בניגוד לעמדת עיריית ת"א: ועדת הערר אישרה הוספת ממ"דים למבנה לשימור במרכז העיר

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, קיבלה באופן חלקי בקשה להוצאת היתר בניה עבור מבנה לשימור ברחוב יהודה הלוי בעיר. ההחלטה קובעת כי ניתן להוסיף מרחבים מוגנים (ממ"דים) למבנה הקיים, כמו גם שטחי שירות להנגשת מעליות ומבואות. עם זאת, בקשת העוררים להקלות בתחום קו הבניין של המרתף התת-קרקעי תחזור לבחינה מחודשת בוועדה המקומית.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר הקלק כאן.

המבנה ברחוב יהודה הלוי 55, הנמצא בשכונת לב תל אביב, נחשב למבנה לשימור במסגרת תכנית 4226, המגדירה את הנחיות השימור למבנים היסטוריים במתחם שד"ל-יבנה. בעלי הבניין ביקשו היתר לביצוע שיפוצים ותוספות, הכוללים מרחבים מוגנים, מעליות חדשות, שינויים במבואה וכן הרחבת קומות המרתף. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב דחתה את הבקשה בטענה כי מדובר בחריגות משמעותיות מהמותר בתכנית, וכי התוספות המבוקשות אינן עולות בקנה אחד עם הנחיות השימור.

בהחלטת הוועדה המקומית לדחות את בקשת ההיתר מובאים ארבעה נימוקים מרכזיים: ראשית, נטען כי הבקשה כוללת חריגה של 162 מ"ר משטחי הבנייה העיקריים ו-65 מ"ר נוספים בשטחי שירות, מה שלטענתה מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית המאושרת. שנית טוענת הוועדה כי אין אפשרות להוסיף זכויות בנייה מעבר לנקבע בתיק התיעוד, וכי כל חריגה תיחשב כהפרה של הוראות השימור המחייבות. שלישית, טענה הועדה המקומית כי הממ"דים אינם חלק מהתכנון המקורי והוספת מרחבים מוגנים תהווה חריגה מתוכנית השימור. לבסוף טענה הועדה המקומית כי חפירת המרתף בתצורה המבוקשת, תוך חריגה של 3 מטרים מקו הבניין, אינה עולה בקנה אחד עם דרישות נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) ותפגע בתכנון התחנה העתידית של הרכבת הקלה.

מתוך ההחלטה: "הוראות חוק ההתגוננות האזרחית קובעות עקרונות מחייבים להוספת שטחים למרחב מוגן. המחוקק ראה חשיבות רבה בתוספת מרחבים מוגנים ומשכך, קבע שורה של הוראות ייחודיות בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו המאפשרות, מקלות ומעודדות תוספת שטח לבניית מרחב מוגן. חשיבות התגוננות העורף ותוספת המרחב המוגן התחדדה עוד יותר בעת האחרונה על רקע מלחמת חרבות ברזל"

העוררים, באמצעות עו"ד אייל קוצ'ינסקי, עררו על ההחלטה של הוועדה המקומית וטענו כי למעשה אין חריגה בשטחי הבנייה, וכי החישוב שבוצע על ידי הוועדה המקומית אינו מדויק. לדבריהם, התוכנית החלה על המתחם כוללת "הוראות גמישות" ביחס לשטחי הבנייה, והשטח המבוקש להיתר תואם את ההגדרות הקיימות. עוד נטען כי מחלקת השימור של עיריית תל אביב אישרה את הוספת המרחבים המוגנים, שכן הם יוקמו בחלקו האחורי של המבנה ולא ישפיעו על חזיתו ההיסטורית. לטענת היזמים, אילולא יתאפשר להם לבנות ממ"דים, המבנה יאבד מערכו הכלכלי, שכן לא יהיה ניתן לאכלס את הדירות והשטחים המסחריים שבו ללא מיגון כנדרש בחוק.

בנוגע לחפירת המרתף, טענו העוררים כי מדובר בתוספת הכרחית הנדרשת ליציבות המבנה, וכי כל העבודה תבוצע בהתאם לקווים האדריכליים של הבניין לשימור. הם גם ציינו כי בעבר נת"ע אישרה חריגות דומות, ולכן יש מקום לשוב ולבחון את הנושא מחדש.

"מהוראות התוכנית לא עולה איסור על הקמת מרחב מוגן"

ועדת הערר פסקה כאמור כי יש לאשר את הוספת הממ"דים למבנה, תוך שהיא מציינת את חשיבות התגוננות העורף, במיוחד על רקע מלחמת חרבות ברזל: "הוראות חוק ההתגוננות האזרחית קובעות עקרונות מחייבים להוספת שטחים למרחב מוגן. המחוקק ראה חשיבות רבה בתוספת מרחבים מוגנים ומשכך, קבע שורה של הוראות ייחודיות בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו המאפשרות, מקלות ומעודדות תוספת שטח לבניית מרחב מוגן. חשיבות התגוננות העורף ותוספת המרחב המוגן התחדדה עוד יותר בעת האחרונה על רקע מלחמת חרבות ברזל".

הוועדה קבעה כי חוק ההתגוננות האזרחית מחייב הוספת מרחבים מוגנים, וכי התוכנית החלה אינה כוללת הוראה מפורשת האוסרת על כך. עוד נקבע כי ניתן לאשר את שטחי השירות הנדרשים להוספת מעליות ומבואות, בהתאם לסעיף 151(ב) לחוק התכנון והבנייה, המאפשר חריגה של עד 5% משטחי השירות עבור שיפורי נגישות.

"מהוראות התוכנית לא עולה איסור או מגבלה על הקמת מרחבים מוגנים כתוספת למבנה הקיים", נכתב בהחלטה, "ככל שהיתה כוונה להגביל או לאסור על הקמת מרחבים מוגנים היה על התוכנית לקבוע זאת באופן מפורש, ולהגדיר איסור על תוספות בניה כלשהן. העובדה שלא ניתן להוסיף במבנה שטחי בנייה מכוח התוכנית עצמה או מכוח תוכניות קודמות, אינה שוללת את האפשרות להוספת שטחי שירות עבור מרחב מוגן מכוח החוק והתקנות".

בנוגע לחפירת המרתף, קבעה הוועדה כי מדובר בסוגיה מורכבת יותר, המחייבת תיאום נוסף עם נת"ע ועם הוועדה המקומית. בהתאם לכך, הוחלט להחזיר את הנושא לדיון נוסף בוועדה המקומית, שתצטרך לבחון את ההשלכות התכנוניות ואת האפשרות לאשר את החריגה המבוקשת.