בעידוד הממשלה, חברות הנדל"ן מגלות את יהודה ושומרון: "התעוררות שהיא מהפכה"

מאז קמה הממשלה הנוכחית, החקיקה לשינוי מערכת המשפט מסיטה את תשומת הלב משינוי עומק נוסף שמקדמת הממשלה הנוכחית התואם את תפיסת העולם של חבריה, והוא הרחבת הבנייה ביהודה ושומרון. מתחילת השנה קודמו תוכניות לבניית כמעט 13,000 יחידות דיור ביו"ש, מהן אושרו למתן תוקף תוכניות לבנייה של כ-3,000 יח"ד, ואושרו להפקדה כ-9,800 יח"ד. מדובר במספר שיא של דירות בזמן קצר מאוד. אולם מעבר למדיניות המשתנה, מספרים אנשי נדל"ן שעמם שוחחנו גם על ביקוש גדול באזור. 

"כבר כמה שנים יש התעוררות שהייתי מגדיר אותה ממש כמהפכה. אנשים הבינו שהאזור ממש קרוב למרכז הארץ, למשל רבבה שממוקמת מערבית לאריאל או קריית נטפים שסמוכה אליה", אומר גבי ברששת, מנכ"ל הקרן לגאולת קרקע, עמותה שעוסקת בפיתוח קרקעות למגורים ביהודה ושומרון, "הקרבה למרכז הארץ ועליית מחירי הדיור, הפכו את יו"ש לאופציה ריאלית למגורים, לא רק על בסיס אידיאולוגי טהור".

בדיקת האופן שבו מגיבות יזמיות הבנייה למדיניות החדשה מעלה כי גם בקרבן חל שינוי. זאת כאשר לשחקניות ותיקות בשטח דוגמת דונה, משהב ואמנה, מתווספות לאחרונה חברות נוספות. " אמפא ישראל" בונה מאות יח"ד צמודות קרקע  בסלעית שבמערב השומרון, בברוכין, ובקרוב תחל בבניית 120 יח"ד בישוב נופים. " אפי קפיטל " בונה בעמנואל, וחברת צ.פ בונה בימים אלו בקריית נטפים ובנוקדים שבגוש עציון.

חברת "שריקי גרופ", מקדמת בחצי השנה האחרונה את הפרויקט הראשון שלה בשומרון, בישוב צופים, שם היא בונה 167 יח"ד בבנייה רוויה. אלו מצטרפות למספר חברות נוספות נמצאות בשטח לא מהיום, בהן משהב , קדמא, תצפית, ש.א.ג (ולול),אמנה, החברה לפיתוח מטה בנימין, גבאי יזמות ועוד.

האם משמעות הדבר היא שהבניה ביהודה ושומרון הופכת למיינסטרים? לא בטוח. ראשית, משום שרוב ענקיות הבניה עדיין לא שם. אינדיקציה נוספת היא שפניות ליזמיות להתראיין לכתבה הזו, נענו לרוב בשלילה, ונראה שרוב החברות פחות נלהבות לדבר על הפרויקטים באזור, לפחות בשלב זה.

חלוקה כמעט שווה בין דתיים, חילונים וחרדים

כיום ביהודה ושומרון למעלה מ-150 ישובים יהודיים מהם 4 מוגדרים ערים, אשר מאכלסים למעלה מחצי מיליון תושבים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2022 היה יו"ש האזור המוביל בבניית בתים צמודי קרקע עם 736 התחלות בניה חדשות, עלייה של 8% לעומת 2021.

היישוב עופרים בדרום מערב השומרון

בניגוד לדימוי הרווח לפיו רוב תושבי האזור משתייכים למגזר הדתי-לאומי, בפועל אוכלוסיית יו"ש מורכבת באופן כמעט שווה מחילונים, דתיים-לאומיים וחרדים. המסה הגדולה של האוכלוסייה החילונית מרוכזת בערים אריאל, מעלה אדומים וביישוב אלפי מנשה, וגם במספר יישובים בשומרון כמו ריחן, שקד, סלעית, ברקן ובית אריה, המאופיינים בקרבה יחסית לקו התפר. הישובים הדתיים-אידיאולוגים הם לרוב מרוחקים יותר ונמצאים בעומק השטח. האוכלוסייה החרדית מרוכזת בעיקר בערים ביתר עילית ומודיעין עילית, וכן בישוב עמנואל. 

"קבוצת דונה" בונה ביהודה ושומרון כבר 20 שנה, ולדברי סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי של הקבוצה, אוהד סבן, מאחר שהבנייה לא התחילה כשממשלת הימין הוקמה, היא גם לא תושפע ממציאות פוליטית כזו או אחרת, אלא מיוקר המחייה ומהדמוגרפיה. "הפרויקטים שאישרה הממשלה לאחרונה ייצאו לבנייה במקרה הטוב בעוד 4-5 שנים. בשנים האחרונות, בגלל ההתייקרות בתוך הקו הירוק, הנגישות והקרבה הגיאוגרפית למרכז ולירושלים, יש תנועה גדולה ליו"ש. אנחנו התחלנו לבנות לפני 20 שנה במעלה אדומים ובביתר עילית. לפני 10 שנים בנינו באלקנה ובאריאל ולאחר מכן בשערי תקווה.

אוהד סבן, סמנכ"ל בקבוצת דונה: "בנגב ובגליל אתה יכול לגור בישוב כפרי אבל להיות מרוחק מאזורי התעסוקה הגדולים. אם אתה גר ביו"ש, אתה יכול להמשיך לעבוד במרכזי תעסוקה עם הכנסה גבוהה בתל אביב או הרצליה. בנוסף, הישובים האלו גדלים, רובם נותנים שירות טוב לתושב - חינוך טוב, חברה טובה, ועד לפני כמה חודשים גם המצב הביטחוני היה יותר טוב" 

"בנגב ובגליל אתה יכול לגור בישוב כפרי אבל להיות מרוחק מאזורי התעסוקה הגדולים. אם אתה גר ביו"ש, אתה יכול להמשיך לעבוד במרכזי תעסוקה עם הכנסה גבוהה בתל אביב או הרצליה. בנוסף, הישובים האלו גדלים, רובם נותנים שירות טוב לתושב - חינוך טוב, חברה טובה, ועד לפני כמה חודשים גם המצב הביטחוני היה יותר טוב.

"זוג צעיר יכול לקנות דירת 4 חדרים באריאל ב-1.9 מיליון שקל שזה זול יחסית. אבל בישובים קרובים יותר לקו הירוק, כמו אלקנה, יקר יותר. אורנית, שממש קרובה לקו הירוק גם היא יקרה כבר היום, שם מגיע מחיר דירת 4 חדרים ל-2.4 מיליון". לדבריו קבוצת דונה תתחיל לבנות בקרוב 680 יח"ד במודיעין עילית, "ושם התכנון הוא ש-4 חדרים יעלו 2.2-2.4 מיליון שקל".

''היום כבר בונים 7-8 קומות''. הדמיה של פרויקט ביישוב צופים במערב השומרון (סנפשוט)

עוד לדברי סבן, "היום כבר אין יישוב ביו"ש שמאפשר תב"עות שלמות של וילות. יאפשרו אולי 20-30 אחוז, והרוב בבנייה רוויה. באלקנה כבר בונים 7-8 קומות. זו בין היתר תוצאה של ביקושים ושל מחסור בקרקעות. היום הערים בישראל מאוד צפופות, וההתרחבות זה רק באזור הזה. מי שרוצה לעבוד במרכז זו האופציה היחידה שיש היום למגורים בסגנון הזה. והמחירים ביו"ש יושפעו מהמחירים בתוך הקו הירוק.

עם זאת, מודה סבן כי לשוק ביו"ש יש עדיין כמה סוגיות שצריכות להיפתר: "פרויקטים חדשים לציבור הדתי לאומי והחרדי נמכרים בקצב מטורף כי באופן טבעי המשפחות שלהם שם. אבל כדי להביא מאסה של ציבור חדש צריך להוריד את הקטע הביטחוני מהשולחן. גם את הנושא התחבורתי צריך לפתור: אין רכבות, והתושבים שם מתבססים על רכבים פרטיים".
 

כרמי צור בגוש עציון (דני שמש)

"אנחנו חברה ירושלמית, ורוב הקבלנים בעיר היו תמיד מעורבים ביו"ש", מסביר סבן. "אנחנו מסתכלים על זה במובן הכלכלי בלבד. במכרזים של אריאל ואלקנה לפני שנים היינו לבד. אף אחד אחר לא רצה אותם. אבל היתרון בנדל"ן זה שהוא שוק מבוזר והיום יש המון חברות בינוניות וגם קטנות שבונות שם. מי שלא מכיר את האזור לא ייכנס, למשל חברות תל אביביות. אנחנו יודעים לעבוד בפריפריות וגם ביו"ש, אנחנו לא מקובעים. אבל עד לפני 14 שנה היו גם חברות שלא רצו להתחרות על מכרזים מסוימים בירושלים".

"לתוכניות ביו"ש ייקח אותו הזמן כמו כל תוכנית אחרת בישראל" 

לפני כחודש אישרה הממשלה שינוי דרמטי באופן שבו מאושרות תוכניות בנייה ביו"ש. בעוד שעד היום נדרש אישורם של שר הביטחון וראש הממשלה לכל שלב בקידום התוכנית - החל מהפקדת התוכנית ועד למתן התוקף, הרי שמעתה לאחר מתן אישור ראשוני על ידי הדרג המדיני, יידרש בהמשך רק אישורו של השר במשרד הביטחון, בצלאל סמוטריץ', לכל יתר השלבים - דבר שיקצר משמעותית את הזמן בין התכנון לבנייה. בהצעת ההחלטה שפורסמה על ידי משרד ראש הממשלה, נכתב כי "על פי המוצע, מעת שהדרג המדיני נדרש והחליט לאשר קידומה של תוכנית בשטח מסוים, לא יהיה צורך בהידרשות מחודשת בשלבים הנוספים שלאורך ההליך התכנוני".

גבי ברששת, מנכ"ל הקרן לגאולת קרקע: "עד היום תב"ע היתה יכולה לחכות שנים רק מסיבות פוליטיות, למרות שהתקבלו כל האישורים לגבי התוכנית. לפי  ההחלטה האחרונה  שהתקבלה, לתוכניות ביו"ש ייקח את אותו הזמן שלוקח לכל תוכנית אחרת בישראל לצאת לפועל. ההחלטה הזו תגביר את זרם היזמים שיגיע לאזור"

"עד היום תב"ע היתה יכולה לחכות שנים רק מסיבות פוליטיות, למרות שהתקבלו כל האישורים לגבי התוכנית", אומר ברששת. "אם ההחלטה האחרונה תתממש, לתוכניות ביו"ש ייקח את אותו הזמן שלוקח לכל תוכנית אחרת בישראל לצאת לפועל. ההחלטה הזו תגביר את זרם היזמים שיגיע לאזור. יזמים ללא אורך רוח כלכלי לא רצו לקחת חלק בבנייה ביו"ש עד עכשיו כי הם לא ידעו כמה זמן ייקח עד שתוכנית תצא אל הפועל. כעת המצב הזה צפוי להשתנות".

עוד אומר ברששת כי "ביו"ש גם יש עדיין אפשרות להשיג מגרשים חד משפחתיים ודו משפחתיים, שכבר הולכים ונכחדים במקומות אחרים, במחירים זולים יותר, ויש כבר יישובים עם רשימות המתנה. אני מקבל המון פניות. לצד זאת, הממשלה מקדמת מהלכים נוספים, כמו סלילת כביש 60 שחוצה את כל יו"ש, עם תאורה ויותר נתיבים, ויש את עוקף חווארה שנמצא בהתקדמות מאוד גדולה".

הדמיה של פרויקט פסגת שערי תקווה של דונה (קבוצת דונה)

"יש היום תחרות בין יזמים לקבל קרקעות. פעם זה היה יותר בסיכון - כי היו הקפאות בנייה. היום הסיכוי הוא יותר גבוה מהסיכון, בעיקר אחרי שבחודש יוני התקבלה החלטה על קיצור הליכי הבנייה ביו"ש וזה יעזור".

"יש בתים פרטיים באפרת שעולים בין 4-6 מיליון שקלים"

לדברי הבעלים של חברת "שורשים", המשווקת פרויקטים ביו"ש,‏ אוריה אלנקווה, היום זו כבר לא שאלה של "האם לעבור ליו"ש" אלא "איפה לגור ביו"ש". "יש היום ביקושים גבוהים של זוגות צעירים, משפרי דיור וגם מהגיל השלישי. בעלי ובברוכין למשל, יש תופעה של בני הגיל השלישי שמגיעים מפתח תקווה כדי להיות קרובים לילדים ולנכדים. יש מקומות שהמחירים בהם הוכפלו וגם שולשו. בישובים הסמוכים לגוש עציון כמו נוקדים ותקוע המחירים טיפסו. עמוק יותר באפרת, אלעזר, אלון שבות המחירים עלו במאות אלפי שקלים. באפרת למשל, שילמת 15,000 שקל למ"ר לפני 4 שנים, והיום זה 24,000 שקל למ"ר. יש היום בתים פרטיים באפרת שעולים בין 4-6 מיליון שקלים. באלון שבות, ישוב בצומת גוש עציון יש בתים שעולים 3-4 מיליון שקל. 

"בישובים המרוחקים יותר בדרום הר חברון או צפון שומרון, המחירים נוחים יותר ואתה מרוויח שם את החלום לצמוד קרקע, ואפשר עדיין למצוא בתים של חצי דונם במחיר של 1.5-2 מיליון שקלים. לשם אין נהירה אמנם, אבל מי שרוצה צמוד קרקע והמחיר קשוח לו ילך לפריפריה של הפריפריה - ככה זה בכל הארץ. במקרה הזה מדובר על משפרי דיור מתוך יו"ש - אלו שגדלו ביו"ש והיו רגילים לאיכות חיים של קהילות וצמודי קרקע ולא מוכנים לוותר על זה, אבל לא יכולים להרשות לעצמם לגור איפה שהם גדלו".

סבן: "פרויקטים חדשים לציבור הדתי לאומי והחרדי נמכרים בקצב מטורף, אבל כדי להביא מאסה של אוכלוסיה חדשה צריך להוריד את הקטע הביטחוני מהשולחן. גם את הנושא התחבורתי צריך לפתור: אין רכבות, והתושבים שם מתבססים על רכבים פרטיים".

לדברי אלנקווה, "משולש הזהב" שמעלה את המחירים הוא מסחר, תשתיות ותחבורה, ותעסוקה: "בשנים האחרונות חלה התפתחות משמעותית בכבישים ובתשתיות. צריך לזכור שפיתוח הכבישים מציל חיים גם לפלסטינים ולא רק ליהודים, זה אינטרס משותף. הצלע השנייה היא המסחר - בשנים האחרונות נפתחו מרכזים מסחריים בתוך הישובים, כמו שפעם רק רמי לוי עשה, ויש בהם קופות חולים, בתי קפה, מסעדות, מרכזי ספורט, וכך פחות צריך לנוע בצירים. הצלע השלישית זה נושא התעסוקה - היום בונים מתחמי עבודה משותפים בשומרון ובגוש עציון - כמו מתחם "הלולים", בברוכין יש את מתחם "צוותא" וזה מאפשר לאנשים לקרב את התעסוקה אליהם".

"תנו לנו קרקע – ונפתור את בעיית הדיור של גוש דן"

אם שואלים את ראש המועצה האזורית שומרון, יוסי דגן, האזור הכי מבוקש היום בישראל הוא יו"ש, ובפרט השומרון. "המועצה שלנו מובילה את קצב הגדילה - בין 6-8% גידול לשנה. רואים את זה בכל המדדים ומחירי הדיור עולים בקצב גבוה. האוכלוסייה שמגיעה היא מגוונת כפי שלא הייתה אף פעם מכל הבחינות, גם מבחינת השקפה פוליטית", אומר דגן.

יוסי דגן (בלבן). ''השומרון היא פריפריה קרובה, 20 דקות מתל אביב'' (ולרי מימון)

"אם הממשלה תשחרר לנו יותר קרקע אנחנו יכולים לפתור את מצוקת הדיור של גוש דן. כל אדם שמבין בנדל"ן מבין שכל בית בשומרון זה פחות דירה ברוטשילד. עתודות הקרקע בשומרון זה מיליוני דונם ריקים. השומרון היא פריפריה קרובה, 20 דקות מתל אביב. אנחנו עושים סקר שביעות רצון כל שנה והיום היא עומדת על 85%. רוב התושבים מרגישים בטוחים. יש כמובן 'פיקים' בטחוניים כמו עכשיו. אבל האזורים בשומרון שיש בהם התיישבות רבה הם יותר בטוחים". 

לדבריו, בימי ממשלתו של אהוד אולמרט נוצרו הרבה "שסתומים פוליטיים" כהגדרתו שמטרתם הייתה לעכב את אישורי הבנייה, אבל היוזמה האחרונה של הממשלה לקצר את התהליך ולהעבירו ברובו לידי השר סמוטריץ' תקל על כך מעכשיו. "מדינת ישראל היא זו שקראה לנו לשבת כאן. אין סיבה שרה"מ ושר הביטחון יעסקו בכל גן ילדים שצריך לבנות. אולמרט רצה להפוך את ההתיישבות למשהו פוליטי. גם הסיפור האמריקאי מאוד מנופח ומשתמשים בו לצרכים פנימיים. הלחצים הבינלאומיים הם כלי משחק בידי הצדדים. הסיפור הוא מדיניות הפנים בישראל. אני מקווה שיורידו את כל החסמים הבירוקרטיים. ראשי המועצות כאן מאוד מכווננים לנושא הבנייה. כל יזם שמגיע לבנות מקבל את הליווי, אנחנו הרבה יותר רעבים. ב-7 שנים חתמתי על כ-7,000 היתרי בנייה". 

ראש המועצה האזורית שומרון, יוסי דגן: "המועצה שלנו מובילה את קצב הגדילה - בין 6-8% גידול לשנה. רואים את זה בכל המדדים ומחירי הדיור עולים בקצב גבוה. האוכלוסייה שמגיעה היא מגוונת כפי שלא הייתה אף פעם מכל הבחינות, גם מבחינת השקפה פוליטית. אם הממשלה תשחרר לנו יותר קרקע אנחנו יכולים לפתור את מצוקת הדיור של גוש דן"

בחודש אפריל הודיע משרד התחבורה כי סיכם עם האוצר על תוכנית חומש לפיה עד שנת 2027 יושקעו כ־50 מיליארד שקלים לקידום התחבורה בישראל, וכי היא כוללת בין היתר השקעה של מיליארדים בתשתיות הדרכים ביו"ש והפיכת הכבישים לבטוחים יותר. 

בתחילת חודש יולי הודיע משרד התחבורה על פתיחת כביש לב יהודה - לוינגר, שנסלל בהשקעה של 300 מיליון שקל, ומהווה שדרוג והרחבה של כביש 60. הכביש צפוי להקל את הנסיעה מצומת גוש עציון דרומה לכיוון קריית ארבע - חברון ודרום הר חברון ונסלל במטרה להרחיק את התנועה מאזורי המגורים בכפרים בית אומר ואל ערוב, להרחיב את הכביש ולשפר את זרימת התנועה ורמת הביטחון של הנוסעים בו. נפתח גם עוקף לב שומרון, וכן המנהור של כביש גוש עציון והחיבור שלו לכביש בגין בירושלים.

''מאפשר לאנשים לקרב את התעסוקה אליהם''. מתחם צוותא בברוכין (רעות לביא)

לדברי יוסי דגן, "הכבישים הם אבן בוחן לגדילת ההתיישבות אפילו יותר מהיתרי הבנייה. אני נלחם על סלילת כבישים. עוקף חווארה ייפתח בעוד חצי שנה, העבודות בעיצומן גם על הכפלת כביש 446, כביש 60, ובחודשים הקרובים ייצאו לדרך פרויקטים נוספים. אנחנו גם מתרכזים לא רק בבנייה עצמה, יצאנו בתוכנית חומש לחינוך, הקמנו קרן קולנוע שומרון, קבוצת אליצור שומרון בכדורסל, היום אנחנו כבר לא מעבר להרי החושך".

"הפרסום אודות ההקפאה סותר את ההתנהלות בפועל"

לפני כשבוע התווסף טוויטס לעלילה, עם פרסומים אודות התחייבות לכאורה שהעניק ראש הממשלה בנימין נתניהו לנשיא ארה"ב ג'ו ביידן להקפיא את הבנייה בהתנחלויות עד לסוף השנה. בלשכת נתניהו מיהרו להכחיש את הפרסומים, אך בכל מקרה הוו הפרסומים תזכורת נוספת לכך שמעמדם של יהודה ושומרון, חוקית ופוליטית, הוא בכל זאת לא זהה לשאר חלקי הארץ.

לדברי ברששת, "כל הממשלות כולן, עוד מימי רבין ופרס - כולן קידמו בנייה ביהודה ושומרון. לעצור את זה - זו תהיה בעיה. בסוף נתניהו יכול להחליט מה שהוא רוצה, אבל השותפים שלו לא יאהבו את זה". בכל מקרה, מבהיר ברששת, הפרסום סותר את התנהלות הממשלה בפועל: "רק לאחרונה אושרו אלפי יח"ד, אני לא רואה אופציה לא לבנות", אומר ברששת. "יש בנים ממשיכים ביישובים, יש המון זוגות צעירים במצוקת דיור גדולה מאוד שהפתרון שלהם כרגע הוא רק יו"ש. אני לא רואה איך אפשר לעצור את זה.

"עצירת הבנייה פה תשפיע גם על בנייה אחרת במדינת ישראל. היום יש מצוקה מאוד גדולה בבנייה וחלק מהאנשים מוצאים פתרון ביו"ש. אם עכשיו לא יתחילו לבנות אלפי יח"ד זה אומר שאלפי משפחות צריכות למצוא פתרונות אחרים - איפה? רבים גרים בבנייה זמנית, בקרוואנים ומחכים הרבה שנים לבניית קבע, ולאורך השנים הבטיחו להם הרבה הבטחות".

חברת הר כביר בונה ביו"ש כבר 22 שנה. מנכ"ל החברה, יקי יונגריס, מסביר שעולם היזמות ביו"ש השתנה לגמרי מאז שהתחילו לבנות באזור.

"בהחלט נהיה פה צפוף מבחינת כמות החברות שבונות כאן,  ויש יותר חברות גדולות שנכנסות לבנות כאן. משום שהערך של השומרון עולה מאוד. אבל עדיין, מי שקונה כאן בעיקר זו האוכלוסייה המקומית שהיא אוכלוסייה שבויה. תושבי האזור שנשארים כאן. אני לא יודע כמה הממשלה עשתה פה שינוי עד כה, בשטח אני לא מרגיש שדברים משתנים בינתיים מבחינת התנהלות המנהל האזרחי. אם הסמכויות יעברו לסמוטריץ' ודברים יתחילו לזוז זה יהיה נפלא. אבל ההחלטה שהתקבלה עוד לא מיושמת בשטח". 

יונגריס מעריך שמספר התושבים ביו"ש ילך ויעלה וגם הווילות ילכו ויעלמו. "צריך להיכנס יותר לבנייה רוויה - אין מה לעשות. אם רוצים להגדיל אוכלוסייה אי אפשר לתפוס שטחים. השלב הבא אחרי זה היא בנייה בבקעת הירדן, לדעתי בעשור הקרוב לשם זה הולך כי השטחים שאפשר לבנות עליהם ביו"ש ייגמרו".