9 באשקלון, 2.5 בגבעתיים: המכפילים בתוכניות פינוי-בינוי בפריפריה - עד פי 4 לעומת גוש דן

בזמן שישראל הופכת לצפופה יותר והקרקעות הפנויות אוזלות, התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות להכרח המציאות. אבל כמה דירות חדשות ניתן לבנות כנגד כל דירה ישנה? מסקירה שערכו שמאי המקרקעין איציק רפאל וגיא אימבר ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, של כלל תוכניות הפינוי-בינוי שאושרו ב-2023, עולה כי גובה המכפילים שמאושרים בפריפריה מתקרב לפי 4 לעומת אזור המרכז.

כך, בעוד שבתוכנית הפינוי בינוי עבור מתחם "בני ישראל" בקריית גת אושרה בחודש מרץ בניית 294 דירות חדשות במקומן של 32 דירות קיימות (מכפיל 9.2),בשכונת גבעת רמב"ם בגבעתיים אושרה חודש קודם לכן תוכנית למיזם התחדשות בו ייבנו 41 דירות חדשות במקומן של 17 - מכפיל 2.47 בלבד. בנוסף לצד התמורה במספר הדירות החדשות, קיימות לעיתים זכויות נוספות מתוקף תוכניות פינוי-בינוי כגון: שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. 

המכפיל הוא היחס בין הדירות החדשות בפרויקט פינוי בינוי לדירות הישנות שנהרסות. לדוגמה אם במתחם מסוים ישנן 100 דירות והתכנון מאפשר הקמת 400 דירות חדשות במקומן, הרי שהמספר הסופי גדול פי ארבעה מהמספר במקור, והמכפיל הוא 4. את המכפיל קובעים מוסדות התכנון ויש לו יש השפעה מכרעת על כלכליות הפרויקט: ככל שהמכפיל גבוה יותר, כך פוטנציאל הכלכליות של הפרויקט גדול יותר.

במסגרת הסקירה נמצאו כאמור פערים משמעותיים בגובה המכפילים באזורי הפריפריה, שנעו בטווח של 7 עד 9, לעומת אזור המרכז בו נכו המכפילים בטווח של 2.5 עד 5. מלבד המתחם בקריית גת, נמצאו מכפילים גבוהים במיוחד בתוכנית במתחם גבעת ציון באשקלון, שם אושרה תוכנית לבניית 1,035 יח"ד במקום 116 (8.92),ובמתחם סלע  בית"ר בחדרה, שם אושרנ בניית 1,452 יח"ד במקום 214 קיימות (6.78). גובה מכפיל נמוך יחסית נמצא בתוכנית שאושרה בשכונת רמת שקמה ברמת גן, שן ייבנו 96 יח"ד במקום 30 (3.2) ובשכונת תל גיבורים בחולון שם אושרה בנייה של 414 דירות במקום 126 (3.3) בכל המקרים, חישוב המכפילים לא כלל את שטחי המסחר והתעסוקה, אלא יחידות דיור בלבד. 

113 אלף יח"ד אושרו בתוכניות פינוי-בינוי במרכז, 675 יח"ד אושרו בצפון

הסיבה שמחוץ לאזורי הביקוש נדרשים מכפילים גבוהים יותר, היא שווי הקרקע הנמוך יחסית. ללא מכפיל גבוה הפרויקט לא יהיה כלכלי באזורי הפריפריה הקרובה, ואילו באזורי הפריפריה הרחוקה כבר נדרשים מכפילים שנחשבים ללא ניתנים לביצוע, ולכן כמות התוכניות המאושרות באזורים אלה נמוכה.

לפי סיכום הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022, שפורסם באפריל 2023, ההתחדשות העירונית במתחמי פינוי-בינוי מתרכזת בעיקר באזורי הביקוש: מספר יחידות הדיור שאושרו בתוכניות פינוי-בינוי במצטבר עד סוף 2022 עמד במחוז מרכז על 61,662 אלף, במחוז ת"א - 51,499, בחיפה - 22,546, בירושלים - 19,216. לעומת זאת, עד סוף 2022 אושרו במצטבר 12,299 יחידות במחוז דרום, בעוד שבחיפה וביהודה ושומרון מספר האישורים היה כמעט זהה – 675 ו-600, בהתאמה. כלומר - במחוזות מרכז ות"א אושרו כ-113 אלף יחידות דיור, בעוד במחוזות דרום וצפון סה"כ כ-13 אלף יחידות דיור בלבד, מתוכן רק 675 בצפון. 

לדברי  השמאים איציק רפאל וגיא אימבר, "החברות היזמיות מעמיקות בשנה האחרונה את פעילותן בפינוי-בינוי בעקבות הסביבה הכלכלית המורכבת. הפינוי-בינוי הוא תחום יותר 'זול ובטוח' ליזמים בשוק הנדל"ן הנוכחי, לעומת רכישת קרקעות לפיתוח בשוק החופשי או דיור בר-השגה, שנשחק לחלוטין" 

בנוסף, במהלך 2022 נכנס לתוקף תקן 21 המעודכן - שקבע שיעור רווח יזמי מינימלי של הקבלנים במתחמי פינוי-בינוי ברחבי ישראל. שיעורי הרווח היזמי לפי תקן 21 המעודכן: 14% בתל אביב, 16% בירושלים ובגוש דן - דרומית לנתניה וצפונית ליבנה, גבול מזרחי בכביש 40 ללא לוד ורמלה. ביתר האזורים שיעור הרווח 17%. 

"שיעור הרווח היזמי גבוה יותר בפריפריה"

לדברי השמאים איציק רפאל וגיא אימבר, "החברות היזמיות מעמיקות בשנה האחרונה את פעילותן בפינוי-בינוי בעקבות הסביבה הכלכלית המורכבת, לרבות עלויות הריבית והתייקרות ההון הנדרש למימון פרויקטים, חישוב התשואה לאורך זמן והחשיפה לסיכונים פיננסיים. כפועל יוצא מכך, הפינוי-בינוי הוא תחום יותר 'זול ובטוח' ליזמים בשוק הנדל"ן הנוכחי, לעומת רכישת קרקעות לפיתוח בשוק החופשי או דיור בר-השגה, שנשחק לחלוטין, כאשר המכפילים בפריפריה מחזקים את פוטנציאל הרווח מול אזורי הביקוש". 

מקור: משרד קמיל טרשנסקי רפאל

עוד הם מסבירים כי אמנם באזורים פחות מבוקשים נדרשים מכפילים יותר גבוהים כדי שהיזם ישיג כדאיות כלכלית במתחמי פינוי-בינוי, אולם יש לשים לב לשני מרכיבים כלכליים עיקריים: "שיעור הרווח היזמי הגבוה יותר בפריפריה בהשוואה לאזורי הביקוש, לצד היכולת לבנות יותר דירות חדשות למשפחות צעירות ולמשפרי דיור ברמות מחירים שפויות. כל זאת, תוך היכולת להשגת רווחיות יזמית גם באמצעות הקמת שטחי מסחר ותעסוקה, כחלק מתוכניות פינוי-בינוי. אם נביא בחשבון נתונים נוספים, כמו נגישות תחבורתית לעבודה, חיי קהילה ואיכות חיים, נבין מדוע היום קל יותר לשווק דירה ב-3 מיליון שקל  בחדרה מדירה ב-6 מיליון שקל בתל אביב"

לדברי אימבר, "לחברים שלי אין כסף לקנות דירה במרכז. זוג צעיר שמתלבט בין 120 מטר ב-28 אלף שקל למ"ר ברחובות, או 67 אלף שקל למ"ר בתל אביב, התשובה היא אחת - רחובות. גם מבחינת הערך לכסף, גם מבחינת שביעות רצון התושבים".

קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי: "יזמים רוצים מכפילים גבוהים, בנייה גבוהה וצפיפות גבוהה, אבל יש ראשי ערים שלא רוצים. למשל עיר גדולה בצפון -  העירייה ביקשה מהוועדה המחוזית לא לקדם את הפרויקט עד הבחירות - ראשי ערים בצפון לא רוצים בנייה גבוהה" 

אימבר מסביר כי המטרה הייתה לבדוק מה ההפרשים בין המכפילים בפריפריה לאזורי הביקוש. "המכפילים אותם מכפילים גם בפרויקטים אחרים בערים האלו, והפרויקטים מייצגים את העיר. אנחנו עדים לשינויים שהיו בשנה המטורפת הזו. בתור משרד שמלווה המון פרויקטים בהתחדשות עירונית.

"למשל אני מלווה פרויקט ברחוב יוספטל בבת ים מ-2015, והתוכנית הופקדה ב-22. עדכנתי את הדוח להיום, וזה פשוט עולם אחר בגלל  הריביות ועלויות בנייה. צריך לתת פה יותר תמריץ ליזמים. למשל ביוספטל, בגלל השינויים שקרו אחרי ההפקדה, הוועדה המחוזית דורשת מעל 40% יחידות דיור לעומת התוכנית שהופקדה. עלויות הריבית והמימון פגעו ברווחיות הפרויקט, וזה דורש או להעלות את המכפילים, או לתת שטחי מסחר או תעסוקה"

"יש ראשי ערים שלא רוצים בנייה גבוהה" 

קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, הפועלת זה שנים רבות בתחומי ההתחדשות העירונית, מציין גם אתגרים בפריפריה למרות המכפילים הגבוהים. "יש המון היבטים שצריך להתייחס אליהם. דבר ראשון, צריך קצת למקד את המילה פריפריה. בחיפה והקריות למשל, יש בנייה מובנית של שדה התעופה של חיפה. יש תוכנית תתל 80 א, שקובעת כללים לשדה תעופה וקובעת מגבלות בנייה. המגבלה הזאת היא מגבלה קשה מאוד באזור הזה, צריך בנייה לגובה דווקא שם".

"סוגיה שנייה רלוונטית  לכל הארץ -  הסוגיה הפוליטית, היזמים רוצים מכפילים גבוהים, בנייה גבוהה וצפיפות גבוהה, אבל יש ראשי ערים שלא רוצים. למשל עיר גדולה בצפון -  העירייה ביקשה מהוועדה המחוזית לא לקדם את הפרויקט עד הבחירות - ראשי ערים בצפון לא רוצים בנייה גבוהה. בעיה נוספת היא תכנונית -  כשאתה בונה במכפילים גבוהים אתה צריך לבנות בצפיפות גבוהה ויש לזה משמעות בחניונים, עשר קומות חניון, בנייה גבוהה, שירותים לשכונה מאוד צפופה, בעיות תחבורה. לתכנן שכונות צפופות זה לא פשוט בכלל. היית מצפה שהדיירים בפריפריה יבינו שהם לא יכולים לקבל תמורות גדולות במיוחד, אבל בפריפריה יש יותר יזמים לא מקצועיים שמבטיחים הבטחות לא ישימות. הידע של הדיירים גם יותר קטן, כי אין הרבה פרויקטים סביבם".

לדבריו, הבעיה של המכפילים היא בעיה מאוד עמוקה - אבל יש לה גם פתרונות. "יש הרבה קרקעות פנויות בפריפריה שיכולות להיות קרקעות משלימות, בהרבה פרויקטים זה נתקע בגלל ביורוקרטיה, קרקעות של רמ"י וחובות לרשויות. עם זאת, כיזמים אנחנו בהחלט הולכים לפריפריה ובוחרים פרויקטים היטב, עם סבירות גבוהה שנוכל לעמוד בהתחייבויות לדיירים".