העליון: בעלי דירות בפרויקט התחדשות אינם מחויבים לחברה שרכשה את הפעילות מהיזמית המקורית

שופטת בית המשפט העליון רות רונן החליטה לפני כשבוע לדחות בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין שנתן בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בנוגע לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה ברחוב הרא"ה רמת גן. את הבקשה לעיכוב הגישה חברת  א. לוי השקעות  נגד דיירי הפרויקט, הנאמן שמונה לקבוצת בכר עו"ד עמית פינס, הממונה על חדלות פירעון וחברת מעוז דניאל .

הסוגייה העקרונית שעמדה בלב הדיון המשפטי, היא האם מחויבים בעלי דירות בפרויקט התחדשות, שהחברה שעמה התקשרו נקלעה לחדלות פרעון, לשתף פעולה עם חברה יזמית אשר רכשה את פעילותה. בית המשפט המחוזי מרכז פסק לפני כחודש שאין לחייב את דיירי הבניין בהתקשרות עם חברה שאינה מקובלת עליהם – א. לוי במקרה זה. ועל אף שטרם ניתן פסק דין בערעור שהגישה א. לוי על ההחלטה, בהחלטת העליון לדחות את בקשת עיכוב הביצוע, יש כדי לסמן את הכיוון אליו תיטה גם ההחלטה.

החברה המקורית שנבחרה לשם קידומו של פרויקט התמ"א, במסגרתו אמורות להיבנות 34 יח"ד ב-10 קומות ברחוב הרא"ה 277,  היא קבוצת בכר . אך ב-2022 הקבוצה נכנסה להליך של חדלות פרעון, ומונה לה הנאמן עמית פינס, אשר החל לחפש אחר יזמים שירכשו את פעילותה של בכר, ופרסם מכרז. חברת א. לוי השקעות ובניין הגישה הצעה שעמדה על כ-10 מיליון שקל לכלל הפרויקטים של בכר, והפרויקט בהרא"ה תומחר ב-900 אלף שקל. א. לוי זכתה לאחר שחברות אחרות כלל לא ניגשו למכרז.

בינואר השנה הגיש הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי את עמדתו ביחס לפרויקט לבית המשפט. הוא ציין כי "על אף שמבחינה עקרונית ניתן לכפות על בעלי הזכויות את המחאת הזכויות בפרויקט למבקשת, יש לתת משקל משמעותי להתנגדותם. מאחר שמדובר בהתקשרות עתידית לטווח ארוך המחייבת שיתוף פעולה שוטף בין הצדדים לאורך זמן, יש לשאוף ליצירת יחסים טובים ותקינים בין הצדדים, שאינם נעשים תחת כפייה מצד בית המשפט"

אלא שבעלי הדירות התנגדו לכניסת א.לוי לפרויקט, וביקשו יזם אחר - חברת מעוז דניאל , ונימקו זאת בכך שהם לא מכירים את החברה שנבחרה על ידי הכונס וחסרי מידע לגבי חוסנה הכלכלי. עוד טענו כי אין מקום לכפות עליהם את ההתקשרות עם א. לוי השקעות וכי ההתקשרות מצדם נעשתה רק עם קבוצת בכר , ומאחר שזו לא מבצעת את הפרויקט - ההסכם עמה מבוטל ולא ניתן להעביר את זכויותיהם לגורם אחר מבלי שהדיירים יסכימו לכך. במקביל חברת מעוז דניאל הגישה הצעה לפרויקט שהייתה גבוהה מזו של א.לוי ועמדה על 1.5 מיליון שקל. כמו כן, מעוז דניאל הסכימה לשאת בהוצאות של קבוצת בכר על הפרויקט

"יש לתת משקל משמעותי להתנגדות הדיירים" 

בינואר השנה הגיש הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (לשעבר הכונס הרשמי) את עמדתו ביחס לפרויקט לבית המשפט. הוא ציין כי "על אף שמבחינה עקרונית ניתן לכפות על בעלי הזכויות את המחאת הזכויות בפרויקט למבקשת, יש לתת משקל משמעותי להתנגדותם. מאחר שמדובר בהתקשרות עתידית לטווח ארוך המחייבת שיתוף פעולה שוטף בין הצדדים לאורך זמן, יש לשאוף ליצירת יחסים טובים ותקינים בין הצדדים, שאינם נעשים תחת כפייה מצד בית המשפט".

כן צוין כי יש לתת משקל גם לעובדה שהפרויקט מצוי בשלב ראשוני מאוד. עוד הוסיף הממונה "כי מאחר שברור שהמחאת הזכויות בפרויקט כפופה לאישור בית המשפט, לא ניתן לטעון כי א. לוי הסתמכה על זכייתה בזכויות בפרויקט". מטעמים אלה ציין הממונה כי הוא אינו יכול להמליץ לבית המשפט לכפות על בעלי הזכויות את המחאת הזכויות בפרויקט לא.לוי.

בהחלטתה, קבעה השופטת רונן כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת א. לוי והנזק שנגרם לה הוא נזק כספי בלבד שניתן לפצותה בגינו ולמעשה כבר ויתרה על הזכויות בהסכמתה לקבל פיצוי, ודחיית הבקשה לעיכוב ביצוע אינה צפויה לגרום לה נזק בלתי הפיך שאינו בר-פיצוי

 בהמשך, באפריל השנה התקיים דיון במעמד הצדדים. במהלך הדיון הודיע הנאמן כי הוא הגיע להסכמות עם א.לוי בעלי הזכויות ומעוז דניאל, לפיהן מעוז דניאל תשלם לקופת הנאמן סכום של 850,000 ש"ח, וכן תשלם למבקשת פיצוי בסך 1,400,000 ש"ח.  הממונה על חדלות הפירעון  התנגד לכך מהטעם שאישור ההצעה של א. לוי היה מותנה בהסכמת בית משפט, וכל עוד לא התקבל אישור כזה אין סיבה לפיצוים.

השופטת: מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת א. לוי, הנזק שנגרם לה - כספי בלבד

בעקבות התנגדות הממונה, הציע בית המשפט כי ההסכם בין בעלי הזכויות לבין קבוצת בכר יבוטל כנגד תשלום מלוא הסכום שהוצע על ידי מעוז דניאל – 2,250,000 ש"ח – לקופת הנאמן וכי סכום זה יוחזק בנאמנות עד להכרעה  א. לוי התנגדה להצעה זו וביקשה שתינתן החלטה ביחס לטענותיה בדבר אופן ניהול הליכי המכר וקבלת הצעתה המאוחרת של מעוז דניאל.

בהחלטה של המחוזי מהחודש שעבר נדחתה התנגדות א.לוי וניתן תוקף להצעת בית המשפט שלה הסכימו יתר הצדדים, בנימוק כי לא ניתנה החלטת בית המשפט להצעה של א.לוי וכי זו גם לא רלוונטית כיוון שניתן למחות את זכויותיה של קבוצת בכר . עוד קבע בית המשפט כי המבקשת רשאית להגיש בקשה ביחס לטענותיה לקבלת פיצוי בתוך 14 יום.

ב-10 מאי הוגשה הבקשה של א.לוי על החלטה לעכב את החלטת בית המשפט המחוזי. בבקשה כתבה שסיכויי הערעור גבוהים כיוון  שמעוז דניאל הגישה את הבקשה באיחור, בעוד השקיעה זמן ומשאבים, ומכאן נפגעים עקרונות השוויון והצדק וכי כי הנזק שייגרם לבעלי הזכויות בשל עיכוב קל נוסף בקידום הפרויקט אינו שקול לאובדן הרווח של המבקשת והפגיעה בה.

מעוז דניאל והדיירים חזרו על נימוקי העליון כי א.לוי לא קיבלה את אישור בית המשפט ולמעשה החלטת בית המשפט לא מקבלת את ההצעה של א.לוי ואף התיר באפשרותה לקבל פיצוי, בעוד לדיירים נגרם נזק גדול יותר עקב עיכוב נוסף של הפרויקט. עם זאת הנאמן טען שסיכויי הערעור לא מעטים מכיוון שההחלטה פוגעת בהליכי המכר שנוהלו על ידו. אך ברגע שא. לוי הסכימה לקבל פיצוי, היא ויתרה על זכויותיה בפרויקט והשאיר את ההחלטה לבית המשפט.

בהחלטתה, קבעה השופטת רונן כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת א. לוי והנזק שנגרם לה הוא נזק כספי בלבד שניתן לפצותה בגינו ולמעשה כבר ויתרה על הזכויות בהסכמתה לקבל פיצוי, ודחיית הבקשה לעיכוב ביצוע אינה צפויה לגרום לה נזק בלתי הפיך שאינו בר-פיצוי. מנגד עיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי צפוי להביא לעיכוב נוסף בביצוע פרויקט הרא"ה. ולכן קבעה שלא תעוכב החלטת בית המשפט המחוזי וא. לוי תשלם סך הכול 6,000 שקל הוצאות משפט לדיירים, לכונס, למעוז דניאל ולממונה על חדלות הפירעון (1,500 לאחד).

את מעוז דניאל ייצגו עורכי הדין שי בר ניר ומהראן רינאווי ממשרד עו"ד פירון. את דיירי הפרויקט ייצגו עו"ד רמי קסלר ועו"ד נדב דרזנין