פריש נגד פריש: בעלי שמות דומים טענו לבעלות על אותה הקרקע. מה החליט ביהמ"ש?

בהתאם לחוק המקרקעין, כוחו של הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) תקף כלפי כולי עלמא ומהווה ראיה חותכת לתוכנו, שכן הרישום הינו קונסטיטוטיבי, כלומר, יוצר זכויות. בבסיס הוראה זו עומד עקרון סופיות המרשם, אשר מטרתו להגן על טובת הציבור אשר יוכל להסתמך על הרישום, ולדעת שהוא סופי ומשקף נכונה את מצב הדברים.

לכן, רק בנסיבות מיוחדות שבהן יוכח שהרישום הושג שלא כדין - בין היתר במרמה או עקב טעות ברישום - הרישום יתוקן. מכל מקום, המבקש להוכיח זאת יידרש לעמוד בנטל הוכחה כבד, ולהציג הוכחות חד משמעיות שיצביעו על הצורך בתיקון הרישום.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי, אשר דן בסוגיית בקשה לתיקון הרישום עקב טענה כי הרישום אינו משקף את העובדות, וכי מי שרשום כבעלים אינו הבעלים האמיתי של הנכס. פסק הדין מפרט את הנסיבות של הטעות ברישום ואת נטל ההוכחה הכבד שנדרש להוכחת טעות זו.

נסיבות המקרה: 

מדובר בתביעה לסעד הצהרתי אשר דנה בשאלה: מיהו הבעלים האמיתי של המקרקעין שהבעלות ההיסטורית בהם נרשמה ללא מספר זיהוי, כפי שהיה נהוג בעבר?  מצד אחד טוענים התובעים כי אביהם, ליאו פריש ז"ל, הינו הבעלים של המקרקעין. מנגד, טוענת הנתבעת כי אביה, לייב פריש, הינו אותו "ליאו פריש", והינו הבעלים של המקרקעין. 

התובעים הגישו תביעה זו לאחר שהתובעת נרשמה כבעלים, וזאת לאחר שפעלה לרישום המקרקעין על שם אביה, ולאחר מכן על שמה מכוח היותה יורשת אביה. הצדדים הגישו לבית המשפט ראיות שונות, כל אחד לצורך הוכחת טענתו.

ההחלטה:

כאמור, כוחו של הרישום בלשכת רישום המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו. אולם, נקבע על ידי בתי המשפט כי אדם שאינו הבעלים האמיתיים, אינו הופך לבעלים מחמת הוראה זו. ובלשונו של ביהמ"ש: "אין כל הצדקה להגן על נטול זכויות מול בעל הזכות האמיתי, רק מחמת כך שהוא נרשם בפנקסים שלא כדין...".

עוד נפסק בעבר שניתן להביע ביקורת על הרישום, בנסיבות מיוחדות, וזאת על ידי הצגת ראיות הסותרות את הרשום במרשם. משכך, ביהמ״ש בחן את ראיות הצדדים בדבר זהות הבעלים, והאם התובעים עמדו ברף ההוכחה הנדרש לצורך תיקון המרשם.

בית המשפט: "נקבע כי מצופה מבעלים של מקרקעין, אשר טוען לזכויות במקרקעין, שיפעל בכל דרך על מנת להגן על רכוש שקיבל בירושה ממשפחתו - יתייצב לדיונים בבית משפט, ימציא כל ראיה וינהג כמנהג כל בעלים שמבקש להגן על רכושו. הנתבעת לא עשתה זאת"

בהתאם להחלטת בית המשפט, המדינה הציגה את מסמכי רישום הבעלות כגון: שטר המכר וחוזה הרכישה, וממסמכים אלו עולה כי שמו של הבעלים היה ליאו פריש ולא לייב פריש. דהיינו, השם תואם לשמו של אביהם של התובעים ולא לזה של אביה של הנתבעת. כמו כן, על פי מסמכים אלו, עולה בבירור שהנכס נמכר לליאו פריש, דבר שמעיד ומלמד על כך כי אביהם של התובעים הוא הבעלים הרשום ולא אדם אחר.

"תהיות לגבי אמיתות התצהירים שנסמכים על דו"ח חוקר קרקעות 'נעלם'" 

זאת ועוד, ישנה התאמה בין מקום מגוריו של ליאו פריש למסמכי ההתקשרות לרכישת המקרקעין. בנוסף, הציגו התובעים ראיה, כי אביה של הנתבעת התגורר בתל אביב, ולא בניו יורק, והוא לא אזרח ארה״ב, כפי שמופיע במסמכי רישום הבעלות. מעבר לכך, התובעים הוכיחו כי אביה של הנתבעת לא התגורר בבלגיה במועד הרכישה, כפי שמופיע במסמכי הרכישה. 

בית המשפט קבע כי התובעים עשו מאמצים רבים להביא כל ראיה להוכחת גרסתם, והדבר ממחיש את המאמץ של התובעים להביא כל ראיה להוכחת הטעות שנפלה במרשם. מנגד לכך, קבע בית המשפט כי הנתבעת לא הציגה ראיות מספקות, במיוחד לא את אלו שהציגה בפני רשם המקרקעין בעת שנרשמה כבעלים.

וכאמור בפסה"ד: "הנתבעת לא זימנה לעדות את המצהיר... שעל בסיס עדותו (כאדם זר),אישר רשם המקרקעין את הליך הזיהוי, ואף לא טרחה להציג את דו"ח ממצאי חוקר קרקעות כחלק מראיותיה... להוסיף לכך, שהנתבעת בחרה שלא להעיד בעצמה על אף שהגישה תצהיר חתום...בו היא מצהירה כי אביה המנוח פריש לייב ז"ל רכש את המקרקעין נשוא התביעה".

נקבע כי מצופה מבעלים של מקרקעין, אשר טוען לזכויות במקרקעין, שיפעל בכל דרך על מנת להגן על רכוש שקיבל בירושה ממשפחתו - יתייצב לדיונים בבית משפט, ימציא כל ראיה וינהג כמנהג כל בעלים שמבקש להגן על רכושו. הנתבעת לא עשתה זאת. בכך יש השלכה ראייתית לחובתה. הדבר העלה תהיות לגבי אמיתות תוכן תצהירים אלו שנסמכים על דו"ח חוקר קרקעות "נעלם" שמעולם לא הוצג לא בבית משפט ולא בפני רשם המקרקעין . וכפי שנפסק כבר בעבר, הימנעות מהבאת ראיות נזקפת לחובת אדם שלא הציגן. 

לפיכך, קבע בית המשפט כי התובעים עמדו בנטל ההוכחה הנדרש, והציגו ראיות מספקות להוכחת הטעות שנפלה במרשם. כלומר, אביהם הינו הבעלים של המקרקעין. משכך, הורה בית המשפט על תיקון המרשם עקב טעות שנפלה ברישום. 

(ת"א 31294-08-19 פריש ואח' נ' פריש ואח'). 

הכותב הוא עו"ד יהונתן יוסף ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה).