משבר ההיי טק הגיע לשוק המשרדים: ירידת מחיר של 8% בתל אביב

ירידה של 8% במחירי המשרדים בתל אביב בחציון הראשון של 2023, לעומת עלייה של כמעט 9% בחיפה - כך עולה מדו"ח שפרסמה היום (ד') חברת NEWMARK NATAM, המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, על מחירי הנדל"ן המניב למחצית הראשונה של 2023.

בסוף החציון הראשון של 2023 רמת מחירי שכירות המשרדים הממוצעת הגיעה ל-130 שקל למ"ר בתל אביב, לעומת 141 מ"ר בחציון השני של 2022. עם זאת, הם עדיין גבוהים ממחירי סוף 2021, אז עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ-120 שקל למ"ר.

ציר יגאל אלון, לאחר שרשם עלייה למחירי שיא בסוף החציון הראשון של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 190 שקל למ"ר, רושם כעת ירידה לרמת מחיר של  145 שקל למ"ר, צניחה של 23.7% במחיר. גם בציר מנחם בגין, בו עמדו המחירים על 171 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022 - ירד המחיר ל-149 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2023 (13%-). אזור הבורסה ברמת גן רשם ירידת מחיר חדה אף הוא, מ-128  שקל למ"ר בממוצע בחציון הראשון של 2022, לכ-112 שקל למ"ר כיום, שמסתכמים בירידה של 14% בשנה.

בסוף החציון הראשון של 2023 רמת מחירי שכירות המשרדים הממוצעת הגיעה ל-130 שקל למ"ר בת"א, לעומת 141 מ"ר בחציון השני של 2022. עם זאת, הם עדיין גבוהים ממחירי סוף 2021, אז עמדו מחירי השכירות הממוצעים בת"א על כ-120 שקל למ"ר

בכל יתר האזורים נרשמה יציבות מחירים עם תיקון קל למטה, בין שני החציונים. אזור רמת החייל נשאר יציב עם 82 שקל למ"ר וכך גם  אזור בית המשפט בתל אביב עם ממוצע של 128 שקל למ"ר. באזור "הסיטי" של שדרות רוטשילד עומדים כיום דמי השכירות על 159 שקלים למ"ר, ובאזור חסן עראפה – 135 שקלים למ"ר. מלבד זאת, התקצרו חוזי השכירות בעיר מ-5 שנים ל-3 שנים בממוצע.

הסיבה המרכזית לירידת המחיר – היחלשות ההייטק

ב-NEWMARK NATAM מעריכים כי הגורם המרכזי לירידת המחירים הוא הצינון בהייטק, שכן מאז ומתמיד ענף ההייטק היה הקטר של שוק המשרדים והתאפיין בעסקאות על שטחים גדולים במחירים מאוד גבוהים ולתקופות ארוכות. כעת מדגישים שם כי "השוק עדיין פעיל מאוד, אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים קטנים יותר ולתקופות קצרות יותר. עדיין רואים שיש עסקאות ביותר מ- 170 שקל למ"ר בתל אביב, בעיקר בסמיכות לציר הרכבת או הרכבת הקלה ואזור משולש הקורקינטים".

הדמיה של פרויקט של סופרין ואורקום בתלפיות, ירושלים (3division)

מגמה נוספת שהשפיעה על המחירים היא ההתפתחות שהחלה עוד במהלך 2022, של שוק שכירות המשנה, בעיקר בתל אביב, כאשר חברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף, חברת רבות שלא צמחו ולא גייסו עובדים כפי שחזו, ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים.

"חברות ההייטק שחזו כי יאכלסו שטחים גדולים, כעת מחשבות מסלול מחדש בעקבות תחזיות התואמות את מצב השוק הנוכחי ולכן משכירות שטחים לשכירות משנה", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת Newmark Natam, שהוציאה את הדו"ח. "החוזים שחתמו חברות רבות, בעיקר במגזר ההייטק בתקופה שלאחר הקורונה, נחתמו לתקופות של 5 שנים ואף יותר וכיום בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע המופיע בדו"ח. אך בשל ריבוי השטחים בשכירות משנה לא ניתן להתעלם מכך וסגמנט זה של שכירות המשנה שמאוד צמח בשנה האחרונה, הוא זה שבעצם שמכתיב את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".

"חברות ההייטק שחזו כי יאכלסו שטחים גדולים, מחשבות מסלול מחדש בעקבות תחזיות התואמות את מצב השוק הנוכחי ולכן משכירות שטחים לשכירות משנה", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברה שהוציאה את הדו"ח

בניגוד לדוח הקודם, תיקון המחירים בענף הגיע גם לשוק המשרדים מקלאס B עם ירידה של 8% לעומת החציון הקודם. במחצית הקודמת של השנה דווקא היה ניתן לראות עליות מחירים בשוק זה בעקבות שיפוצים והתאמות רבים שביצעו החברות במגדלים אלה אשר סייעו בהעלאת מחירים ורמות האכלוס. וזאת לבקשת חברות הייטק שאכלסו את המגדלים האלה. ב NEWMARK NATAM מעריכים שאם תימשך המגמה של התאמה וחידוש מגדלים אלה לתנאים של מגדלי קלאס A, כאשר עדיין יש מחסור שטחים חדשים בתל אביב, רמות האכלוס של בניינים אלה יישארו גבוהים.

ירושלים: עלייה של 4%, בעיקר בזכות תלפיות

בירושלים על פי דוח נת"מ ממשיך שוק התעסוקה להתחזק עם עלייה ממוצעת של 3.6% במשרדים, ל-91 שקל למ"ר במחירי השכירות של משרדים אל מול החציון הקודם. כך למשל נראית עליית מחירים משמעותית באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות מ-92.5 שקלים למ"ר בסוף 2022 ל-101.25 בסוף המחצית הראשונה של 2023. עליית מחירים חלה גם בגבעת שאול, מ-82.5 שקל למ"ר ל-87 שקל, ובהר חוצבים מ-85.4 שקל ל-90.4 שקל. בירושלים העיר ובמלחה נרשמה יציבות. גם בקלאס בי חלה עלייה של 2.75%.

״זיהינו בירושלים, כבר לפני מספר שנים, שוק חדש, המבוסס על רצון של חברות מחוץ לבירה, להעביר את המשרדים שלהן לעיר או להקים בה נציגויות ומשרדי לוויין, כדי למשוך כוח עבודה שנמצא בעיר, כמו בעלי מקצועות חופשיים, סטודנטים או מועסקים מהציבור החרדי", אומר צחי סופרין , סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין הבונה היום פרויקטי משרדים באזורי התעסוקה תלפיות וגבעת שאול. "רוב בנייני המשרדים בירושלים היו עד לפני מספר שנים בניינים ישנים ולא מודרניים. כלומר, בניינים לא תוכננו למשל לדרישות בסיסיות של חברות בינלאומיות ובראשן חברות הייטק. רובם אויישו על ידי מוסדות ממשלתיים. כיום שוק התעסוקה הירושלמי השתנה, לעיר נכנסה בשנים האחרונות תעשיית הייטק, פודטק ובעיקר ביוטק ענפה בעלת דרישות גבוהות".

המעגל השני לת"א שומר על יציבות, רחובות מתחזקת

על פי דו"ח נת"מ, באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב דווקא נרשמה מגמה חיובית. זאת לאור התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, פתח תקווה, רחובות ובני ברק, שהוסיפו לא מעט זכויות בנייה ומגדלים חדשים. ביחד עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר את תל אביב עם פתח תקווה, נרשמת עלייה משמעותית באטרקטיביות של אזורים אלה בבני ברק ורמת גן. 

על פי הדוח, בחציון הראשון של 2023 חלה עלייה של 0.6%  ל-76.64 שקל למ"ר במעגל השני. גם רמות האכלוס עלו בחציון זה בחצי אחוז. העלייה החדה ביותר במחירים חלה ברחובות-נס ציונה, מ-76.8 שקל למ"ר בחציון הקודם ל-80.8 שקל בחציון הראשון של 23. ירידה חלה בראש העין, מ-61.4 שקל למ"ר בחציון הקודם ל-57 שקל למ"ר. בשאר אזורים אלו נרשמה יציבות יחסית, כך למשל בבני ברק שבה נותרו המחירים כפי שהם לעומת החציון הקודם, עם זאת במגמת האכלוס חלה ירידה בקלאס A ועלייה בקלאס B.  בקלאס B בכלל אזורים אלו דווקא חלה ירידה של 0.6%. בדו"ח צופים כי שיפור הנגישות לערים אלה ישפיע לחיוב על שיעורי האכלוס ודמי השכירות המבוקשים.

עוד על פי התחזית של NEWMARK NATAM, באזור כפר סבא, רעננה דרום - הוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית טרם קבלת טופס 4 ,  כמו למשל פרויקט אינפיניטי פארק של ריט 1 ו-ס.ע.ן זהב, מה שצפוי לתרום למגמת היציבות בשיעורי האכלוס גם בחציון השני של שנת 2023.

סמנכ"ל שירותי הנדל"ן ב-Newmark – natam: "החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב והוכיח את עצמו מול השפעות כמו מגפת הקורונה על שוק העבודה. גם אז היו שהספידו את השוק והוא רק צמח 

נטלי מרשל, נציגת ריט 1 ו-ס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה מציינת כי "בימים שבה שוק המשרדים מושפע מאוד מהטלטלה הכלכלית של השווקים וההאטה בענף ההיטק בישראל, אנו רואים שאזורי התעסוקה המרכזיים שמצליחים לשמור על יציבות במגמות האכלוס ודמי השכירות וכן לייצר ביקושים גבוהים, הם בעיקר אילו נמצאים בסמיכות גבוהה לתחנות רכבת או בנגישות מיידית לרכבת קלה וצירי תחבורה מרכזיים.

"אזור רעננה דרום הוא למשל הוא דוגמה מובהקת לכך. הוא מושך בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ממרכז הארץ בזכות יתרונות אלה וגם בשל הרצון של עובדים רבים לעבוד בקרבת סביבת המגורים שלהם"

לדברי אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי דן נדל"ן היוזמת את פרויקט מגדלי LYFE בלב מתחם הBBC בבני ברק : "הנתונים העולים מן הדוח לגבי התייצבות רמות המחירים והביקושים בבנייני ה- A CLASS  מבחינת דמי השכירות ושיעורי האכלוס, לצד עלייה בשיעורי האכלוס בבנייני B CLASS באזור ה-BBC בבני ברק, מבטאים את מגמת העזיבה של חברות רבות מאזור תל אביב והבורסה ברמת גן, שם קיים מחסור בשטחי משרדים ורמות מחירים שעדיין נותרו גבוהים, גם בקטגוריית הB CLASS ומעבר של אותן חברות למעגל השני, לרבות מתחם ה-BBC. אותן חברות מחפשות להתמקם הכי קרוב שניתן, עם נגישות גבוהה מבחינת אמצעי הסעת המונים כדוגמת הרק"ל שהחלה לפעול לאחרונה, בסטנדרט דומה שהכירו ואף גבוה יותר, ובמחיר שעדיין אטרקטיבי. הפעלתה של הרק"ל מאפשרת לחברות להתמקם מחוץ ל״תווך הקורקינטים״ ולחסוך בעלויות שכ״ד וארנונה מבלי להתפשר על נוחות ומהירות ההגעה לעבודה ".

פארק מת"מ מקפיץ את חיפה ב-9%

מי שבולטת בשינוי שחל בה היא העיר חיפה ואזור הצפון בכלל, הכולל גם את פארק התעשיה מת"מ חיפה, נשר ויקנעם, עם עליית מחיר ממוצעת של כמעט 9%  ל-81.5 שקל למ"ר, זאת בעקבות הצטרפותם של שטחי משרדים חדשים רבים לפארק התעסוקה מת"מ שעלו מ-76 שקל למ"ר לכ-98 שקל למ"ר. גם בקלאס בי באזורים עלו חלה עלייה של כמעט 2% לכ-60 שקל למ"ר.

בבאר שבע והסביבה המחירים נשארו יציבים במחיר של 53 שקל מ"ר. בנוסף עליית מחירי הקרקעות בתחום הלוגיסטיקה נעצרה – תשואות הנכסים התמתנו לרמה של 6%..

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת Newmark – natam מסכם: "למרות מצבו הנוכחי של ענף ההייטק ואלמנטים נוספים כמו עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציה גבוהה והיצע מימון נמוך יותר מצד הבנקים  - החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב והוכיח את עצמו מול השפעות כמו מגפת הקורונה על שוק העבודה. גם אז היו שהספידו את השוק והוא רק צמח אחרי שהעולם למד לחיות עם המגיפה.

"ישנם עוד גורמים המחזקים את שוק זה ותומכים בביקושים בשוק כמו  חברות רבות המחזיקות ביתרות מזומן גבוהות. היצע הקרקעות והנכסים עדיין נמוך ביחס לביקושים, בעיקר במרכז תל אביב. כמו כן על רקע התפתחות גורמים אינפלציוניים, השקעה בנדל"ן משמשת כגידור לטווח ארוך כנגד סיכוני אינפלציה (בכפוף למשך חוזי השכירות),מכיוון שרוב חוזי השכירות צמודים למדד".