תמורת כ-109 מיליון שקל: מניבים רוכשת מריאליטי מחצית ממגדל ארמון בחיפה

חברת מניבים ריט רוכשת 50% ממגדל ארמון בחיפה תמורת 108.75 מיליון שקל. זאת לאחר שאתמול (ב') התקשרה החברה בהסכם מכר עם קרן ריאליטי לרכישת 50% מזכויות הבעלות של ריאליטי במגדל המשרדים והמסחר בשכונת הדר. כך עולה מהודעת מניבים היום לבורסה. עם זאת, ההסכם כפוף לחתימת ריאליטי בחודשים הקרובים הסכם שכירות ארוך טווח עם שוכר מהותי אשר אמור לשכור למעלה מ-50% משטחי המשרדים במגדל.

המגדל הוא בן 18 קומות, מעל 6 קומות מרתפי חניה, וכולל שטח עילי של 16,000 מ"ר מהם 14,600 משרדים ו-1,400 מ"ר מסחר שמתווספים ל-410 מקומות חניה. כל זאת, על מגרש בן 3.5 דונם. שמו הייחודי של המגדל ניתן לו על שם קולנוע "ארמון" שפעל במקום עד הריסתו בשנות ה-80.

על פי ההסכם, יוסבו מחצית מזכויות ריאליטי למניבים, כולל מחצית ההסכמי השכירות החתומים במגדל והכנסות דמי השכירות הנגבים בגינם. בתמורה לזכויות תשלם מניבים 108.75 מיליון שקל בתוספת מע"מ, המורכבת מ-103.75 מיליון שקל מותנות בהכנסות תפעוליות, ו-5 מיליון שקל עבור עבודות התאמה. התמורה תשולם בכפוף להתקשרות של ריאליטי עם שוכר מהותי להשכרה של שטחי משרדים ומקומות חניה במגדל תוך 75 יום וכן לתנאים מקובלים נוספים. יצוין כי שטח נוסף בבניין שאינו בבעלות ובשימוש ריאליטי, המתפרס על 1,050 מ"ר, אינו חלק מהחוזה.

בנוסף, התקשרו החברות בהסכמי אופציית רכש ומכר הדדיים אשר לפיהם למניבים הוענקה אופציה לחייב את ריאליטי למכור לה את יתרת הזכויות, ולאחר מכן תינתן לריאליטי אופציית מכר לחייב את מניבים לרכוש ממשנה את יתרת הזכויות, כל זאת תוך שנה וחצי.

השותפים בקרן ריאליטי: אסף ורדי אוהד רוזן ודן מנחם (טל גבעוני)

המגדל אוכלס ע"י ריאליטי בשוכרי עוגן בחוזים לטווח ארוך קופות חולים, השוכרות שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי הנכס מושכר לקופות חולים לתקופות שכירות של בין 7-10 שנים, וכן מנהל הדיור הממשלתי ובנק דיסקונט. עם השלמת ההתקשרות בהסכם השכירות החדש, המהווה כאמור תנאי להסכם, צפוי השוכר המהותי לשכור סך הכל שטח המהווה למעלה מ-50% משטחי המגדל לתקופות של 13-10 שנים, וכך התפוסה במגדל תעמוד על 97%.

ההכנסות התפעוליות השנתיות למניבים מהעסקה מוערכות בכ-7.1  מיליון ש"ח ומשקפות תשואה של כ-6.85% ביחס לתמורה בסך של 103.75 מיליון ש"ח, ובנוסף תהיה זכאית החברה כאמור להכנסה נוספת בגין התשלום שישולם בגין עבודות התאמה לשוכרת. העסקה משקפת לנכס שווי של 218 מיליון שקל, וזאת לאחר שריאליטי רכשה את הנכס בשנת 2020 תמורת 105 מיליון שקל עם הכנסות תפעוליות של כ-3.5 מיליון שקל בלבד ופעלה לאכלוסו המלא.

מניבים ממשיכה לנצל את התקופה הנוכחית לאיתור עסקאות חדשות ולהגדלת הפורטפוליו. בשבוע שעבר דיווחה החברה על עסקה משמעותית לרכישת משרדי דנשר המיועדים לתעשייה, אחסנה ומשרדים, באזור התעשייה אפק בראש העין בתמורה לכ-89.8 מיליון שקל, בתוספת מע"מ.

את ריאליטי יצגו בעסקה עו"ד קארין פריד ועו"ד שירן חן ממשרד הרצוג פוקס נאמן ואת מניבים ייצגו עו"ד יפית פלסנפלד ועו"ד לידור סייג ממשרד גולדפרב גרוס זליגמן . 

עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה: "אנו שמחים לדווח היום על עסקה חדשה במסגרתה נרכוש 50%  מ'מגדל הארמון' בשכונת הדר בחיפה. מדובר בנכס ייחודי, הממוקם בלב אזור מרכזי במטרופולין חיפה, הכולל שוכרים ברמת טריפל A, במח"מ חוזים ארוך של מעל 9 שנים, עם הכנסה יציבה, בהם מינהל הדיור הממשלתי וקופות חולים. העסקה החדשה משקפת תשואה של כ-6.85%, והיא תואמת את אסטרטגיית ההשקעה של החברה, לאיתור נכסים ברמת סיכון נמוכה, רמות מחיר למ"ר נמוכות המניבות תשואה טובה ויציבה לאורך זמן. עם השלמת הרכישות האחרונות שביצענו, צפויים לגדול בהתאמה כל הפרמטרים הפיננסיים של החברה, לרבות NOI, FFO והדיבידנד השוטף, תוך התייצבות על שיעור מינוף אופטימלי של כ-50%".

דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי: "מגדל הארמון הוא אחת מעסקאות ההשבחה היפות של קרן ריאליטי   במהלכה זיהינו את הצורך המרכז אזרחי שיתן מענה לצרכי הסביבה. מדובר בנכס שנרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי כש-28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס ומאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט התומכת בתפיסה העירונית של שכונת הדר כמרכז העיר, והפיכת רחוב הנביאים לציר מסחרי ראשי המחבר בין כרמל לעיר תחתית".