניות בשלוש קומות מרתף, הכוללות את החניות שהיו קיימות בחניון המבנה בחלקה 5. 

הן זכויות קיימות והן זכויות עתידיות, שייכות רק לתת-חלקה 2 וכי לא ניתנה בטבלת ההקצאות והאיזון לתוכנית תא/4226 התייחסות לעניין החניות, אביא בחשבון כי בבחינת ההשבחה בין שני מצבי התכנון לא קיים שוני לעניין שטח החניות, ושוויים מתקזז בין שני מצבי התכנון"

יודגש כי על פי הוראות התוכנית קיימת אפשרות לשמונה קומות מרתף, דהיינו למספר גדול יותר של חניות מכפי שנטען על ידי שמאי המבקשת. תוכנית העיצוב אינה סופית, ולפיכך ייתכן כי התכנון הסופי יכלול יותר חניות מהנטען, והעובדה כי כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין, הן זכויות קיימות והן זכויות עתידיות, שייכות רק לתת-חלקה 2 וכי לא ניתנה בטבלת ההקצאות והאיזון לתוכנית תא/4226 התייחסות לעניין החניות, אביא בחשבון כי בבחינת ההשבחה בין שני מצבי התכנון לא קיים שוני לעניין שטח החניות, ושוויים מתקזז בין שני מצבי התכנון".

למרות קביעה זו – ומאחר שהסוגיה דרשה התייחסות לפרטים רבים נוספים, כמובן – נדמה שהשמאית נטתה יותר לכיוונה של הוועדה המקומית, אם כי ההשבחה שקבעה ניצבת "במקום טוב באמצע": 112,510,170 שקל, שמשמעה היטל השבחה בגובה 56,255,084 שקל. אם הייתה מתקבלת גרסת הד מאסטר במלואה, ההיטל היה מסתכם בכ-17.5 מיליון שקל בלבד.

לעיון בשומה המכרעת במלואה לחצו כאן