אחרי העליות החדות - מחירי המשרדים בתל אביב ירדו ב-3% בחציון השני של 2022

בעוד שבתל אביב מחירי השכירות למשרדים ירדו בחציון השני של 2022, מחוץ לתל אביב מחירי השכירות למשרדים עולים. כך עולה מדו"ח נת"מ למחצית השנייה של 2022. הסיבות המרכזיות, להערכת חברת הנדל"ן המסחרי - השפעת הצינון בהייטק והריבית הגבוהה.

כך למשל, ציר יגאל אלון בתל אביב -  שרשם עלייית מחירים בדמי השכירות של מעל 37% בממוצע בחציון הקודם לעומת החציון שלפניו - רשם בחציון השני של 2022 ירידה של כ 6.5%, לרמת מחיר של 178.33 שקלים, לעומת  190 שקלים למ"ר בחציון הראשון של 2022. ברוב אזורי התעסוקה של תל אביב חל תיקון מחירים ממוצע של 3% כלפי מטה. אם בסוף 2021 תל אביב התאפיינה במחירי שכירויות גבוהים אך יציבים שהגיעו עד כ-120 שקלים למ"ר בממוצע, בחציון השני של 2022 עומד המחיר הממוצע בעיר על 141.17 שקל למ"ר. זו ירידה של  5 שקלים למ"ר אל מול החציון הקודם, אך בראייה שנתית עדיין מחיר גבוה יותר, זאת לאחר עליות המחירים הגבוהות במיוחד שהיו במהלך 2021 והמחצית הראשונה של 2022 בעיר (עלייה של 22% מהחציון השני 2021 לחציון השני 2022). 

מלבד יגאל אלון, בציר מנחם בגין בעיר  - שבו עלו המחירים מ- 144 שקל למ"ר ל-171 שקל למ"ר בין החציון השני של 2021 לחציון הראשון של 2022 (30%)  - בחציון השני של 2022 ירד המחיר ל-159.7  שקלים למ"ר לעומת החציון הקודם. זו ירידה של כ-7% במחירי השכירות באזור. אזור הסיטי (רוטשילד-אחד העם) רשם ירידה של כ-7 שקלים למ"ר ל-169 שקלים, ובאזור הבורסה נרשמה ירידה קלה של פחות מ-3 שקלים למ"ר, ל-125.89 שקלים. ברמת החייל ובאזור בית המשפט המחיר נשאר זהה, 82.5 ו-129 שקלים למ"ר בהתאמה. 

בזכות השיפוצים: דווקא במגדלים הוותיקים המחירים עולים

בענף המשרדים מקלאס B, כלומר המגדלים הוותיקים של תל אביב, ניתן לראות בדו"ח עליות מחיר ממוצעות של מעל 2% והמחירים עומדים כעת על 94.61 שקל למ"ר בממוצע. הסיבה העיקרית לכך היא פעילות של שיפוץ בנייני משרדים והתאמתם לדרישות חברות הייטק במרכז שביקשו להישאר במגדל ולהאריך חוזה או לעבור ממגדלים אחרים כדי להוריד עלויות.

ההערכה המרכזית של NEWMARK NATAM היא כי מה שמנע ירידות מחירים בשיעור גבוה יותר והשפעה על שיעורי האכלוס, בעיקר באזור תל אביב, היא תופעת שכירות המשנה שגדלה משמעותית בחציון האחרון. חברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים, וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף ההייטק, חברת רבות שלא צמחו וגייסו עובדים כפי שחזו השכירו את השטחים הריקים בשכירות משנה

ב-NEWMARK NATAM מציינים כי "שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות מבוקש ושיעורי האכלוס המשיכו לעלות בחציון זה, בין היתר גם בזכות תופעת שכירות המשנה. המחירים ביצעו תיקון, בעיקר בגלל ההאטה בענף ההייטק, מגמה שצפויה להימשך גם בשנת 2023. אם יהיה שינוי בשוק התל אביבי, צפוי שנראה אותו בין השנים 2025-2026 כאשר יאוכלסו מגדלי משרדים חדשים בעיר".

שוכרי המשנה מנעו ירידות חדות יותר

ההערכה המרכזית של NEWMARK NATAM היא כי מה שמנע ירידות מחירים בשיעור גבוה יותר והשפעה על שיעורי האכלוס, בעיקר באזור תל אביב, היא תופעת שכירות המשנה שגדלה משמעותית בחציון האחרון. חברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים, וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף ההייטק, חברת רבות שלא צמחו וגייסו עובדים כפי שחזו השכירו את השטחים הריקים בשכירות משנה:  "אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההייטק בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים ועכשיו החברה לא עומדת בתחזיות הצמיחה שלה, בגלל ההאטה של החודשים האחרונים הנובעת מהצטננות השוק", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת Newmark natam, שהוציאה את הדוח. "החברות לא מחזירות שטחים לבעלי הנכסים אלא פועלות לשכירות משנה של השטחים שהן לא משתמשות בהן כעת, זאת מתוך ההנחה שההאטה בענף ובשווקים לא תימשך זמן רב. ניתן לראות סימנים ראשונים של ירידת אינפלציה בארה"ב, ובשוק מקווים שהמצב ישתפר במהלך או עד  סוף 2023".

במבט צופה לתקופה הקרובה, טוענים ב-NEWMARK NATAM כי "השווקים בארץ ובעולם נמצאים בעיצומם של שינויים משמעותיים אשר מאתגרים את יכולת ניתוח ההשפעות הישירות וארוכות הטווח על הנדל"ן. עם זאת, להערכתנו בתקופה הקרובה תימשך מגמת ההתמתנות בביקושים, וכן נטייה לתיקון מחירים בכל מגזרי הנדל"ן".

עלייה של של 3.16% מחוץ לתל אביב

עוד על פי דו"ח נת"מ, באזורי התעסוקה הקרובים לתל אביב נרשמה מגמה של עלייה באכלוס ועלייה מינורית גם במחירי השכירות למשרדים. ב- Newmark Natam זוקפים זאת לפעילות הרבה שהייתה בשנתיים האחרונות מחוץ לתל אביב בפיתוח אזורי התעסוקה והקמתם של מגדלי משרדים חדשים במספר מקומות בולטים.  בין מקומות אלו רעננה, כפר סבא, ראש העין (נצבא סיטי),פתח תקווה  או הרצליה פיתוח. על פי הדוח לחציון השני של 2022 ישנה עלייה ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב ל-75.69 למ"ר.

אזור מעניין במעגל השני הוא אזור ראש העין (נצבא סיטי) - שם קפצו מחירי השכירות למ"ר ב-14.5% מול החציון הקודם מרמת מחיר של 53.6 שקלים למ"ר בחציון הראשון של 2022, ל 61.4 שקלים למ"ר בחציון שני של 2022.  עוד אזור מעניין הוא מודיעין מכבים רעות שעלה בכמעט ארבעה שקלים, מ–71.6 ל-75.1. אזור הרצליה פיתוח גם הוא המשיך להתחזק ומציג רמת אכלוס הכי גבוהה בשרון עם 97.5%  - הממוצע של מחירי השכירות עלה מהחציון הקודם בכמעט 4 שקלים למ"ר ועומד על 103.8 שקל למ"ר.  ברעננה עלו המחירים  מ-68.89 למ"ר בחציון הראשון של 2022 ל-ל-71.22 בחציון השני.

בכפר סבא, רעננה דרום והוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של מאות אלפי מ"ר, שלהם שיעורי אכלוס גבוהים מאוד טרם קבלת טופס האכלוס, כך למשל ניתן לראות כי 75% מהמגדל החדש בפרויקט אינפיניטי פארק ברעננה [הכולל 60,000 מ"ר] הצפוי להתאכלס בקרוב וכבר הושכר לחברות גדולות.  מחירי השכירות בפרויקטים מאוכלסים שומרים על יציבות אל מול החציון הקודם ועומדים על כ-81 שקל למ"ר בממוצע, ושיעורי האכלוס עומדים על מעל 94%.

נטלי מרשל, נציגת ריט 1 ו ס.ע.ן זהב  בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, מציינת: "אזור השרון מושך בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ממרכז הארץ, בזכות הקרבה לעובדים המתגוררים בערי השרון ואפשרות לגיוסים קלים יותר בגלל הקרבה של העובדים לביתם. כמו כן חברות הייטק חזקות שהן ותיקות באזור השרון מחפשות להתחדש ולעבור למגדלים מודרניים יותר שקמו לאחרונה ומקבלים בימים אלה טופסי אכלוס, בעיקר כאשר מדובר במגדלים חדשים שקמו על תחנת הרכבת. צומת רעננה מרכז הוא אחד האזורים הבולטים במגמה זו".

עלייה שנתית של 22% בתל אביב

במגמה שנתית, בין החציון השני של 2021 לחציון השני של 2022, עלו ב-22% מחירי מ"ר למשרדים בתל אביב ל-141.17 למ"ר, שאת העלייה החדה ביותר כאמור הוביל ציר יגאל אלון ולאחריו סיטי - אחד העם רוטשילד -  מ-135 למ"ר ל-169. במגדלי קלאס בי חלה עלייה שנתית מהחציון השני של 2021 לחציון השני של 2022 בשיעור 2.01% ל-94.6 שקל למ"ר. באזורים מחוץ לתל אביב נרשמה עלייה שנתית של 3.16%. העלייה השנתית החדה ביותר היא בראש העין מ-53.6 למ"ר ל-64 למ"ר. בשאר האזורים העלייה השנתית מתונה יותר.

אור בן צבי קליין, סמנכ''ל שירותי נדלן NEWMARK NATAM - יח''צ

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת Newmark – natam מסכם, "החציון הראשון של 2022 היה חריג ומייצג בעצם,  בחלק מהאזורים עליית מחירי משרדים שהייתה גבוהה יותר מעליית המחירים בתחום המגורים הן בקנייה והן בשכירות. במהלך החציון השני הושפע ענף המשרדים מהשינויים הבולטים שעובר ענף ההייטק.

"החל מהמחצית הראשונה של השנה נרשמו ירידות של עשרות אחוזים במחירי המניות של חברות טכנולוגיות, וכן קיטון משמעותי בגיוסי הון של חברות אלו. חברות ההיטק בישראל גייסו ב- 2022 סכום של כ-15 מיליארד דולר, בהשוואה לשיא המוערך בכ-25 מיליארד דולר בשנת 2021.  עקב כך  הצטמצמו חברות רבות, החל מהחברות הגלובליות ועד לחברות בשלבי צמיחה שצמצמו גיוסי כוח אדם. עם זאת, יש עדיין ביקושים ערים של חברות טכנולוגיות לכוח אדם איכותי". 

 "למרות מצבו הנוכחי של ענף ההיטק ואלמנטים נוספים כמו עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציה גבוהה והיצע מימון נמוך יותר מצד הבנקים  - החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב והוכיח את עצמו  מול השפעות כמו מגפת הקורונה על שוק העבודה", מדגיש  בן צבי קליין. "גם אז היו שהספידו את השוק והוא רק צמח אחרי שהעולם למד לחיות עם המגפה. ישנם גם גורמים המחזקים את שוק זה ותומכים בביקושים בשוק כמו חברות רבות המחזיקות ביתרות מזומן גבוהות. היצע הקרקעות והנכסים עדיין נמוך ביחס לביקושים, בעיקר במרכז תל אביב. כמו כן על רקע התפתחות גורמים אינפלציוניים, השקעה בנדל"ן משמשת כגידור לטווח ארוך כנגד סיכוני אינפלציה (בכפוף למשך חוזי השכירות) ,מכיוון שרוב חוזי השכירות צמודים למדד"