דעה: הממשלה לא מאפשרת ליזמים להוריד את מחירי הדירות

מהלכי המממשלה בענף הנדל"ן בשנים האחרונות מתמקדים באסטרטגיה עיקרית אחת, ובהצלחה רבה - עצירת הביקושים בשוק מצד רוכשי הדירות ובנייה לאוכלוסיות מסויימות בהנחה - כאשר המטרה הסופית היא להפעיל לחץ על הקבלנים ולהוריד את מחירי הדיור. 

על ההצלחה של המהלכים והשפעתן העקיפה עד כה ניתן להתווכח, מה שבטוח הוא שהאסטרטגיה של עצירת הביקושים בשוק הצליחה. אנשים לא קונים דירות בהיקפים אליהם התרגלנו בעבר, אולם עדיין המחירים של דירות בשוק החופשי לא צונחים.

במהלך השנים האחרונות התפתחה מגמה נוספת בענף הנדל"ן, שבעולם אידאלי היתה אכן מאפשרת לקבלנים להוריד את מחירי הדירות לצרכנים – ירידה משמעותית בעלויות המימון והעמלות המשולמות על ידי הקבלנים, לאור התפתחות המימון החוץ בנקאי בענף. התחרות בענף המימון השתכללה מאד, וכיום יזמים יכולים לא רק לקבל אשראי בבנקים, אלא ממגוון הולך ומתרחב של גופים חוץ בנקאיים שיודעים לתת פתרונות מימון כוללים – הון עצמי, ערבויות חוק מכר, השלמות הון וליווי פיננסי מלא לפרויקטים. התחרות הביאה להוזלת עלויות, כפי שאמור היה לקרות בהתאם לחוקי הכלכלה.

אם כן מדוע ירידה בעלויות המימון, שלעתים מתורגמת בשווי של עשרות אלפי שקלים ליחידת דיור, לא מתורגמת כחסכון לצרכן הסופי? ההאטה גרמה לכך שרוכשי דירות רבים ממתינים על הגדר ולא נכנסים למשרדי המכירות. גם שוק דירות היד השנייה סובל, כשבעלי דירות לא מוכרים אותן בשוק – ולא משדרגים כמשפרי דיור לדירות חדשות וגדולות יותר. 

משמעות הירידה בקצב המכירות בשוק החופשי היא שגם אם מחירי ההון ועמלות למימון פרויקטים ירדו, הרי שעלויות המימון עצמן פר פרויקט לא רק שלא פחתו, אלא אף עלו בחלק מהמקרים, שכן יזמים וקבלנים מנצלים יותר ויותר מסגרות אשראי לבנייה, מסגרות שלא היו נזקקים להן אילו הכסף היה מגיע מרוכשי דירות. קצב המכירות האיטי בפרויקטים מתורגם לעלייה במסגרות האשראי המנוצלות, גידול בהוצאות הריבית, ולכן גם קיטון בשיעורי הריבית ועמלות אינו מעניק ליזמים ובסופו של דבר לרוכשי הדירות את האפשרות להוזלת מחירי הדירות בפועל. 

אין ספק כי אם וכאשר השוק יחזור לתפקוד רגיל ולקצב מכירות דירות סביר ללא התערבות ממשלתית מאסיבית, כולם עשויים להינות מהמצב – היזמים יבנו יותר ויגדילו את היצע הדירות, היקף המימון לו יזדקקו יקטן ומכאן גם שניתן יהיה לתרגם את החסכון במחירה הסופי של הדירה, וגם הציבור יוכל להינות ממבחר גדול יותר של פרויקטים חדשים, ולא רק במחיר למשתכן.