מרפאת טר"ם לא תוכל לפעול בבניין מגורים

בניין מגורים בן שלוש קומות בפתח תקווה כלל בתוכניותיו גם קומת קרקע מסחרית – אך כשהוקמה בקומה זו מרפאה של ארגון טר"ם (טיפול רפואי מיידי), קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי שימוש זה אינו תואם את היתר הבנייה. גם הערר שהגיש הארגון לוועדת הערר במחוז מרכז לא סייע, שכן זו קבעה כי הנתונים המצטברים על אופי פעילות המרפאה מעידים על "סבל ומטרד משמעותיים ביותר לדיירי הבניין. על כן, מדובר בבניין שאינו מתאים למטרה של מוקד לרפואה דחופה המשרת את כלל הציבור באזור".

מדובר בבניין שנמצא בצומת הרחובות היבנר ולוחמי הגטו בפתח תקווה. בהתאם לתוכנית פת/1237 המקרקעין מיועדים לאזור מסחרי שעליו ניתן להקים בניין בן שלוש קומות מעל קומת חנויות. היתר הבנייה למקרקעין אפשר הקמת בניין דיור משותף, שבו חמש קומות ושש חנויות, מעל חניון תת-קרקעי.

ארגון טר"ם התקשר באפריל 2017 בחוזה שכירות לשימוש בנכס, ששטחו כ-190 מ"ר, לטובת הקמת מרפאה. העוררת החלה בביצוע עבודות להתאמת הנכס לצרכיה. במרץ השנה החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לסרב לבקשה להיתר להכשרת גלריה קיימת לאחסנה ולשינוי שימוש למרפאה. סביב עניין זה הוגש הערר לוועדה המחוזית.

"הוועדה המקומית נוהגת במקרה זה באכיפה בררנית"

העוררים, אנשי טר"ם, טענו בערעור כי "מרפאות טר"ם מוקמות בדרך כלל בייעוד מסחרי ולא בייעוד ספציפי של מרפאה. במקומות שונים בארץ קיימות מרפאות של טר"ם ומרפאות של קופות החולים בבנייני מגורים עם חזית מסחרית. התוכניות החלות על המקרקעין מאפשרות את השימוש למרפאה באזור, וגורמי המקצוע בוועדה המקומית אישרו זאת מפורשות לכל אורך הדרך.

לאורך השנים פעלו בנכס שני בנקים, חדר כושר ועסקים אחרים, ללא כל טענה נגד השימוש ומבלי שהתבקש תיקון היתר הבנייה מ'חנות' לשימוש אחר"

לאורך השנים פעלו בנכס שני בנקים, חדר כושר ועסקים אחרים, ללא כל טענה נגד השימוש ומבלי שהתבקש תיקון היתר הבנייה מ'חנות' לשימוש אחר, וזאת מתוך הסכמה והבנה כי המונח 'חנות' כולל בתוכו שימושים מסחריים שונים. בדרך כלל אין נוהגים לדרוש תיקון היתר בנייה בכל מקרה של החלפת שימוש - לא בפתח תקוה ולא במקומות אחרים בארץ - והוועדה המקומית נוהגת במקרה זה באכיפה בררנית".

עוד טוענים העוררים כי הוועדה המקומית לא שקלה חלופות, שימזערו את הפגיעה בדיירי הבניין מחד ויאפשרו את השימוש למרפאה מאידך. "הוועדה המקומית התעלמה מהצעדים שבהם נקטה העוררת למזעור הפגיעה בדיירים", הם מוספים.

"השימוש המבוקש מייצר מפגעים ומטרדים לדיירים בסביבה"

מנגד טענה הוועדה המקומית כי "העוררים הינם עברייני בנייה אשר הפעילו מרפאה בנכס ללא קבלת היתר בנייה כדין. המרפאה משמשת כ'חדר מיון קדמי', וכתוצאה מכך מושכת אליה מבקרים רבים, והיא פעילה עד שעות הלילה המאוחרות. השימוש המבוקש אינו מתאים לבניין המגורים הקיים, הואיל והוא מייצר מפגעים ומטרדים לדיירים בסביבה.

בהתאם להיתר הבנייה המקורי של הבניין, הותר בנכס שימוש כחנות. הכוונה הייתה לחנות שמשמשת את תושבי הבניינים הסמוכים הנמצאים בשכונה לצורכיהם היומיומיים, ופעילה בשעות המקובלות, ולא לחדר מיון אשר משמש את כל תושבי העיר ופעיל בשעות מאוחרות".

גם חלק מהתושבים המתנגדים להפעלת המרפאה היוו צד בדיון, והם טענו כי "השימוש למרפאה מהווה סטייה ניכרת מתוכנית, המשנה את אופייה של הסביבה הקרובה. בעת בחינת בקשה לשימוש חורג, על מוסד התכנון לשקול את אופי האזור שבו ממוקמים המקרקעין.

מתן שירות לאנשים חולים בקרבת מגורים מהווה סיכון גבוה מאוד עבור אלה המתגוררים באזור, שכן האחרונים עלולים לבוא במגע עם החולים ולהידבק ממחלותיהם. הדברים מקבלים משנה תוקף בימינו, לאור מגפת הקורונה. בשבועיים טרם הגשת התגובה לערר התגלו שישה חולי קורונה שביקרו במרפאה".

המטופלים ומלוויהם עומדים ברחבת הבניין, מתחת לחלונות הדיירים, ומנהלים שיחות טלפון. מטופלים יושבים עם אינפוזיות ברחבה, ילדים חולים מקיאים בגינת הבניין והורים משדלים פעוטות ליתן דגימות שתן"

"בשעות הקטנות של הלילה מופיעים אמבולנסים המלווים ברעשי סירנות, ובמשך כל ימות השבוע, כולל בשבתות ובחגים, מגיעים מטופלים שמקימים רעש ברחבה החיצונית, השייכת לבניין לפי תשריט הבית המשותף", המשיכו הדיירים לתאר את המתחולל סביב המרפאה, לטענתם. "המטופלים ומלוויהם עומדים ברחבת הבניין, מתחת לחלונות הדיירים, ומנהלים שם שיחות טלפון. מטופלים יושבים עם אינפוזיות ברחבה, ילדים חולים מקיאים בגינת הבניין והורים משדלים פעוטות ליתן דגימות שתן".

"השימוש למרפאה אינו תואם את היתר הבנייה שניתן"

ועדת הערר המחוזית, בראשות מ"מ יו"ר הוועדה, עו"ד מאיה אשכנזי, התייחסה ראשית לחשיבות שבהקמת מוקדים לרפואה דחופה בערים: "המוקדים פועלים בסופי שבוע ובשעות הלילה המאוחרות, ומספקים מענה בסיסי למקרים שמחייבים טיפול רפואי דחוף. זו ואף זו: ישנם יתרונות רבים במיקום מוקדים לרפואה דחופה בתוך העיר ולא בשוליה, כחלק מהמרקם העירוני הכולל הזמין לכל תושביה".

מן הצד השני, התייחסה הוועדה – שבה חברים גם יפעת שצקין, אדריכל שמואל חכים, דוד כהן וראים פלאח – להיתר עצמו: "אילו הגישה העוררת בקשה להקמת בניין חדש במקרקעין, על מנת שישמש כולו כמוקד לרפואה דחופה, היה על הוועדה המקומית לבחון בקשה זו כבקשה התואמת את התוכניות החלות על המקרקעין והמייעדות אותם ל'אזור מסחרי'. אלא שאין בכך כדי לומר כי מותר או כי ניתן לאשר את השימוש במבנה הקיים במקרקעין למוקד לרפואה דחופה.

בתוכנית פת/2000 נקבע, ביחס לכל אחד משלושת האזורים המסחריים, כי 'מותר יהיה לשלב בבניין או במגרש אחד תכליות ושימושים שונים - פרט לאלה העלולים להוות מטרד אחד למשנהו"

תוכנית עשויה להתיר מגוון של שימושים במקרקעין, אולם היתר הבנייה יינתן ביחס לשימוש או לשימושים מסוימים מביניהם. על מנת ששימוש בבניין קיים יתבצע כדין עליו להיות תואם הן את התוכנית החלה על המקרקעין והן את היתר הבנייה שניתן לבניין.

לאור זאת אף נקבע בתוכנית פת/2000, ביחס לכל אחד משלושת האזורים המסחריים, כי 'מותר יהיה לשלב בבניין או במגרש אחד תכליות ושימושים שונים - פרט לאלה העלולים להוות מטרד אחד למשנהו ובתנאי שתהיה הפרדה בין השימושים השונים להנחת דעתו של המהנדס'.

אנו בדעה כי השימוש למרפאה אינו תואם את היתר הבנייה שניתן לקומת חנויות במקרה שלפנינו.
גם אם מוכנים אנו לאמץ פרשנות רחבה, שלפיה השימוש למרפאה הינו בגדר שימוש מסחרי, עדיין לא ניתן לומר כי מרפאה עונה להגדרת בית ממכר של סחורות. לטעמנו מרפאה לא עונה להגדרת 'חנות' בהיתר הבנייה, ובדין קבעה הוועדה המקומית כי מדובר בשימוש אסור לפי היתר הבנייה של הבניין, המצריך קבלת היתר לשימוש חורג מהיתר".

חברי הוועדה ביקרו במקום: "חלל המרפאה קטן ומשרה תחושת צפיפות"

כדי לצול לעומק הסוגיה טרם ההחלה, החליטו חברי ועדת הערר להגיע אל המקום ולבחון בעיניהם את הסיטואציה. כך הם כותבים בעקבות זאת: "בביקורנו במקום התרשמנו שחלל המרפאה קטן ומשרה תחושת צפיפות. המסדרונות צרים וחדר ההמתנה כולל מעט מאוד מקומות ישיבה. מגבלות אלו משליכות במידה ניכרת על הצורך ועל הנטייה של המבקרים במרפאה לשהות מחוץ לה במהלך הביקור בה. כמו כן, המרחק בין חלונות הדירות המצויות בקומה הראשונה לבין הכניסה למרפאה הינו אפסי. 

איננו סבורים כי קיימות דרכים אפקטיביות למנוע מהמבקרים במרפאה הקטנה להעביר את זמן ההמתנה והטיפול ברחבה הפתוחה, בשבילי הגישה למרפאה ומתחת לחלונות השכנים"

איננו סבורים כי קיימות דרכים אפקטיביות למנוע מהמבקרים במרפאה הקטנה להעביר את זמן ההמתנה והטיפול ברחבה הפתוחה, בשבילי הגישה למרפאה ומתחת לחלונות השכנים. להתרשמותנו, הנתונים המצטברים מציגים סבל ומטרד משמעותיים ביותר לדיירי הבניין. על כן, מדובר בבניין שאינו מתאים למטרה של מוקד לרפואה דחופה המשרת את כלל הציבור באזור".

בהתאם לכל אלו הגיעה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז מרכז למסקנה כי לא ניתן לאשר את השימוש המבוקש למרפאה בנכס המצוי בבניין הקיים, "חרף התאמתו לתוכנית החלה על המקרקעין ועל אף חשיבותו הרבה לציבור התושבים בעיר".