שוק הדיור בארה"ב שוב נסגר בפני בני דור המילניום

במהלך השנים האחרונות, עליית שכר ומשכנתאות בריבית נמוכה יחסית סוף סוף התכנסו כדי להפוך את החלום של בעלות בית בארה"ב למציאות עבור דור המילניום של אמריקה, שרבים מהם כבר מזמן נעלמו מחוץ לשוק הדיור. אבל עכשיו, הדלת שוב נסגרת לקהל זה שמתחת לגיל 35 ומשאירה משפחות צעירות מחוץ לשוק הדיור - פעם נוספת. כך עולה ממאמר שכתב מארק בוד, הכלכלן הראשי של Metrostudy, חטיבת הנדל"ן בחברת השיווק Hanely Wood, שפורסם באתר Fortune. החברה סוקרת את מגמות הדיור במאות ערים ועיירות בארה"ב על ידי ביקור בשטח כדי לתעד כמה בתים נבנים, הולכים לחוזה, ונמכרים.

במהלך טירוף בועת הדיור משנת 2004 עד שנת 2006, אשראי זול וזמין שניתן לכל דורש כמעט ללא בדיקה הזניק את המכירות, ניפח את המחירים והוביל לעודף היצע של בתים בארה"ב. בשנים 2008 ו-2009 הבנקים ומלווים אחרים, המומים מהמקרים הרבים של חדלות הפירעון ומהעיקולים של הבתים, צמצמו כל כך את האשראי עד שהביקוש התמוטט ומחירי הדירות נכנסו לסחרור.

התוצאה: מ-2009 עד 2017 תיקון חד בשוק הדיור עם התמדה בעליית המחירים שוב. "הדיור עבר תקופה ארוכה של תמחור בחסר", אומר בוד. "אנשי דור המילניום לא היו אלה שנהנו מהמחירים הזולים ושהצילו את השוק, לאנשי דור המילניום היו המון חובות מתשלומי לימודים ולרבים היה דירוג אשראי רע באופן כללי, לעתים קרובות כי ההלוואות הקודמות שלהם עוקלו בשל אי החזר. והם היו צעירים מדי בשביל להיות מספיק יציבים בעבודתם. התוצאה: קבוצת הצעירים לא הצליחה לקבל משכנתאות ולרכוש בתים. במקום זאת, היו אלה עשירים ומשקיעים שהרוויחו מן המחירים הנמוכים וקלטו את עודף המלאי".

"הקונים היו העשירים ללא בעיות האשראי ומשקיעים מוסדיים שרכשו בתים זולים והשכירו אותם". למעשה, הוא אומר, "רבים מן הדיירים החדשים של הבעלים האלה היו אנשי דור המילניום אשר הוחרמו ע"י הבנקים. במונחים של בעלות על בית, אנשי דור המילניום הפכו לדור האבוד.

עד 2015 העשירים והמשקיעים ספגו את עודף ההיצע של הבתים. אמריקה החלה לייצר מקומות עבודה חדשים הרבה יותר מאשר בתים חדשים, שכן הבנייה הייתה מוגבלת מאוד על ידי מחסור בכוח אדם מתאים. החל מ-2017 אנשי דור המילניום חזרו למשחק, בגדול. מספר המשרות בשוק התרחב והשכר קפץ, ושוק המשכנתאות נפתח מחדש לבני ה-30 פלוס. אז למרות שהיה יותר קשה לקבל אשראי, המכירות לאנשי דור המילניום עלו מ-22% מכלל השוק ב-2011 ל-50% בשנת 2018 - נתון יוצא דופן, בהתחשב בכך שאנשי דור המילניום מהווים רק שליש מאוכלוסיית ארה"ב.

עכשיו, אומר בוד, "השוק שוב נסגר לסוג הקונים הזה: "המחירים עלו בהרבה, והם עדיין מתרוממים כי הבנייה עדיין לא בהיקפים מספיקים לעומת הגידול במשקי הבית", הוא אומר. "במקביל, הריביות להלוואות לבתים חדשים עולות, מה שהופך את זה להרבה יותר קשה עבור אנשי דור המילניום לקבל אשראי. והבעיה תגדל בשל סוג הבתים שנבנים כיום - בתים גדולים מאוד שרק בעזרתם יהיה אפשר להרוויח כסף על קרקעות יקרות. גודל הבית הממוצע שנבנה כיום הוא 3,000 רגל מרובע, וזה יותר מדי גדול עבור קונים שרוכשים את ביתם הראשון", אומר בוד. "לפני עשר שנים בלאס וגאס, בית בגודל כזה עלה אולי 225,000 דולר, עכשיו הוא יעלה 350,000 דולר - הרחק מהישג ידם של קונים צעירים".

לפיכך, בוד רואה את המכירות מתרכזות שוב ברוכשים אמידים שיש להם משרות בשכר גבוה במשך עשרות שנים, אשר יכולים להיות זכאים למשכנתאות יקרות יותר, ואשר רוצים את הבתים הגדולים. בסופו של דבר, הוא אומר,  עליית המחירים החדה תזרע את זרעי התיקון. אבל הירידה צריכה להיות קלה - אלא אם כן אמריקה תסבול ממיתון. "במקרה זה, המחירים יהיו נמוכים יותר, אבל תהיה ירידה גם בתעסוקה ובשכר - אז אנשי דור המילניום יישארו נעולים בחוץ. בעיה נוספת: אנשי דור המילניום אשר השיגו ריבית קבועה של 3.5% בשנת 2016 או 2017 יישארו בביתם הקיים כדי לשמור על תשלום חודשי נמוך ולא לנסות לעלות בסולם הדיור".

הפתרון, אומר בוד, יגיע מהקבלנים שיוזילו עלויות על ידי מעבר לבתים שנבנים במפעל אשר הם יכולים להציע במחירים נמוכים בהרבה. בוני בתים צריכים לעבוד גם עם הבנקים כדי לספק משכנתאות בריבית שתאפשר הרבה יותר לאנשי דור המילניום להיות זכאים לאשראי. הוא גם מציין כי יזמים צריכים לנקוט בצעדים כדי להוריד את דמי הניהול  - מה שיכול לשחרר עוד 200 דולר בחודש לתשלומים החודשיים של המשפחה. בתים קטנים יותר בשטח של 2,000 מ"ר יתקבלו בברכה, אבל כדי שזה יקרה, העיריות יצטרכו לאפשר שחרור של הרבה יותר מגרשים והרבה יותר מהר. כיום, ערים נוטות דווקא לשים הגבלות אפילו חזקות יותר על היזמים.

התחזית למכירות היא חזקה, אומר בוד, כי כל כך הרבה דור ה-X והבייבי בום שוכרים, ועוד יותר מהם רוצים לקנות בתים. אנשים אלה יכולים להרשות לעצמם לקנות ולקבל משכנתאות של 450,000-700,000 דולר עבור בתים. באשר לאנשי דור המילניום, הדור אשר איבד את הסיכוי להדיור, ואז מצא שוב לזמן קצר, עומד לאבד אותו שוב.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה