המפקח התריע על עליית הסיכון בעסקאות נדל"ן; כך תנהלו באופן מיטבי את הסיכונים במימון נדל"ן

"הסיכון המרכזי הוא שינוי מגמה בשוק, האטה, עצירה או שינוי מגמה. כ־15 שנים המחירים עולים. אנחנו רואים עלייה של אשראי לנדל"ן, ולכן המפקח על הבנקים הגדיל את הפיקוח על הבנקים. בנק ישראל לא סומך על הבנקים, והיזמים ישלמו יותר ריביות. גם המדינה שמחה מעליית ערך הקרקעות, למשל הזכייה בשדה דב תהיה מעל 3 מיליון ליחידה. דירת 4 חדרים טיפוסית צפויה להימכר בשיעור 10-8 מיליון שקלים. כיזמים אין הרבה לעשות אלא להעריך את הסיכונים יותר נכון", אומר ארבל דר שותף מנהל בגרניט גיוס הון בנדל"ן.

הבוקר התקיים מפגש ZOOM בנושא ניהול סיכונים במימון עסקאות נדל"ן , במסגרת הרצאות "בוקר של נדל"ן", ובהשתתפות קהל מקצועי מענף הנדל"ן. את הכנס הנחה ארבל דר שותף מנהל בגרניט גיוס הון בנדל"ן שהדגיש את העובדה על כך "שלא כל היזמים יודעים לתמחר את הסיכונים של פעילות הנדל"ן שלה. אנחנו בתקופה של גאות, שוק שלא היה לו תקדים. וגם בשנה הקרובה צפויה עלייה במחירים. עם זאת המפקח על הבנקים חושב שיש עלייה בסיכון בענף". את ההרצאות העבירו פולי טטרו מנכ"ל ושותף בחברת לידר טופ קפיטל , ומאור דואק מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים.

פולי טטרו: "לא מעריכים שינוי מגמה אבל כל הזמן צריכים להיערך לסיכונים"

פולי טטרו מנכ"ל ושותף בחברת לידר טופ קפיטל , פתח את הרצאתו באמירה: "אנחנו לא חושבים שיש היפוך מגמה, אבל כל הזמן צריך להיערך לסיכונים". הוא הזכיר את החשיפות לסיכונים של יזמי נדל"ן: "אנחנו רגילים לשוק שיזמים מגדירים את האתר ומוכרים את הדירות ואין כל בעיה. אבל כשיש האטה משמעותית בקצב מוחלט או עצירה, זה אומר שהיזם צריך להסתמך יותר על מסגרות אשראי. צריך להיערך גם לעלות החומרים והשינוע ולשינוי למצב הכלכלי במשק. וגם להיערך לעיכובים למשל.

בעשור האחרון הייתה תקופה מצוינת, היה ביקוש גבוה לכל סוגי הנדל"ן ובכל האזורים. הנגישות למימון הייתה גבוהה מאי פעם, גם הבנקים כבר לא השחקנים היחידים במימון, וגם הריביות נמוכות. נוסף על כך, עלויות הבנייה לא גדלו לעומת עלויות שווי הנכסים שעלו. לכן הרווחים של היזמים גדלו. כמו כן, חל גידול גם במיזמים של התחדשות עירונית . כל זה מדרבן את היזמים למצוא עוד עסקאות. כאמור, אם יזם לא מתמודד היטב עם כל אלה, זה עלול ליצור בעיות תזרים". 

אז מה אם כן האתגרים שצריך להתמודד איתם?

לפי טטרו, "לממשלות יש מטרה לרסן את קצב עליית המחירים - 13% בשנה. היזמים צריכים להביא בחשבון שאנחנו צופים עלייה במחירי ההון ובריביות. כמו כן מכרזי המנהל נסגרים במחירים גבוהים והקרקעות הפרטיות נמכרות מעל השווי. כדיי לייצר רווחיות, יזמים יצטרכו למכור את הדירות במחירים גבוהים, כמו שקורה היום.

אבל אם השווי יגיע לתקרת הזכוכית, היזם יתקשה למכור. גם קבלני ביצוע תמיד בסיכון, זו בעיה ליזמים שלא רוצים להחליף קבלן. גם מדד תשומות הבנייה הוא באיום של עלייה מתמשכת. המפקח על הבנקים רוצים להקטין את החשיפה לנדל"ן. והיזמים היום מצליחים למכור בגלל חשיפה גדולה למשכנתאות".

 אז מה עושים? חמשת הטיפים ליזמים

א. לשמור על קצב מכירות קבוע לאורך הפרויקט - לא בטוח שנצליח למכור את הסחורה בסוף הפרויקט. 
ב. לחשב את ההכנסות לפי השווי של היום ולא לפי השווי העתידי. זה מצב מסוכן. ראינו את זה באזורי יוקרה ובפריפריה, לא לבצע אומדן על הכנסות עתידיות. היתר יכול לקחת שנה וחצי ואתה יכול למצוא את עצמך בשוק אחר לגמרי.
ג. מימון פרויקטים בליווי בנייה סגור, כמו בבנקים, מנגנון מפוקח. אנחנו לא ממליצים על מימון לא מפוקח. 
ד. השלמות הון ומשקיעי אקוויטי - רק מגופים מתמחים. לא מעט משקיעים מגייסים כספים מאנשים שלא מבינים את עולם הנדל"ן וזה יוצר בעיות.
ה. הרבה יזמים מגייסים שותפי אקוויטי בעקבות המעבר מתמ"א להתחדשות עירונית. אנחנו ממליצים במקום שותפים, להישען על פרויקטים בביצוע, כמו שיעבוד העודפים, ועם הכסף הזה לקדם את הפרויקטים. אם בכל זאת מגייסים שותפים, רק מומחים בנדל"ן.

מאור דואק: "איך פועלים בשוק חסר ודאות"

לפי מאור דואק מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, "השוק היום מורכב מאוד, גם עבור היזמים, גם עבור המממנים וגם עבור רוכשי הדירות. אי הוודאות מוסיפה לסיכון על רקע עליית מחירים. יש ביקוש שהולך וגדל. אנחנו רואים  לא מעט מיזמי פינוי בינוי שכבר מבשילים לאחר עשור. עליית הריבית צפויה, הרבה יזמים נכנסים לשוק, מדיניות הממשלה לא ברורה - כל אלו יוצרים אי ודאות.

כמו כן שוק הנדל"ן תמיד רוצה הון. בשוק עולה צריך הון להשקיע ביותר פרויקטים, בשוק יורד צריך משלים להון כדי ללוות פרויקטים קיימים. מרכיב ההון הוא מורכב. ההון  הופך להיות רכיב משמעותי בשוק הנדל"ן".

כללי ברזל לשוק מורכב ותחרותי:

א. התכנון הפיננסי המקדים הוא חשוב. אם עושים אותו נכון אפשר לקבל מימון גם בשלב מקדים, בתחילת ההסכם.
ב. לדעת לפנות לגופים הנכונים. נדל"ן זה לא מוצר מדף. גופים שמבינים נדל"ן יודעים לספק פתרונות ליזמים.
ג. גם אם תכננתם נכון, בתוך עסקת המימון צריך להיות גמישים. גופים מומחים יידעו לזרוע בתוך ההסכם אופציות למצבים משתנים ולצמיחה עתידית.
ד. לתכנן זרימה של פרויקטים. לפעמים דווקא אם נווסת את העסקאות בצורה נכונה נייצר תזרים שנוח גם עבורנו וגם עבור הגופים המממנים, כך לא נפעל תחת לחץ. זו לא בושה להגיד שאת ההיתר הזה אוציא עכשיו ואת האחר עוד שלושה חודשים
ה. להשאיר מזומן בקופה. כל חברה צריכה להשאיר שכבת מזומן ליום שחור. כך החברה לא בלחץ מול הספקים ולא צריך בכל פעם לפנות לחסדים של הגופים המממנים. זה יתרון גם במשבר וגם במצב חיובי שבו אפשר לעשות יותר עסקאות.
ו. להיות מוכנים לכל תרחיש. צריך לזכור שיהיו גם תרחישים לא טובים, בניגוד למה שהיה עד עכשיו. 

ממה להיזהר?

א. להכניס שותפים בזול - נסו למצוא פתרונות אחרים ועשו תכנון פיננסי מקדים. אני בכלל לא אוהב שותפים בנדל"ן. אלו מיזמים לטווח ארוך וצריך לקבל בהם הרבה החלטות לבד.
ב. לא להכניס גופי מימון עם היסטוריה בעייתית - לא כל גופי המימון שווים, לפנות לגוף עם ניסיון ומוניטין
ג. בסוף אשראי לקחת כמו אנטיביוטיקה רק כשחייבים
ד. היזהרו מאופטימיות יתר. התכוננו לתרחישים הנכונים והיו שמרנים.

לסיכום, ההון הוא משאב קריטי בכל שוק ובטח בשוק המורכב כיום. לכן יזמים שיידעו לתכנן ולהיערך החל מהשלבים הראשונים וייזהרו יזכו לשמור על עצמם לא רק מפני משבר, אלא גם להיות תחרותיים יותר.

לעיון במצגת של חברת לידר טופ קפיטל      לחצו כאן

לעיון במצגת של חברת מניף שירותים פיננסיים   לחצו כאן