בדרך להיתרים? אושרה התוכנית המפורטת בתחנה המרכזית הישנה בת"א

התוכנית להחייאת מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב מתקדמת שלב חשוב נוסף, ומתקרבת לקראת מתן היתרי בנייה: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה לאחרונה את התוכנית המפורטת למתחם, אשר כוללת 1,333 יחידות דיור, 97,967 מ"ר לתעסוקה, 47,836 מ"ר עבור מבני ציבור ו-8,318 מ"ר למסחר. עוד מציעה התוכנית 138 יח"ד לדיור בר-השגה, עם אפשרות להמיר שטחי תעסוקה לטובת 90 יח"ד דומות נוספות.

התוקף לתוכנית ניתן לאחר שינויים שעברה בוועדה המחוזית ודיון בהתנגדויות שנדחו. כך, מספר דירות המגורים שניתן לבנות כיום גדל בכ-200 דירות, מ-1,160 יח"ד שהיו בתוכנית שהופקדה בתחילת 2019. מנגד, שטח הדירה הממוצע נקבע על 70 מ"ר, ונקבעה החובה לייעד חלק משטח התוכנית לדיור בר השגה, כאמור  - "דיור מיוחד" שיציע דירות להשכרה ארוכת טווח.

התוכנית חולשת על 78 דונם, ומיועדת לחדש את המתחם המיושן, שעומד כפיל לבן בנווה שאנן בדרום העיר ומכיל כיום בעיקר מקומות חניה וכמה מבנים ישנים המשמשים למסחר ומשרדים. על פי תיאור התוכנית, מטרתה היא " התחדשות עירונית במתחם התחנה המרכזית הישנה, הסובל מהזנחה מתמשכת, ופיתוחו כאזור מע"ר מטרופוליני מעורב שימושים. התוכנית הינה חלק מהמגמה לפיתוח והתחדשות דרום העיר, והמשך פיתוח רצף אזור התעסוקה המטרופוליני של העיר תל אביב-יפו".

מטרת התוכנית היא התחדשות עירונית במתחם התחנה המרכזית הישנה, הסובל מהזנחה מתמשכת, ופיתוחו כאזור מע"ר מטרופוליני מעורב שימושים. התוכנית הינה חלק מהמגמה לפיתוח והתחדשות דרום העיר, והמשך פיתוח רצף אזור התעסוקה המטרופוליני של העיר תל אביב-יפו"

מתחם התחנה המרכזית הישנה חולק לארבעה מתחמים, שלכל אחד מהם ייעוד אחר. החלוקה תאפשר להתמודד בצורה פרטנית עם כל אחד ממאפייני השטח – שטחים ריקים, שטחים מבונים ושטחים המיועדים לקו הרכבת הקלה. כך למשל הוגדר לב המתחם כמוקד למבנה ציבורי כלל עירוני, והוא יכלול גם כיכר עירונית ומתוכנן לשמש משכנה החדשה של להקת המחול "בת שבע". עוד נציין כי התוכנית כללה גם הוראות שימור לכמה מבנים, וביניהם מתחם בית הבאר הידוע שבנווה שאנן. 

"מרכיב דומיננטי בתכנון החדש היה שינוי רחוב השומרון הקיים וקביעת דרך חדשה, כך שתחפוף את תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה באופן שיאפשר ניצול חסכני של הקרקע ותכנון מיטבי של הבינוי בתחום התוכנית", נכתב בדברי ההסבר. עוד כוללת התוכנית מגבלת בנייה לגובה – עד 35 קומות.

מתחם התחנה המרכזית הישנה כולל בסך הכול שבע חלקות, והוא נקנה על ידי החברות לוינשטיין ושיכון ובינוי בשנת 2015, תמורת 560.5 מיליון שקל. הן מחזיקות יחד ביותר מ-70% מזכויות הבנייה במתחם, בחלוקה שווה, 50-50%. התוכנית למתחם הופקדה ביולי 2018 להתנגדויות, ואט-אט החלה להתקדם. כפי שפרסמנו כאן במרץ, שווי המתחם זינק בתוך 3.5 שנים ב-56%, ושווי הזכויות על הקרקע נאמד ב-1.4 מיליארד שקל. עם זאת, לאחרונה דיווחו לוינשטיין ושיכון ובינוי לראשונה על הפסדי שערוך, מזעריים אומנם, על אחזקת המתחם – כך שנראה כי ההודעה על הפקדת התוכנית המפורטת באה עבורן בדיוק בזמן.

מצמד החברות נמסר כי במקביל לקידום התוכנית הן השלימו פינוי בהסכמה של מתחם התחנה, ששימש שנים רבות עסקים מפוקפקים. לוינשטין ושיכון ובינוי פעלו עד לאישור התוכנית גם להקצאה של מגרשים ציבוריים, שטחים בנויים ציבוריים ושטחים פתוחים לטובת הציבור.

אישור תוכנית מתחם התחנה המרכזית הישנה מהווה בשורה של ממש לעיר תל אביב כולה. מדובר בתוכנית ענק שתסייע בפיתוח ובחידוש מרכז תל אביב – אזור שהוזנח שנים רבות ויצר מובלעת במרכז העיר. פיתוח התשתיות, השטחים הציבורים והפעלת הרכבת הקלה ייצר את אחד מפרויקטי עירוב השימושים הגדולים בגוש דן ובתל אביב"

אבישי קימלדורף, סמנכ"ל תכנון ואדריכל ראשי בשיכון ובינוי נדל"ן: "אישורה של התוכנית מהווה נדבך משמעותי באסטרטגיה של שיכון ובינוי להעמיק השקעתה באזורי הביקוש בפרויקטים המשלבים פיתוח נכסים מניבים בתחום התעסוקה וכן מגורים להשכרה ולמכירה. אנו צופים כי אופן קידומה המהיר והמוצלח של התוכנית יקדם גם את שלבי הבנייה במתחם, ויהווה את העוגן המרכזי בפיתוח רובע זה במרכז העיר, הסמוך לשדרות רוטשילד ולקווי הרכבת הקלה".

חן גור לוטן

חן גור לוטן, מנהלת נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין : "אישור תוכנית מתחם התחנה המרכזית הישנה מהווה בשורה של ממש לעיר תל אביב כולה. מדובר בתוכנית ענק שתסייע בפיתוח ובחידוש מרכז תל אביב – אזור שהוזנח שנים רבות ויצר מובלעת במרכז העיר. פיתוח התשתיות, השטחים הציבורים והפעלת הרכבת הקלה ייצר את אחד מפרויקטי עירוב השימושים הגדולים בגוש דן ובתל אביב, ויכניס אוכלוסייה חדשה ואיכותית לעיר. פיתוח הפרויקט משתלב באסטרטגית קבוצת לוינשטין לפיתוח נכסי הקבוצה וליצירת ערך משמעותי באזורי הביקוש ובתחומים שבהם הקבוצה פועלת". 

נזכיר כי לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב תוכנית התחדשות עירונית לא רחוק ממתחם התחנה המרכזית הישנה, גם כן בתחומי שכונת נווה שאנן – באזור רחוב הגר"א. תוכנית זו תכלול 371 יחידות דיור בחמישה מגדלים, במתחם עירוב שימושים ששטחו כ-11.4 דונם.