הדיירים נגד תמ"א 38 בבת ים: השטח שלנו נגרע. הוועדה המקומית: התמורה הוגנת. מה החליטה ועדת הערר?

פרויקטים מסוג תמ״א 38 נועדו בעיקרם לצורך חיזוק מבנים וטיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. על מנת לתת תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים, בעלי הזכויות בפרויקט מקבלים זכויות בנייה מוגדלות וקיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בנייה. לעיתים, במסגרת הפרויקט, נאלצים היזם או הוועדה המקומית, לגרוע חלק מקניינם הפרטי של בעלי הזכויות בפרויקט. אולם, על מנת לפעול כאמור, עליהם לקבל את הסכמתם.

במאמר זה, נסקור את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בסוגיית גריעת חלק מקניינם הפרטי של בעלי הזכויות בפרויקט תמ״א 38 ללא הסכמתם. זאת בטענה שהתמורה שהם מקבלים במסגרת הפרויקט מהווה פיצוי הולם.

נסיבות המקרה:

ענייננו בערר שהוגש נגד ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים, שהחליטה לאשר בקשה להיתר בנייה לחיזוק מבנה, מכוח תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - תמ"א 38 . הערר הוגש על ידי מספר בעלי זכויות בפרויקט, שטענו כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים לא הייתה צריכה לאשר את הבקשה להיתר בנייה, שעה שמהנדסת העיר המליצה לסרב לבקשה להיתר הבנייה כפי שהוגשה. וזאת לאור העובדה שנדרשו שינויים מהותיים בתוכנית.

אין חולק על כך שהוצגו בפני הוועדה המקומית אינדיקציות רבות מדוע לא לאשר את התוכנית. ולכן, החלטתה אינה סבירה בנסיבות הקיימות. לדברי ועדת הערר: "לא נותר להוסיף דבר, אלא רק לתהות מה סברה הוועדה המקומית שעה שאפשרה את אישור הבקשות לתוספת עשרות יחידות דיור במתחם?

מהנדסת העיר אף הוסיפה את המלצתה לצמצם תוספת יחידות הדיור וכן לבטל את דירות הגן בכדי למצוא פתרון לחניה. אך המלצתה לא נשמעה והבקשה להיתר בנייה אושרה חרף האמור. נוסף על כך טענו העוררים, שהתוכנית שהוצעה על ידי החברה היזמית, כללה את הצבת מעלית הבניין, תוך גריעת שטח מבתיהם הפרטיים. מה שמהווה למעשה פגיעה קשה בשטח הדירה, המגולמת ב"גזלת שטח מהדירה", פגיעה בכיווני אוויר, בכיווני אור, שמש ואוורור.

החברה טענה מנגד, כי מטרת העוררים היא קבלת תמורות עודפות ביחס לתמורות שמקבלים יתר בעלי הזכויות בפרויקט. בנוסף טענה כי קיימת הסכמת רוב בעלי הזכויות לתוכנית, כפי שהוצעה. לעניין המעלית, נטען כי מדובר בחלופה האופטימלית שנבחרה על ידי יתר הבעלים, מה גם שבחינת אפשרויות אחרות העלו פגיעה חמורה יותר ביתר בעלי הזכויות בפרויקט. עוד לדברי החברה, לא הוצגה כל חלופה אחרת על ידי העוררים.

החברה הוסיפה וטענה, שפרויקטים מסוג התחדשות עירונית טומנים בבסיסם שינוי במרקם המגורים הקיים, אך עניין זה אינו מהווה עילה לסירוב. במקרה דנן מדובר בתמורה הוגנת לעוררים. שכן, סך הפגיעה בקניינם הפרטי עומדת על
פחות מחצי מ״ר, ואילו העוררים (ודירות דומות להן בפרויקט) מקבלים בחזרה 1.52 מ״ר, וזאת בנוסף לממ"ד בגודל 12 מ"ר ומרפסת שירות.  

ההחלטה: 

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה את הערר, וקבעה כי יש לבטל את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בנייה, וזאת מהטעמים הבאים: 

1. הסוגייה הקניינית: ועדה מקומית אינה יכולה לדון בבקשה להיתר בנייה, שעה שהיא נעדרת תימוכין קנייניים המאפשרים את מימושה, שכן היא אינה הגוף המוסמך לדון בכך. בענייננו, אין חולק על כך שבמסגרת היתר הבנייה מתבקשת בנייה בשטח דירתם וקניינם הפרטי של העוררים.

לעומת זאת, לשיטת החברה, גריעת 2 מ"ר משטחם הפרטי "נרפאת" באמצעות 1.52 מ"ר הניתנים להם, בנוסף לתמורה שמקבלים יתר בעלי הזכויות בפרויקט (12 מ"ר ממ"ד ומרפסת שמש). נפסק: "בין אם קיים 'פיצוי' בדמות שטח נוסף ובין אם לא – לא למוסדות התכנון להכריע בשאלה האם ניתן לפגוע בקניינם הפרטי של העוררים על מנת לאפשר את הבניה המבוקשת". לאור זאת, נדחתה טענת החברה שמדובר ב"תמורה הוגנת".  

קיימת חשיבות רבה להבחנה בין הסמכויות המוקנות לטריבונלים השונים. הוועדה המקומית וכן ועדת הערר שנכנסת בנעליה, הן מוסדות תכנון. ככאלה, אין בסמכותם להכריע בעניינים קנייניים. ועל כן ועדות אלה אינן יכולות לקבוע כי ייגרע חלק מסוים מקניינם הפרטי של בעלי דירות

2. חוות דעתה של מהנדסת העיר ועמדת הגורמים המקצועיים: הוועדה המקומית שגתה בעת שאישרה את התוכנית חרף התנגדות מהנדסת העיר. סעיף 22 לתמ"א 38 שכותרתו "שמירת זכות הוועדה המקומית לסרב לתת היתר", מעניק לוועדה המקומית סמכות לסרב לתת היתר בנייה במקרים בהם מצאה כי "משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבנייה צריכה להיבחן במסגרת תוכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת".

"רשות מנהלית חייבת לנמק את סטייתה מהעמדה המקצועית" 

בענייננו, אין חולק על כך, שהוצגו בפני הוועדה המקומית אינדיקציות רבות מדוע לא לאשר את התוכנית. ולכן, החלטתה אינה סבירה בנסיבות הקיימות. לדברי ועדת הערר: "לא נותר להוסיף דבר, אלא רק לתהות מה סברה הוועדה המקומית שעה שאפשרה את אישור הבקשות לתוספת עשרות יחידות דיור במתחם? אין צורך להוסיף רבות על האמור לעיל, שכן הדברים האמורים מדברים בעד בעצמם והפגמים שנפלו בשיקול דעתה של הוועדה המקומית שעה שהחליטה להתעלם מדברים אלו בהחלטתה - אינם מקובלים עלינו ואינם ניתנים לריפוי".  

3. משקל עמדת הצוות המקצועי: ככלל, הוועדה המקומית אינה מחויבת להישמע להמלצות אנשי המקצוע. אולם, היות שעסקינן ברשות מנהלית, חלה עליה החובה לנמק את סטייתה מהעמדה המקצועית. ככל שהוועדה מקומית סבורה כי יש לדחות את עמדת בעלי המקצוע, בענייננו עמדתה של מהנדסת העיר, עליה להציג נימוקים מהותיים ולא אמירות שרירותיות. במקרה דנן, על הוועדה המקומית לפרט מדוע מהנדסת העיר שגתה בקביעותיה המקצועיות, ומדוע צריך לדחות את עמדתה ולפרסם את הנימוקים במסגרת החלטה ברורה ופומבית. 

סיכום: 

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה את הערר שהוגש נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים, וביטלה היתר בנייה שניתן לפרויקט תמ"א 38 . זאת, בין היתר, מהסיבה שהוועדה המקומית דנה בעניין קנייני חרף היעדר סמכותה לדון בעניין זה, שעה שהחליטה לאשר בנייה אשר גורעת משטח דירתם וקניינם הפרטי של הבעלים. נוסף על כך, על הוועדה המקומית היה להתחשב בהמלצות הדרג המקצועי, למרות שאלה אינן מחייבות. סטייה מהמלצות ומחוות דעת של הדרג המקצועי צריכה להיות לא שכיחה ומנומקת. 

 בשולי החלטה זו, נראה לנו ראוי לציין את ההחלטה של המפקח על רישום מקרקעין בנושא דומה (בעשא (ת"א) 66066-11-22 בנימין בן ציון בנהם נ' רחל לנציאנו),שם המפקח החליט לקבל תביעה שהוגשה על ידי בעלי דירות בבניין כנגד שני דיירים שסירבו לחתום על הסכם תמ"א 38 , בטענה שהוראות התוכנית גורעות משטח דירתם וקניינם הפרטי לצורך הקמת מעלית. זאת אף על פי שהם מקבלים "פיצוי" בדמות תוספת של 25 מ"ר ומרפסת שמש. וכך החליט המפקח על רישום מקרקעין לחייב את הנתבעים לחתום על הסכם התמ"א, וככל שהם יחליטו לא לחתום, הסמיך את באת כוחם של התובעים לחתום בשמם. 

מכאן, קיימת חשיבות רבה להבחנה בין הסמכויות המוקנות לטריבונלים השונים. הוועדה המקומית וכן ועדת הערר שנכנסת בנעליה, הן מוסדות תכנון. ככאלה, אין בסמכותם להכריע בעניינים קנייניים. ועל כן ועדות אלה אינן יכולות לקבוע כי ייגרע חלק מסוים מקניינם הפרטי של בעלי דירות. לעומת זאת, למפקח על המקרקעין, מוקנית סמכות להכריע בנושאים קנייניים.

(ערר (ת"א) 13030-04-22 דרחי אבינועם נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה בת ים).

הכותבת הוא עו"ד מור כוכבי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיוע של יוסף מינץ (טרום מתמחה).