למרות הירידה ברווח הנקי: עלייה של 18% ב-NOI של מליסרון הובילה לחלוקת דיבידנד

מליסרון , בניהולו של אופיר שריד ובבעלותה המלאה של ליאורה עופר, דיווחה היום על תוצאותיה הכספיות ל-2022, עם ירידה ברווח הנקי ושיפור בפרמטרים התפעוליים – צמיחה בשיעור דו-ספרתי ב-NOI (הכנסה תפעולית נטו),שיפור בשיעורי התפוסה לצד המשך עלייה בדמי השכירות, עלייה בפדיונות בקניונים על אף החזרה לשגרה בכמות הנוסעים לחו"ל, וכן זינוק ב-FFO (רווח נקי בנטרול שערוכים והוצאות והכנסות חד-פעמיות). במקביל, ב-2022 האיצה החברה את יישום תוכניתה האסטרטגית לפיתוח מנועי צמיחה נוספים, כשרכשה מחצית מאביב ייזום, וכן נכסים וקרקעות לייזום בהיקף של מאות מיליוני שקלים. 

הרווח הנקי של החברה ירד מ-1.54 ל-1.44 מיליארד שקל, ובנטרול שווי הוגן הוא ירד מ-1.32 ל-1.22 מיליארד שקל. ניתן לייחס את הירידה לעלייה במדד ולמיסוי בעקבותיה. ה-NOI המיוחס לבעלים ב-2022 עלה בכ-18%, לכ-1.22 מיליארד שקל, לעומת כ-1.03 מיליארד שקל ב-2021 (קצב שנתי של 1.27 מיליארד שקל לפי רבעון 4 ב-2022). העלייה נבעה בעיקר מכך שב-2021 הכירה החברה בהקלות קורונה בסך של כ-104 מיליון שקל, מעליית דמי השכירות הריאליים, כתוצאה מחידושי חוזים וחתימה על חוזים חדשים שתרמה 46 מיליון שקל, ומעליית המדד. 

ה-FFO בנטרול השפעת האינפלציה על מסים ב-2022, עלה בכ-23% לכ-887 מיליון שקל, לעומת כ-723 מיליון שקל ב-2021. החברה מציינת את החברה בנטרול היבטים אלו בשל השפעות תקופתיות של עליית המדד על המיסוי. עם ההשפעות האלה, ירד ה-FFO מ-539 ל-491 מיליון שקל. העלייה החדה ב-FFO בנטרול השפעת האינפלציה על המסים נבעה בעיקר מהעלייה האמורה ב-NOI, לצד חיסכון בהוצאות הריבית, כתוצאה מפעולות שנקטה החברה למיחזור החוב. קצב ה-FFO השנתי המייצג של מליסרון , על בסיס הרבעון הרביעי של 2022, הוא כ-900 מיליון שקל. להערכת החברה, לאחר השלמת אכלוס הפרויקטים החדשים המצויים בשלבי ביצוע, ושהצפי לסיום בנייתם הוא ב-2028, צפוי ה-FFO השנתי לגדול לכ-1.2 מיליארד שקל.

העלייה בפדיונות ובמספר המבקרים בקניונים תורגמה לעלייה בדמי השכירות הריאליים

הפדיונות בקניוני מליסרון עלו אשתקד בכ-9% לעומת 2021 ובכ-5% לעומת 2019, כשהמגמה החיובית נמשכה גם לתוך 2023, עם עלייה נוספת של כ-13% בפדיונות בפועל קניוני החברה בינואר השנה (לעומת 2022),ועלייה של 9% בפדיונות לפי דו"חות RIS (חברת מערכות מידע קמעוני) בפברואר השנה (לעומת 2022). העלייה בפדיונות ובכמות המבקרים בקניונים ב-2022 תורגמה גם לעלייה ממוצעת של כ-8% בדמי השכירות הריאליים, בגין חוזים חדשים ומימושי אופציות. זאת בהמשך לעלייה ממוצעת של כ-5% ב-2021. במקביל לכך, עלה שיעור התפוסה הכולל בנכסי החברה ב-2022 לכ-99%, לעומת כ-98% ב-2021.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות נכון לסוף 2022 עלה בכ-14% לכ-9.9 מיליארד שקל, לעומת כ-8.7 מיליארד שקל בסוף 2021 – עלייה של כ-1.2 מיליארד שקל ב-2022.

בתחום הייזום, למליסרון יש 19 פרויקטים בשלבי ביצוע ותכנון הצפויים להניב לה תוספת NOI של 484-458 מיליון שקל עד 2028 – נתון המשקף זינוק של כ-39% ב-NOI של החברה. מתוך פרויקטים אלה, נמצאים שבעה בשלבי ביצוע, ועם השלמתם עד 2026 הם צפויים להניב לחברה תוספת NOI שנתי של כ-238 מיליון שקל. 12 פרויקטים נוספים הנמצאים בשלבי תכנון, צפויים להניב לה NOI שנתי נוסף של 246-220 מיליון שקל עם השלמתם עד 2028.

כמו כן, לחברה עשרה פרויקטים נוספים בשלבי תכנון מוקדמים יותר, שעדיין לא נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה. העיקרי שבהם הוא הגדלת קניון רמת אביב בכ-90 אלף מ"ר בעירוב שימושים (מסחר, משרדים, מלונאות ודיור להשכרה).

אביב ייזום צפויה להניב רווח גולמי של 293 מיליון שקל

במסגרת יישום התוכנית האסטרטגית לפיתוח מנועי צמיחה נוספים, השלימה החברה ביולי 2022 את העסקה לרכישת 50% מאביב ייזום,  המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית, ומוצגת בדו"חות לפי שיטת השווי המאזני בסך של כ-600 מיליון שקל. לאביב ייזום פרויקטים בתהליכי בנייה הצפויים להניב רווח גולמי של כ-293 מיליון שקל בשנים הקרובות (החלק של אביב ייזום הוא 196 מיליון שקל). 

במקביל לאישור הדו"חות ולאור התוצאות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 260 מיליון שקל (כולל דיבידנד חד פעמי בסך 200 מיליון שקל בנוסף לחלוקה רבעונית של 60 מיליון שקל). זאת לאחר שב-2022 חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-180 מיליון שקל. עוד הודיעה מליסרון שתשלם אופציות לעובדים, עד 350 אלף כתבי אופציות (350 אלף מניות בשווי שקל למניה בערך נקוב). האופציות יחולקו למנהלים ועובדים אחרים בחברה ובחברות הבנות. 

163,027 כתבי אופציה מתוך מסגרת כתבי האופציה על פי המתאר כאמור, הניתנים למימוש לעד 163,027 מניות רגילות, מוצעות בהקצאה הנוכחית לשישה נושאי משרה שאינם דירקטור או מנכ"ל חברה, וכן ל-30 מנהלים ועובדים נוספים בקבוצה. ניתן יהיה לממש את כתבי האופציה חמש עד שש שנים אחרי מתן האופציה. האופציות לא יחולקו לבעלי מניות

163,027 כתבי אופציה מתוך מסגרת כתבי האופציה על פי המתאר כאמור, הניתנים למימוש לעד 163,027 מניות רגילות, מוצעות בהקצאה הנוכחית לשישה נושאי משרה שאינם דירקטור או מנכ"ל חברה, וכן ל-30 מנהלים ועובדים נוספים בקבוצה, כחלק מתוכנית אופציות רחבה יותר שעליה הכריזה החברה באוקטובר. ניתן יהיה לממש את כתבי האופציה חמש עד שש שנים אחרי מתן האופציה. האופציות לא יחולקו לבעלי מניות.

הסדרת פעילות הנדל"ן של ליאורה עופר

עוד הודיעה החברה כי ביום רביעי תיערך אסיפת בעלי מניות שתדון בתיחום פעילות יו"ר דירקטוריון החברה, ליאורה עופר, המכהנת גם כיו"ר עופר השקעות , בעלת השליטה בחברה, שבה עופר מחזיקה 100%. עופר השקעות מחזיקה ב-47.05% ממניות מליסרון . עופר השקעות עצמה עוסקת בנדל"ן באמצעות קרקעות שבבעלותה, שנרכשו בשנות השמונים והתשעים של המאה הקודמת בענפי נדל"ן מגוונים. בנוסף, עופר עצמה עוסקת בהשקעות נדל"ן באמצעות עופר קפיטל. בהתאם לחוק החברות, חל איסור על נושא המשרה בחברה לנצל לעצמו הזדמנות עסקית של החברה, במטרה להשיג טובת הנאה לעצמו או לאחר. כמו כן, בפסק דין חזקי נגד חגג' (מדצמבר 2021) נקבע כי יש להגדיר בהסכמה את תחום הפעילות של נושא המשרה בחברה. דרישה דומה מעלה רשות ני"ע.

ליאורה עופר (ורדי כהנא)

עופר תתחייב כי כל עוד היא מסווגת כבעלת שליטה בחברה באמצעות עופר השקעות וכן מכהנת באותה עת כנושאת משרה בחברה, היא וקרוביה, הנושאי משרה בחברה, יימנעו מביצוע עסקה חדשה בתחומים המפורטים, אלא בכפוף למתן זכות הצעה ראשונה למליסרון לממשן ולבצען בעצמה: רכישת נדל"ן בישראל לרבות נכס או פרויקט שיותר 50% מהשימושים הקיימים או המיועדים לו הם קניונים ומרכזים מסחריים, משרדים, מגורים למכירה או השכרה וכן התחדשות עירונית , השכרת מבנים לאחסנה ולוגיסטיקה והשכרת מבנים למלונאות; רכישה או השקעה בדאטה סנטר בארץ ובחו"ל; רכישה או השקעה בזירת מסחר מקוון בארץ

בהתאם להסדר תיחום הפעילות, תתחייב עופר כי כל עוד היא מסווגת כבעלת שליטה בחברה באמצעות עופר השקעות וכן מכהנת באותה עת כנושאת משרה בחברה, היא וקרוביה, הנושאי משרה בחברה, יימנעו, ויפעילו את כוח השליטה שלהם בתאגידים (ובכללם עופר השקעות, למעט התאגידים שבליטת מליסרון ) מביצוע עסקה חדשה בתחומים המפורטים (בחריגים מסוימים),אלא בכפוף למתן זכות הצעה ראשונה למליסרון לממשן ולבצען בעצמה, בהתאם ובכפוף להוראות הסדר זה: רכישת נדל"ן בישראל לרבות נכס או פרויקט שיותר 50% מהשימושים הקיימים או המיועדים לו הם קניונים ומרכזים מסחריים, משרדים, מגורים למכירה או השכרה וכן התחדשות עירונית , השכרת מבנים לאחסנה ולוגיסטיקה והשכרת מבנים למלונאות; רכישה או השקעה בדאטה סנטר בארץ ובחו"ל; רכישה או השקעה בזירת מסחר מקוון בארץ.

לדברי עופר, " מליסרון מסכמת שנה של המשך צמיחה ופיתוח מנועי צמיחה משמעותיים נוספים. במהלך 2022 ובתחילת שנת 2023 המשיכה החברה ביישום התוכנית האסטרטגית שנועדה לחזק את ליבת הפעילות באמצעות השבחת הקניונים ופארקי המשרדים, וזאת במקביל לפיתוח פעילויות בתחומים חדשים בענף הנדל"ן". 

שריד הוסיף כי, "השנה החולפת היתה שנה של עשייה, שבמהלכה ביצענו פעולות רבות לצמיחת החברה וגיוון מקורות ההכנסה. בהקשר זה, רכשנו ביולי 50% מאביב ייזום ונכנסו בדרך זו לתחום המגורים וההתחדשות העירונית. בנוסף, מתחילת 2022 רכשנו נכסים וקרקעות בהיקף של כ-620 מיליון שקל, שיתמכו בהמשך צמיחה ארוכת טווח של החברה".