ירושלים ובני ברק לא הכי מבוקשות, חיפה על הכוונת: דוח חדש מנתח את מגמות הביקוש החרדי

היכן נרכשו הכי הרבה דירות על ידי משקי בית חרדים בשנים האחרונות? לא בירושלים ולא בבני ברק. התשובה המעט מפתיעה לשאלה היא שדווקא בית שמש היא מלכת הרכישות של המגזר, עם 8,602 דירות שנרכשו בה על ידי חרדים במהלך השנים 2021-2018. ירושלים אחריה עם 8,414 דירות,  בני ברק עם 5,663 דירות, אשדוד עם 2,777 דירות, וחיפה סוגרת את החמישייה המבוקשת ביותר על ידי המגזר החרדי, עם 1,825 דירות שנרכשו בה בשנים אלה.

הנתונים מופיעים בפרק הדיור בדוח על מצב החברה החרדית של המכון החרדי לחקר מדיניות, שפורסם בשבוע שעבר לראשונה. הדוח מבוסס על נתוני מקורות ממשלתיים, כאשר חלק הדיור בו מעודכן עד לשנת 2021.

בעוד ששלוש הערים שמובילות את הרשימה הן ערים המוכרות כבעלות ריכוזים חרדיים גדולים, נוכחותן של אשדוד, ובעיקר של חיפה, מפתיעה יותר. על פי המידע המפורט באתר במכון, ב-2021 לבדה נרכשו בה 554 דירות על ידי הציבור החרדי, כ-10% מכלל הדירות שנרכשו בה באותה השנה. נציין כי כיום הערים המובילות מבחינת כמות התושבים החרדים שגרה בהן הן, לפי הסדר, הן ירושלים, בני ברק, בית שמש, מודיעין עילית וביתר עילית.

אמצעי נוסף לבחינת מגמות התחרדות, מלבד רכישת הדירות, הוא בדיקת נתוני מערכת החינוך בכל אחת מהערים. ד"ר רגב: "באופקים למשל, שיעור החרדים מתוך כלל התלמידים בשנת 2000 היה 27% וב-2023 עמד על 51%. בבית שמש היו 27%  לפני עשרים שנה, ומעל 73% ב-2023"

לדברי הכלכלן ד"ר איתן רגב, סמנכ"ל הנתונים של המכון ומי שהוביל את המחקר, "העיר חיפה היא לא עיר עם קהילה חרדית גדולה מאד, אבל יש נהירה של רוכשים חרדים, להערכתנו בשלב זה להשקעה. מה שקורה זה שהחרדים הצעירים לא תמיד יכולים להרשות לעצמם דירות מגורים במקומות שרוצים לגור בהם, והם מעדיפים לנעוץ מסמר בשוק הנדל"ן מאשר להפסיד את תורם. החרדים קונים הרבה יותר דירות להשקעה, ולרוב המשקיעים האלו אין דירה נוספת, הם גרים בשכירות ומשכירים את הדירה להשקעה".

"החרדים קונים הרבה יותר דירות להשקעה". ד"ר איתן רגב (ניר סלקמן)

לדברי רגב, במחוזות חיפה, צפון ודרום בין 60 ל-70 אחוזים מהרכישות על ידי חרדים היו להשקעה. "הרבה פעמים זה מתחיל כהשקעה, אך בלית ברירה, בעקבות מחירי השכירות הגבוהים, בסוף הקונים מאכלסים את הדירה בעצמם. וברגע שהקהילה החרדית גדלה למסה מספקת הם יאכלסו בקצב מוגבר את הדירות שקנו להשקעה".

באשדוד, לעומת זאת, הקהילה החרדית לדברי רגב מבוססת יותר. "אשדוד היא הגבול הדרום-מערבי של המשולש החרדי: ירושלים, בני ברק, אשדוד שבו, כולל מודיעין עילית וביתר עילית, גרה 80% מהאוכלוסייה החרדית בישראל".

"תנועה של הרוכשים החרדים מאזור המרכז אל הפריפריה" 

אמצעי נוסף לבחינת מגמות התחרדות, מלבד רכישת הדירות, הוא בדיקת נתוני מערכת החינוך בכל אחת מהערים. "באופקים למשל, שיעור החרדים מתוך כלל התלמידים בשנת 2000 היה 27% וב-2023 עמד על 51%. בבית שמש היו 27%  לפני עשרים שנה, ומעל 73% ב-2023". ערים נוספות שבהן למעלה מ-50% מהתלמידים הם חרדים נכון ל-2023 הן צפת (62.7%) ונתיבות (62.4%). במגדל העמק, קריית מלאכי, וחצור הגלילית עומד שיעור החרדים במוסדות החינוך על למעלה מ-40%.

"בד בבד ניכרת בשנים אלו תנועה של הרוכשים החרדים מאזור המרכז אל הפריפריה הדרומית והצפונית", נכתב בדוח, "בשנים 1998-2001 נרכשו במחוזות הדרום, הצפון וחיפה כ-20% מכלל הדירות שרכשו חרדים. 20 שנה מאוחר יותר, שכיחות הרכישות באזורים אלו הוכפלה, וכ-40% מן הדירות שרכשו חרדים בשנים 2018-2021 נמצאות במחוזות אלו"

עוד עולה מהדוח כי בעוד שבתחילת שנות האלפיים (1998-2001) התרכזו רכישות הדירות של הציבור החרדי במחוזות המרכז ותל אביב, כאשר 35% מכלל הרכישות התרכזו באזור זה, בשני העשורים האחרונים צנח שיעור הרכישות באזורים אלו לכ-20% בלבד, ככל הנראה בשל העלייה ניכרת במחירי הדירות באזור. "בד בבד ניכרת בשנים אלו תנועה של הרוכשים החרדים מאזור המרכז אל הפריפריה הדרומית והצפונית", נכתב בדוח, "בשנים 1998-2001 נרכשו במחוזות הדרום, הצפון וחיפה כ-20% מכלל הדירות שרכשו חרדים. 20 שנה מאוחר יותר, שכיחות הרכישות באזורים אלו הוכפלה, וכ-40% מן הדירות שרכשו חרדים בשנים 2018-2021 נמצאות במחוזות אלו".

מחיר דירה ממוצעת שרכש חרדי - 75% ממחיר דירה שרכש לא חרדי

בדוח מוסבר  שבשל מצבו החברתי-כלכלי של הציבור החרדי, חרדים נכונים לרכוש דירות ישנות וקטנות יותר מאלו הנרכשות בחברה הכללית: "מצוקת הדיור השפיעה גם היא על מאפייני הדיור בחברה החרדית, ובשנים האחרונות ניכרת מגמה רחבה יותר של רכישת דירות לזוגות צעירים חרדים בפריפריה, בדגש על אזור חיפה וצפון הארץ. עם זאת, היציאה אל מחוץ לערי הראשה וערי הלוויין החרדיות מותנית בקיומם של מוסדות חברתיים וקהילתיים התואמים את מאפייני החברה החרדית, ובפרט את הזרם המסוים שאליו משתייכים רוכשי הדיור. מסיבה זו רכישות הדיור החרדיות בפריפריה מתמקדות בערים חיפה, עפולה ונוף הגליל, שבהן הוקמו בשנים האחרונות תשתיות קהילתיות חרדיות".

מלכת הרכישות של המגזר. בית שמש (שאטרסטוק)

על פי הדוח, חרדים הסתפקו בשנת 2021 בדירות בשטח חציוני של 80 מ"ר, לעומת 97 מ"ר במגזר היהודי הלא חרדי. במספר החדרים השוני קטן יותר - 4 חדרים בממוצע במגזר היהודי הלא חרדי לעומת 3.7 אצל חרדים. העדפות אלו משפיעות גם על מחיר הדירה, 1.39 מיליון שקל בממוצע שילמה משפחה חרדית ב-2021 לעומת 1.85 מיליון שקל במגזר היהודי הלא חרדי. כלומר מחיר ממוצע של דירה שרכשה משפחה חרדית הוא 75% ממחיר דירה של רוכש יהודי לא חרדי - מדובר ביחס יציב למדי שנמשך לאורך שנים, עם תזוזות קטנות לפה או לשם.

מחיר הדירות מוסבר גם בוותק הדירות: הגיל החציוני של דירה שרכשו חרדים בשנת 2021 עמד על 29 שנים. בקרב יהודים שאינם חרדים, לעומת זאת, גיל הדירה החציוני עמד בשנה זו על 15 שנה בלבד. כלומר בשנת 2021 הדירות שרכשו חרדים היו ישנות פי שניים מהדירות שרכשו יהודים שאינם חרדים. פערים אלו לא התקיימו בתחילת המאה. בין 1999 ל -2004 היו גילי הדירות הנרכשות דומים מאוד בשתי הקבוצות, אז גם דירות החרדים היו חדשות יותר. 

לדברי רגב, "נתוני הדיור הם נתונים מנהליים שמתקבלים ממשרדי הממשלה בדיליי. מה שמייחד את הנתונים שלנו הוא שאנחנו יודעים לזהות  - גם ברמת המוכר וגם ברמת הקונה - אם הוא חרדי, ברמת דיוק גבוהה, בסיוע אלגוריתם מבוסס למידת מכונה לפי המון פרטים על הבן אדם: באיזה גיל התחתן, איפה הוא גר, איפה למד, כמה ילדים יש לו ועוד".

אתם רואים גם מה ההשפעה על מחירי הדיור כשהשכונה הופכת לחרדית?
"יש שני כוחות נגדיים שפועלים, כי ככל שיש יותר חרדים השכונה הופכת לאטרקטיבית יותר לחרדים ופחות אטרקטיבית למי שלא. הכח של העלייה בביקוש חזק יותר, כי זה מגדיל את קצב הכניסה לשכונה, ולאוכלוסיה עצמה יש קצב גידול טבעי גבוה יותר. למשל בנתיבות המסה הקריטית של האוכלוסייה גם הביאה לפיתוח כלכלי, דוגמת פאוור סנטר ומרכזי מסחר שנפתחו, וזה גם מעלה את מחירי הנדל"ן".