"המלחמה באוקראינה לוחצת את מחירי השכירות במזרח אירופה כלפי מעלה"

לא נעים לומר, אך העובדות הן שמאז ומעולם אירועים טראגיים הביאו עמם גם פוטנציאל רווח לא מבוטל למי שנמצא במקום ובזמן הנכון, וידע לנצל את ההזדמנות. זה היה נכון לגבי חברות הביג-פארמה במגפת הקורונה, זה נכון לגבי תעשיית הנשק הישראלית כמעט בכל סכסוך עקוב מדם שפורץ ברחבי העולם, וזה נכון גם לגבי מי שעוסק בדיור להשכרה בימים אלו בפולין - המדינה שהוצפה בשנה האחרונה במיליוני פליטים אוקראינים.

מי שחווה זאת כעת באופן אישי הוא אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים . חברת הנדל"ן המניב שבשליטת ביג ומגה-אור פועלת כיום בחמש מדינות שונות - ישראל, פולין, צ'כיה, רומניה וסרביה. בשנים האחרונות, ועוד לפני שמישהו העלה על דעתו את ההתרחשויות הטראגיות במזרח אירופה, החלה החברה להרחיב משמעותית את פעילות ההשכרה ארוכת הטווח – בעיקר בפולין וצ'כיה.

"היום אנחנו מגיעים לצבר של מעל 5,000 יח"ד שבמיזמים בבעלותנו בכלל המדינות", מספר ברזילי בראיון ל" מרכז הנדל"ן ", "המדינה העיקרית שאנחנו פעילים בה כיום היא פולין, אבל יש לנו כמעט 1,000 יח"ד גם בצ'כיה, ופעילות ענפה גם במדינות האחרות".

בישראל מחזיקה החברה בכ-500 יח"ד, יחד עם אפריקה ישראל מגורים, במסגרת שני מיזמי השכרה, האחד בהרצליה והשני שאוכלס לפני כשנה בשוהם, אך ברזילי מודה כי שוק השכירות הישראלי כיום הרבה פחות אטרקטיבי לעומת חו"ל. "התשואות שמקבלים היום על דירות להשכרה באירופה הן גבוהות בהרבה ממה שמקובל בארץ", הוא מסביר. "בפולין התשואה נעה סביב ה-6% כאשר בייזום ניתן להגיע ל-7% ו-8%, בעוד שבישראל אתה מגרד את ה-2%-3%.

"תחפש בטלוויזיה או ביוטיוב, לא תמצא מחנות אוהלים, אין דבר כזה. כולם נספגים איכשהו בתשתיות הקיימות – בתי מלון שהוסבו, משפחה, חברים, ולבסוף – גם שוק הדירות להשכרה. הם יוצרים לחץ על השוק הזה באופן ברור. זו לא הגירה של חסרי כל. הבנקים באוקראינה עובדים, וכרטיסי האשראי של הפליטים פעילים. רבים מהם יוצאים לעבוד"

"אמנם, גם התשואה באירופה לא נשמעת מאד אטרקטיבית כאשר הריבית מגיעה ל-5%-6%,  אבל יש היום עליית מחירים מאד משמעותית בכל המדינות באירופה בשכר הדירה, כך שהמרווחים נפערים מחדש. אם קנית פרוייקט בתשואה של 5%, כשתשכיר התשואה כבר תעמוד על 7%".

לאן נעלמו הפליטים?

העלייה המואצת במחירי השכירות באירופה נובעת לדברי ברזילי ממספר סיבות.  "הסיבה הראשונה היא המגמות הכלכליות הכלליות. כמו בכל מקום, יש כרגע קיפאון בשוק דירות המכירה, בעיקר בגלל עליית הריבית וזה דוחף אנשים לשוק ההשכרה. לצד זאת, בפולין ובצ'כיה יש מגמה גדולה מאד של מעבר מהכפר לעיר, לצד שינוי טעמים, בעיקר בקרב הדור הצעיר, שמעדיף דיור בשכירות על בעלות.

"מדובר במגמה שמזכירה את מה שקורה בישראל, כשלאט לאט שיעור משקי הבית שמתגוררים בשכירות עולה, וכל אחוז אחד של שינוי, משמעותו המון דירות. זו תופעה כלל אירופאית - האירופאי הממוצע יכול היום לסיים תיכון במדינה א', ללמוד לתואר ראשון במדינה ב', לתואר שני במדינה ג' ולעבוד במדינה ד'. זה מאד מקובל היום ולכן יש עלייה במוטיבציה למגורים בשכירות, ולא בדירה בבעלות".

כאן מגיע ברזילי לנקודה השלישית, המייחדת את פולין והיא ההגירה מאוקראינה. "ארבעה מיליון אוקראינים יצאו מאוקראינה בעקבות המלחמה ורובם נמצאים היום בפולין ובמדינות הסמוכות לה. בפולין לבדה נמצאים היום בין 3.5 ל-4 מיליון אוקראינים, מדובר ב-10% מאוכלוסיית המדינה, זו כמות פסיכית, וברור שזה משפיע על השוק בצורה משמעותית".

באופן מפתיע, מספר ברזילי, המראות המוכרים ממלחמות עבר, של מחנות אוהלים או פחונים המאכלסים אלפי פליטים – נעדרים במלחמה הנוכחית. "תחפש בטלוויזיה או ביוטיוב, לא תמצא. אין דבר כזה. יש מחנות מעבר שאליהם אנשים מגיעים ל-48 שעות וממשיכים הלאה. הם כולם נספגים איכשהו בתשתיות הקיימות – בתי מלון שהוסבו, משפחה, חברים, ולבסוף – גם שוק הדירות להשכרה והם יוצרים לחץ על השוק הזה באופן ברור.

"צריך לזכור, זו לא הגירה של חסרי כל. הבנקים באוקראינה עובדים, וכרטיסי האשראי שלהם פעילים. רבים מהם יוצאים לעבוד, אין להם פערי תרבות משמעותיים לעומת הפולנים. נכון, הם הולכים לעבודות זוטרות, אבל רק לפני שנה כל העולם דיבר על מחסור עצום בעובדים במקצועות הפשוטים, זה היה אחד מהאפקטים של הקורונה, גם באירופה זה היה, ובבת אחת נפתרה הבעיה".

מאניה-דיפרסיה בשוק המשרדים
 

ברזילי משמש בתפקידים שונים באפי נכסים - לשעבר אפריקה ישראל נכסים עד רכישת השליטה ע"י קבוצה בהובלת ביג ומגה אור - זה למעלה מ-20 שנה. ב-13 השנים האחרונות הוא מכהן כמנכ"ל החברה, ולפני כן שימש כסמנכ"ל הכספים.

לפני קצת פחות מעשור היתה החברה שותפה להיסטוריה בשוק הדיור הישראלי כאשר זכתה יחד עם אפריקה ישראל מגורים, אז עדיין חברה אחות, במכרז לייזום פרויקט ההשכרה ארוכת הטווח הראשון שפרסמה " דירה להשכיר " בשכונת גליל-ים בהרצליה. מאז כאמור חדלה החברה מהמשך הפעילות בתחום הזה בישראל – עוד הרבה לפני עליית הריבית של השנה האחרונה.

"ענף המשרדים בישראל מתחיל לסבול ממאניה-דיפרסיה. רק לפני 3 שנים קברו את הענף ואמרו שאין יותר צורך במשרדים. שלחו לי כל מיני מאמרים שנכתבו בעיתונים מכובדים, שהמליצו להפוך את שטחי המשרדים למוזיאונים כי ממילא אין יותר מה לעשות איתם. שנה אחר כך המחירים טסו לשמיים, ועכשיו אנחנו שוב מתקררים".

"בשנים האחרונות לא זכינו במכרזים, והאמת שגם הפסקנו לגשת, היתה לנו תחושה שהמחירים יצאו מאיזון", מסביר ברזילי. "אני מקווה שעכשיו כשמחירי הקרקעות לדיור להשכרה חוזרים לאט לאט לשפיות, נצליח לחזור למכרזים בתחום הזה. אנחנו רוצים ליזום דיור להשכרה גם בישראל, אבל במחירים שיאפשרו לנו להרוויח".

אנחנו אחרי שנה של עליית מחירי שכירות חדה, וההערכות הן שהם ימשיכו לעלות בגלל הצניחה ברכישת הדירות. זה לא משפר עבורך את הכדאיות?
"הפרויקטים של דירה להשכיר הם פרויקטים שבהם אתה מחויב להשכיר את הדירה למשך 20 שנה והמודל לוקח בחשבון גם את מחירי השכירות וגם את מחירי המכירה הצפויה בעוד 20 שנה. ניסיון העבר מלמד שהגיוני להניח עליית מחיר ממוצעת של אחוז בשנה במחירי המכירה, כלומר 20%-25% עלייה ב-20 שנה. השאלה היא מה אתה עושה אחרי שבשנה אחת חל זינוק של 20% במחיר – כפי שקרה כאן ב-2022. יש בעיה להמשיך להניח את ההנחה הזו. העלייה החדשה שהיתה משפיעה על המודל".

נעבור לתחום שבו אתם כן פעילים כיום בישראל - המשרדים. איך עליית הריבית כאן משפיעה עליכם?
"ההשפעה המרכזית היא שחיקה של הרווחיות נשחקת. משלמים הרבה יותר על הריבית ולכן הרווחיות תלך ותרד, אין מה לעשות. הפרויקטים אמנם מניבים יותר, כי ההכנסות צמודות למדד, ועדיין - הריבית מכרסמת ברווח וזה נכון גם בארץ גם בחו"ל. ההשפעה של עליית הריבית תהיה בעיקר על פרויקטים  חדשים, כשאתה מראש יוצא לפרויקט אתה תרצה לראות מרווחים מסוימים בין התשואה של הפרויקט לבין הריבית, ואם היא לא קיימת – אז אין פרויקט.

"אבל מבחינתי, הדרמה היום בשוק המשרדים בארץ היא היחלשות ההיי-טק. זה דומיננטי יותר מהשלכות הריבית ומשפיע יותר מכל דבר אחר כרגע על השוק. ההיחלשות הזו משפיעה כרגע לכיוון האטה, בדיוק כפי שהיא השפיעה לפני שנה בכיוון ההפוך והטיסה את הענף לשחקים".

ככלל, ברזילי טוען כי "ענף המשרדים בישראל מתחיל לסבול ממאניה-דיפרסיה", כהגדרתו. "רק לפני 3 שנים קברו את הענף ואמרו שאין יותר צורך במשרדים. שלחו לי כל מיני מאמרים שנכתבו בעיתונים מכובדים, שהמליצו להפוך את שטחי המשרדים למוזיאונים כי ממילא אין יותר מה לעשות איתם. שנה אחר כך המחירים טסו לשמיים, ועכשיו אנחנו שוב מתקררים".

ואת התהפוכות האלה אתה לא חווה בחו"ל?
"בחו"ל שוק המשרדים לא מסתמך עד כדי כך על ענף ההיי-טק, הוא לא כל כך דומיננטי - לפחות לא במדינות שאנחנו פועלים בהן. לכן אנחנו לא רואים שינוי בביקושים באירופה נכון לעכשיו, להיפך - אנחנו רואים איזושהי עליית מחירים שמונעת מהאינפלציה".

"חקיקת הרפורמה ללא הסכמה רחבה תביא לפגיעה קשה"

לפני מספר שבועות דווחה אפי נכסים לבורסה ולבעלי המניות על נתוניה הכספיים לשנת 2022, דיווח שלווה במצגת מפרטת על פעילות הקבוצה. בשקף המפרט את עיקרי פעולותיה של החברה לאורך השנה ב-5 המדינות השונות שבהן היא פועלת, לא ניתן היה להתעלם מנוכחות דלילה יחסית של עסקאות בישראל, שכללו שני מימושים משמעותיים – של חלקה של החברה בהקמת קרית התקשוב של צה"ל, ושל חלקה של החברה בסיטי סנטר בחיפה, לצד רכישה אחת – של 3 קומות במגדל היובל בתל אביב.

 לשאלה האם החברה מפחיתה פעילות בישראל משיב ברזילי בשלילה גמורה: "מדובר במקריות. ישראל מהווה 25% מהפעילות שלנו. אין כוונה ליציאה מישראל, נהפוך הוא - אנחנו מנהלים דיונים להקמת מספר פרויקטים חדשים, ובשנה שעברה התחלנו פרויקט חדש בהוד השרון".

עד כמה המשך קידומה של החקיקה להחלשת מערכת המשפט היא שיקול להמשך השקעות בזמן הקרוב בישראל?
"אנחנו ישראלים. ישראלים במובן הזה, שאנחנו השקענו במדינת ישראל כשהיו פה מלחמות, וכשכל אחד שעיניו בראשו בעולם היה אומר שזה מקום פחות אטרקטיבי להשקעה. ועדיין, לחברות הישראליות זה היה המקום הכי בטוח, וזה עדיין כך. קשה היום לחזות מה תהיה ההשפעה של הרפורמה או המהפכה - כל אחד לשיטתו, ולכן קשה לומר האם לפי זה ניכנס או לא לפרויקטים.

"יחד עם זאת, ברור שאם המהלך לא ייעשה בהסכמה רחבה, הוא יגרום לכלכלה בישראל נזקים חמורים מאד, וזה שיקול, ואת השיקול הזה צריך לקחת. אתה לא רוצה להשקיע במקום שבו הכלכלה מקרטעת. זה לא שאנחנו בעד או נגד. אבל אין ספק לטעמי שביצוע המהלך בלי הסכמה רחבה יגרום לבעיות קשות לכלכלה הישראלית לאורך זמן. להגיד לך שאחרי 4-5 שנים זה לא יישכח ונחזור לעסקים כרגיל? יכול להיות שכן. אבל לטווח הקצר והבינוני זה יכול לגרום בעיות לכלכלה, וזה שיקול כשאתה הולך להשקיע".

עוד יעד מעניין שהצבתם במצגת הוא צמצום פעילות החברה במכרזי BOT. למה בעצם?
"בעבר היינו חלק מקבוצת אפריקה ישראל , וניגשנו למכרזים יחד עם דניה סיבוס . במכרזי ה-BOT אתה ניגש עם קבלן. זה נכון שהסתכלנו על הרווחיות שלנו בנפרד, אבל העובדה שאתה בא עם קבלן 'מהבית' מאפשרת לך לרוץ בצורה חלקה על המכרזים. ברגע שאין את האינטימיות ביחסי מזמין- קבלן ובאמת קבוצה אחת שניגשת למכרז, אז מבחינתנו זה לא נכון".

מה תאחל לעצמך ולחברה לשנה הקרובה?
"אני רוצה לאחל לכולנו שהמלחמה באוקראינה תסתיים. קודם כל מהסיבה האנושית - אנשים עדיין מתים בהמוניהם כל יום במלחמה הזו".