הדירות "באוויר" ששיווקה ענבל אור בר"ג ייבנו: אישור חריג או צדק חלוקתי?

לפני ימים אחדים החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב לאשר את תכנית בניין עיר מס' 506-0153031, הידועה גם כתכנית שדרות הילד 1 ברמת גן, בכפוף להטמעת השינויים המאושרים בעקבות התנגדויות שהוגשו לתכנית. מדובר בבניין ששיווקה יזמית הנדל"ן דאז ענבל אור לפני קריסתה, ולפני שבכלל אושרו לבנייה.

תכנית זו חלה על מגרש בשטח כ-1.5 דונם, הממוקם בפינת הרחובות שד' הילד וז'בוטינסקי ברמת גן. עפ"י תקנון התכנית, על הקרקע הנדונה מתוכננת הגדלת היקף יחידות הדיור במתחם מ-77 ל-112 יח"ד ומוסיפה 10 קומות מ-24 ל-34 קומות, בהתאם למדיניות הגובה לאורך ציר ז'בוטינסקי ברמת גן. כמו כן, התכנית מצמצמת מאד את תקן החניה בשל הקרבה המיידית לתחנת הרכבת הקלה. על הקרקע קיים מבנה לשימור, אותו לא ניתן להרוס והוא ישמש לבית קפה בלבד. 

אחד המתנגדים לתכנית טען כי התכנית מציעה צפיפות של 75 יח"ד לדונם, שהינה "צפיפות חסרת תקדים ואין בתכנית צדק חלוקתי או איזון תכנוני".

הוועדה המחוזית דחתה התנגדות זו ובהחלטתה נאמר: "הוועדה מוצאת את התכנית כתכנית ראויה המוסיפה זכויות בנייה ויח"ד לתכנית מאושרת הנמצאת על ציר תחבורתי ראשי, בו עתידה לעבור הרכבת הקלה וככזו התואמת למגמות התכנון של העצמת זכויות בנייה לאורך צירי מתע"ן, הן למסמך המדיניות בנייה לגובה ברמת גן הקובע בנייה של 35 קומות לאורך ציר ז'בוטינסקי, מסמך אשר אושר בוועדה המקומית ואומץ ע"י הוועדה המחוזית, והן לתכנית המתאר הכוללנית לעיר אשר מקודמת בימים אלה ונמצאת לפני דיון בוועדה המקומית...".

אם כן, במה שונה תכנית זו מתכניות אחרות?

הפרויקט הנדון קודם כאמור ע"י ענבל אור, אשר מצויה כיום בכינוס נכסים. אחת הטענות הבולטות נגד היזמית היתה מכירת דירות "באוויר" של יחידות הדיור טרם אישורן ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב. בשנים האחרונות, נמצא הפרויקט הזה במרכז סכסוך משפטי מורכב אשר מקורו בין היתר בחשש של רוכשי הדירות לאבד את כספם או את דירתם. 

במקביל, עם קידום התכנית הנדונה הועלו טענות רבות לפיהן הוועדה המחוזית נחלצה לעזרת הרוכשים באישור תכנית זו על מנת שהרוכשים יוכלו לקבל את דירתם ובכך להקל על עוגמת נפש וההפסד הכספי בגין רכישת אותן דירות מענבל אור.

ברמה התכנונית, אישור התכנית והגדלת יחידות הדיור מ-77 ל-112 יח"ד משקף צפיפות של כ-75 יח"ד לדונם, אך האם אכן מדובר באישור חריג ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן? מהי הצפיפות המקובלת בפרויקטים חדשים כפי שאושרו ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב?

תב"ע מס' רג/מק/1113/א' – מגדל האחדות, שאושרה בשנת 2018, חלה על מתחם שבין הרחובות ז'בוטינסקי, יוסף הגלילי ומתחם המשטרה. התכנית מתירה הקמת מגדל בן 36 קומות (מתוכן 34 קומות למגורים) מעל 6 קומות תת קרקעיות.

המגדל יכלול 200 יחידות דיור על מגרש בשטח כ-2.4 דונם, כלומר צפיפות של כ-83 יח"ד לדונם.

תכנית בניין עיר מס' רג/1370/ב' – שדרות הילד, שאושרה בשנת 2015, חלה על מקרקעין ברחוב ז'בוטינסקי 72 ברמת גן. התכנית מתירה הקמת מגדל הכולל 24 קומות (22 קומות מתוכן למגורים) מעל 5 קומות תת קרקעיות ומשנה את ייעוד המגרש לשימוש מעורב של מגורים, מסחר ותחבורה.

התכנית מתירה 65 יחידות דיור על מגרש בשטח 966 מ"ר, כלומר צפיפות של כ-67 יח"ד לדונם נטו. התכנית ממוקמת בסמוך לפרויקט נשוא ההחלטה בשדרות הילד 1.

תכנית בניין עיר מס' רג/1351/א' (מתחם ביטוח לאומי), שאושרה בשנת 2015, ממוקמת בפינת הרחובות ז'בוטינסקי והרצל ברמת גן ומהווה תכנית פיתוח והתחדשות עירונית המשולבת בפינוי בינוי.

ברחובות שעל רח' ז'בוטינסקי מוצעים שני מגדלים שבהם עירוב שימושים של מגורים, שטחי ציבור ומסחר, במקום המבנים הקיימים. המגדלים יכללו 30 קומות מעל 5 קומות תת קרקעיות. שני המגדלים יכללו 210 יח"ד על מגרשים בשטח כולל של כ-2.23 דונם, כלומר הצפיפות המתקבלת הינה כ-94 יח"ד לדונם. יצוין כי הצפיפות המתקבלת בבניינים שיוקמו על רחוב הרצל משקפת כ-44 יח"ד לדונם.

מעבר לתכניות המפורטות, קיימות עוד מספר לא מבוטל של תכניות בניין עיר בשלבי תכנון שונים אשר עקרונותיהן תואמים את מסמך המדיניות של הוועדה המקומית, קרי, על ציר ראשי כמו ז'בוטינסקי תתאפשר בניית מגדלים שגובהם 35 קומות ומעלה. 

לסיכום, על אף שלא נמצאה הוראה אחידה באשר לצפיפות, שכן אישורה תלוי במאפייני המגרש, מיקום וכו', הרי שלטעמי הצפיפות שאושרה במסגרת התכנית הנדונה איננה חריגה ומשקפת את הלך הרוח התכנוני של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן והוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב. 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה