אחרי ששווי הדירה עלה, המוכרים ניסו "להשתחרר" מזכרון הדברים. כך הכריע בית המשפט

זיכרון דברים מהווה כלי משפטי שכיח בעסקאות מקרקעין, ולעיתים אף מהווה חוזה מחייב הכפוף להוראות דיני החוזים. מבחינה משפטית, זיכרון דברים מתאר מצב שבו הצדדים הגיעו להבנות בנוגע לפרטים מסוימים של העסקה, תוך ידיעה שבהמשך ייערך וייחתם ביניהם הסכם סופי ומפורט. זיכרון דברים יכול להיות מחייב כמו כל חוזה אחר. ולכן, חשוב לכלול בו את כל הפרטים המהותיים של העסקה. עם זאת, מעמדו המשפטי של זיכרון הדברים שנוי במחלוקת, והוא נתון לפרשנות בית המשפט על פי חוק החוזים. 

בהתאם לסעיף 27(א) לחוק החוזים, חוזה יכול להיות תלוי בהתקיים תנאי או שיחדל בהתקיים תנאי. כלומר, חוזה יכול לכלול בתוכו תנאי מפסיק ותנאי מתלה. תנאי מפסיק - הוא תנאי שבהתקיימו החוזה מפסיק להיות תקף. ותנאי מתלה - הוא תנאי חיצוני לחוזה שאינו תלוי בצדדים לחוזה, שבהתקיימו החוזה אינו נכנס לתוקף. אם החוזה מותנה בתנאי מתלה או תנאי מפסיק, ואחד הצדדים מנע את קיומו, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו, והצד הנפגע זכאי לאכיפה.

נסיבות המקרה:

בבעלות שני מנוחים דירת מגורים בחולון הרשומה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. למנוחים שנים עשר ילדים ונכדים הזכאים, כיורשיהם של המנוחים, להירשם כבעלים בדירה. המוכרים היו מעוניינים למכור את הדירה, אך מאחר שזכויותיהם טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, התקשרו בזיכרון דברים עם זוג שהיה מעוניין ברכישת הדירה.

זיכרון הדברים העניק לרוכשים זכות ראשונים לרכישת הדירה במחיר 1,450,000 ש"ח. זאת בתנאי שהמוכרים ירשמו את זכויותיהם בדירה בתוך שישה חודשים, או תוך 30 ימים ממועד רישום הזכויות בדירה על שם המוכרים, לפי המוקדם. בנוסף, נקבע בזיכרון הדברים שלרוכשים שמורה הזכות להארכת התקופה למשלוח ההודעה על מימוש זכות הראשונים בשלושה חודשים נוספים.

כמו כן, נקבע בזיכרון הדברים: "היה ולא יצליחו המוכרים להעביר על שמם את הבעלות על הדירה בתוך שישה חודשים מיום חתימת זיכרון דברים זה, הרי שזיכרון דברים זה בטל ומבוטל ולקונים לא תהיה כל טענה או דרישה כלפי המוכרים".

בד בבד עם חתימת זיכרון הדברים, נחתם גם הסכם שכירות (כאשר הרוכשים הם הצד השוכר). הסכם זה קבע, בין היתר, תקופת שכירות של 12 חודשים או עד רישום הזכויות בדירה על שם המוכרים, דמי שכירות בגובה 4,000 שקלים, וככל שהרוכשים יממשו את זכות הראשונים לרכישת הדירה, ייחשבו דמי השכירות כחלק מהתשלום עבור רכישת הדירה. בשל עיכוב ברישום הזכויות על שם המוכרים, הודיעו הרוכשים על הארכת המועד למימוש זכות הראשונים.

מאחר שגם המועד הנדחה קרב ובא, וטרם נרשמו הזכויות על שם המוכרים, ולאחר שיחות בין עורכי הדין של הצדדים, העביר עורך הדין של המוכרים לעורך הדין של הרוכשים, טיוטה מתוקנת של זיכרון הדברים. מסמך זה מאריך את התקופה למשלוח הודעה על מימוש זכות הראשונים, בשישה חודשים נוספים, ואף תואמה פגישת חתימה.

בפגישה טענו המוכרים לראשונה כי זכות הראשונים פקעה, וזאת מאחר שלא מומשה הזכות במועד הנקוב בזיכרון הדברים וגם לא במועד המוארך. כתנאי למימוש העסקה, דרשו המוכרים להעלות את התמורה המוסכמת לסך של 1,750,000 ש"ח, אך הרוכשים סירבו בתוקף.

לטענת הרוכשים, המוכרים נמנעו, ללא הצדקה, מהשלמת רישום הזכויות על שמם. ולכן אינם יכולים להסתמך על התנאי המורה על פקיעת זיכרון הדברים, בחלוף התקופה שצוינה בו. לטענת המוכרים, העיכוב בהשלמת רישום הזכויות על שמם נבע מהימנעויות שלא אפשרו את השלמת הפעולה. אלה היו ידועות לרוכשים עוד בשלב המשא ומתן לכריתת זיכרון הדברים, והתנהגות הרוכשים חסרת תום לב

נוכח האמור, הגישו הרוכשים תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכרון הדברים תקף ובר אכיפה. בנוסף, ביקשו סעדים נלווים נוספים לרבות: הארכת המועד למימוש זכות ראשונים. להורות למוכרים לחתום עמם על הסכם מכר סופי בתנאים שהוסכמו בזיכרון הדברים. בנוסף ביקשו להורות למוכרים לבצע כל שנדרש להשלמת רישום הזכויות בדירה על שמם. שכן רק לאחר השלמת פעולה זו, יוכלו הרוכשים לקבל משכנתה ולרשום את הדירה על שמם. עוד ביקשו ליתן צו האוסר על ביצוע כל  דיספוזיציה בדירה על למתן פסק דין. וכן ביקשו קביעה שהמוכרים מנועים מלפנות אותם מהדירה. השאלה המרכזית שנדרש בית המשפט להכריע בה היא - האם זיכרון הדברים תקף או בטל.

לטענת הרוכשים, המוכרים נמנעו, ללא הצדקה, מהשלמת רישום הזכויות על שמם. ולכן אינם יכולים להסתמך על התנאי המורה על פקיעת זיכרון הדברים, בחלוף התקופה שצוינה בו. המוכרים הצהירו הצהרה שקרית לפיה הם היורשים החוקיים של הדירה, והסתירו את העובדה שטרם ניתן צו ירושה לבנם המנוח של המנוחים. דבר אשר מעכב גם הוא את רישום הזכויות על שמם. עוד טענו הרוכשים שמטרתם האמיתית של המוכרים הייתה להתעכב ברישום הזכויות. זאת במטרה לדרוש, שלא כדין, תוספת על התמורה שסוכמה בין הצדדים. 

לטענת המוכרים, העיכוב בהשלמת רישום הזכויות על שמם נבע מהימנעויות שלא אפשרו את השלמת הפעולה. אלה היו ידועות לרוכשים עוד בשלב המשא ומתן לכריתת זיכרון הדברים. התנהגות הרוכשים חסרת תום לב. שכן הם מבקשים ליהנות מהתמורה שנקבעה בזיכרון הדברים, על אף שחלפו המועדים שנקבעו בו. זיכרון הדברים פקע, בזמן שמחיר הדירה האמיר. לטענתם הרוכשים מנצלים בחוסר תום לב את הסכם השכירות שנחתם עימם, משלמים תמורה פחותה מהראוי עבור הדירה, ומסרבים לפנותה.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע: (1) זיכרון הדברים שכרתו הצדדים תקף ובר אכיפה. (2) על המוכרים לעשות את כל הנדרש לצורך רישום הזכויות על שמם. (3) פרק הזמן שניתן לרוכשים למימוש זכות הראשונים, מוארך ב- 30 ימים נוספים ממועד רישום הזכויות על שם המוכרים. (4) התמורה שתשולם למוכרים עבור רכישת הדירה, תהיה כפי שנקבע בזיכרון הדברים, בקיזוז תשלומי דמי השכירות ששולמו על ידם.

לעניין ההימנעויות שהובילו לעיכוב בהשלמת רישום הזכויות בדירה על שם המוכרים, בית המשפט דחה את הטענה, וקבע כי ניתן היה להשלים את רישום הזכויות על שמם, למרות קיום ההימנעויות.

לעניין היעדר צו ירושה בנוגע לבנם של המנוחים, בית המשפט קבע, כי גם אם נושא זה היה עולה בשלבי המשא ומתן שקדם לזיכרון הדברים, הוא לא יכול להוות תנאי מתלה לקיומו או להפסקתו של זיכרון הדברים. זאת משום שתנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לחוזה שאינו תלוי בצדדים לחוזה. בפסק הדין נכתב: "אירוע התלוי בהתנהגות אחד הצדדים או המוסדר על-ידי החוזה הוא בגדר תניה חוזית, שאי-קיומה מהווה בסיס לעילת תביעה בגין הפרת חוזה, ואיננו תנאי מתלה".

לעניין היעדר צו ירושה בנוגע לבנם של המנוחים, בית המשפט קבע, כי גם אם נושא זה היה עולה בשלבי המשא ומתן שקדם לזיכרון הדברים, הוא לא יכול להוות תנאי מתלה לקיומו או להפסקתו של זיכרון הדברים. זאת משום שתנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לחוזה שאינו תלוי בצדדים לחוזה.

בית המשפט הוסיף ציטוט מספרם של גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות: "החוק מבהיר, שההתנהגות המהווה בסיס לטענה כי החוזה הופר אינה מחייבת להיות ב"מעשה", ויכול שתהא ב"מחדל". במילים אחרות, הפרה אינה מחייבת התנהגות פעילה, אקטיבית, די להצביע על כך שהצד השני לא נקט פעולה שנדרש היה ממנו לבצעה". בענייננו, המוכרים נמנעו, מנימוקים שאינם מעניינם של הרוכשים, להעביר את הזכויות בדירה על שמם. ובכך הכשילו את קיומו של זיכרון הדברים. 

בית המשפט ביצע ניתוח של זיכרון הדברים, בהתאם להגדרת "תנאי מפסיק", כפי שנוסח זיכרון הדברים בענייננו. אך הדגיש, כי היה מגיע לאותה המסקנה גם אם היה נערך ניתוח לפי הגדרת "תנאי מתלה". זאת משום שהמוכרים הם שמנעו את קיום התנאי. ובהתאם לסעיף 28(א) לחוק החוזים: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו".

בעניין העיכוב המכוון ברישום הזכויות על שמם, במטרה לדרוש תוספת על התמורה שסוכמה בזיכרון הדברים. בית המשפט קבע, כי מההקלטות שצורפו על ידי הרוכשים, עולה בבירור שהמניע העיקרי לאי קיום ההסכם על ידי המוכרים, היה הרצון לקבל סכום כסף נוסף. זאת מאחר שלטענתם שווי הדירה עלה מאז מועד החתימה על זיכרון הדברים. מכאן, טענת המוכרים שהרוכשים התנהגו בחוסר תום לב היא בעצמה חסרת תום לב. בית המשפט קבע: "אין לנתבעים להלין אלא על עצמם, אם כתוצאה מהתנהגותם וממחדליהם, שווי הדירה עלה מאז החתימה על זיכרון הדברים, והתובעים אינם צריכים להינזק מכך".

לסיכום, מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" עשוי להתפרש כחוזה מחייב. ובנסיבות אחרות עשוי להתפרש כמסמך ראשוני ולא מחייב. בית המשפט יבחן כל מקרה לגופו, ויבדוק גמירות דעת ומסוימות. כמו כן, היה והחוזה מותנה בתנאי מתלה או בתנאי מפסיק, ואחד מהצדדים מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו. והצד הנפגע מההפרה - זכאי לאכיפה.

(תא (ת"א) 55952-02-23 אהרון ליאור מונרוב נ' אלי רז).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו של  גיא עשור.