"חלק גדול מהוועדות המקומיות אינן ערוכות לחלופת שקד"

מליאת הכנסת אישרה היום (ה') בקריאה שנייה ושלישית את תיקון 136 לחוק התכנון והבניה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38 ("חלופת שקד"). החלופה עברה בניגוד לציפייה של אנשי המקצוע בעקבות המצב הפוליטי הרעוע אך להפתעתם של רבים החלופה עברה ואנשי התכנון מביעים שביעות רצון מהצלחת המהלך. יחד עם זאת, עולות גם נקודות בעתיות יותר שהחלופה מייצרת. 

מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים וחברת איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים: "החקיקה שאושרה היום מייצרת שינוי דרמטי בתפיסת קידום ההתחדשות העירונית בערים. החלופה מאפשרת גם כלים תכנוניים מגוונים יותר מאלה של תמ"א 38 ומעבר לכך היא מעבירה סמכויות לרשות המקומית. ערים רבות אישרו או נמצאות בתהליך אישור של תוכנית כוללת להתחדשות עירונית אשר תגדיר איך אפשר ואיך נכון לקדם מתחמים תחת סמכות הוועדה המקומית. המהלך עשוי לקצר את התהליכים ובסופו של דבר העיר מבינה את צרכיה.

בנוסף, החלופה מאפשרת יצירה של נקודת ביניים בין תוכניות הפינוי בינוי הגדולות לתוכניות התמ"א הקטנות שלא עושות שום דבר חוץ מלבנות דירה. החלופה מאפשרת תכנון יותר אורבני והקמת פרויקטים שהם יותר מסך חלקיהם.  

יחד עם זאת, היקף הזכויות שהחקיקה יצרה, עלולה לסכן את ההתחדשות העירונית שהיא באה לקדם. החלופה לא מתחשבת מספיק באורבניות ובצפיפות בערי המרכז בפרט ובישראל בכלל. היקפי זכויות גדולים יותר לא נדרשים כשגם ככה ערכי הנדל"ן במרכז הארץ גבוהים. יכול להיווצר מצב של איזור מסוים צפוף מדי מה שיביא לפגיעה במתחמים אחרים ועתידיים אשר נמצאים בסמיכות. מסיבה זו, חשוב מאוד להבין במהירות מה ההיקף האפשרי והנכון כדי שתהיה צמיחה כוללת ולא צמיחה נקודתית בה התחדשות אחד תבוא על חשבון האחרת.

הבשורה הטובה הזו מחייבת הבנה של הערים והיזמים להסתכלות כוללת יותר של מתחמים, ראיה הוליסטית ותשתיות והצוותים המקצועיים בערים יודעים לעשות זאת היום ולהסתכל מה צפוי לקרות בעוד עשרות שנים. עבודה נכונה והסתכלות רחבה תוך יצירת שקיפות, לוחות זמנים ושיתוף פעולה תביא לתכנון מחדש של הערים, כמו שאנחנו צריכים לעשות. 

אנחנו מדינה מערבית ומתפתחת אך הצמיחה לעומת זאת מזכירה יותר מדינת עולם שלישי. מסיבה זו, אנחנו בסיטואציה יוצאת דופן בעולם. לא מעט אנשים רצו שהתמ"א תסתיים וזהו, אך בישראל אי אפשר שלא להיות בתנועה או בהמתנה לתקנה חדשה כשבדרך הכל נעצר. תמ"א בסופו של דבר יצרה לא מעט בעיות מבניות וקשיים רבים בניהול עירוני. 

עו"ד דקלה מוסרי טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה ומבעלי מוסרי, טל- משרד עורכי דין מציינת כי אישור חלופת שקד לתמ"א 38 היא בשורה טובה לענף. לדבריה: "היתרון של התוכנית היא במתן פתרון להתחדשות עירונית ברמת הבניין מבלי להתעלם מצרכי הרשות והסביבה.

בניגוד לתמ"א 38, חלופת שקד מספקת היטל השבחה לרשות ( גם אם בשיעורים נמוכים יותר מפרויקט רגיל) היא מאפשרת יצירת שטחי ציבור חיוניים לטובת התושבים והרשות, וגם מבחינת היזם הוא מספק פרויקט איכותי יותר שמציע לרוכשים שירותים מעבר לדירה, כמו מוסדות חינוך וציבור קטנים ( גני ילדים, מתנ"סים וכדו בהתאם לשימושים שהוגדרו). במקרים בהם היזם פועל לאיחוד מגרשים הוא גם מקבל יותר זכויות ובתוכניות ניתן לשלב פארקים ושצ"פים וליצור תכנון מיטבי לדיירים ולסביבה.

עוד דקלה מוסרי טל צילום דקלה שי

עם זאת הבעיה המרכזית היא שחלק גדול מהוועדות המקומיות אינן ערוכות לטיפול בתוכניות. עד היום במסגרת התמ"א הן עסקו בפן הרישויי בלבד. מתווה שקד מבוסס על הגשת תוכנית בניין עיר ובסמכות הוועדה המקומית לאשר אותה. אבל בוועדות המקומיות אין מספיק כח אדם מקצועי שיודע לבדוק את התוכניות ולקדם אותן ולאחרונה גם יש עזיבה משמעותית של כוח אדם לטובת השוק הפרטי. על מנת שהתוכנית תצליח הממשלה חייבת לתגבר באופן משמעותי את הועדות המקומיות בכוח אדם איכותי, בין היתר, צריך להפוך את המשרות לאטרקטיביות. אמנם לאחרונה השרה שקד הכריזה על כוונתה לתגבר את הוועדות בכח אדם מקצועי אולם יש לראות כי זה אכן קורה בפועל בחודשים הקרובים.

סוגיה נוספת היא נושא הרישוי. חלופת שקד מבטיחה היתר בנייה במקביל לאישור התוכנית. אולם בפועל לא מדובר בהליך אחד, אלא בהליכים מקבילים. מגיש התוכנית יכול במקביל לקידום התוכנית לפעול לקבלת היתר במידה והוא תואם בדיוק את התוכנית ללא הקלות או שינויים. אולם במידה והתוכנית תשתנה לאחר הפקדתה, בעקבות התנגדויות לדוגמא או שינויים שתכניס הרשות, יהיה צורך לעשות שינויים גם בבקשה להיתר, מה שיגרום להוצאות נוספות וכן לא יאפשר את אישור ההיתר בד בבד עם אישור התכנית. תהליך שימנע קושי זה הוא הכנת תכנית שבמסמכיה יוטמע כבר בינוי מפורט כמעט לרמת היתר, כך שלאחר שתאושר התכנית, הליך הוצאת ההיתר יהיה במסלול ירוק ומהיר".  

בשמת פלג סרצנסקי צילום רמי חכם

מנכ"לית איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות, בשמת פלג סרצנסקי: "איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות היה שותף פעיל במהלך הדיונים ומברך על הוספת התיקון לחוק. לתיקון החוק השלכות מרחיקות לכת על בטיחות מבני מגורים בהם חיים עשרות אלפי ישראלים. החוק החדש קובע כי במבנים שיעברו במסגרת התחדשות עירונית במתווה של חיזוק ומיגון המבנה הקיים ( תמ"א 38 /1), חלה חובה לבצע סקר הנדסי מעמיק בידי מהנדס רשוי, כך שהבניין הישן יעבור בדיקה וחיזוק משמעותי גם כלפי פנים במידת הצורך ויהיה הרבה יותר עמיד. ביצוע סקר כזה יכול להציל חיי אדם של דיירים ועוברי אורח רבים".

עו״ד צבי שוב , מומחה לנדל״ן, תכנון ובנייה, אומר כי: ״החוק קובע כי חלק ממבנה בשיעור של בין 7-10% מהשטח יוקצה לייעוד ציבורי, כאשר בניית המעטפת תוטל על היזם, ועלויות בניית המעטפת יקוזזו מבסיס ההשבחה לצורך חישוב היטל השבחה . למעשה מדובר בהפקעה של מבנה בנוי וראוי היה שכל הנושא יוסדר בחקיקה ראשית מסודרת.

בפרקטיקה, מרבית הרשויות כבר דורשות קומה ציבורית כאשר הן מאשרות פרויקטים, ולכן נדרש ומתבקש לקבוע הגדרות מפורשות לאחר שבחלק מהמקרים הרשות שהוקצה לה שטח מבונה גם דרשה שהעלויות לא יבואו בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה, כלומר תשלום כפל שמושת על היזמים.

״נכון היה שהעלות כולה תקוזז מהיטל ההשבחה ולא כפי שנקבע, באופן שבו מדובר למעשה במטלה נוספת על היזם, שכן המשמעות היא שהיזם מממן מחצית מהעלות מכיסו בנוסף לכל האגרות וההיטלים שגם כך מוטלים עליו ומשפיעים על מחירי הדיור, שכן הם מעלים את מחיר הדירות בפרויקט אשר מממנות בפועל את הקומה הציבורית”.

שוב מוסיף כי ״נקודה חשובה נוספת היא כי ערר על החלטה לביצוע תמ״א לא יעצור את ההיתר באופן אוטומטי כפי שבכל מקרה אחר וכמו כן צריכה להיות סמכות כזו גם בעררים אחרים, לוא דווקא בהתחדשות עירונית. זה צעד מבורך. צריך להיות שיקול דעת וצריכה להיות סמכות ליושב הראש להחליט אם להורות על עיכוב ולדרוש בטוחות״.