קרן בן דוד: "יזמים מסתמכים על עליית ערך עתידית - התנאים הקיימים אינם מתאימים לקבוצות רכישה למגורים"

קבוצת דוידסון בבעלותן של האחיות קרן ודנה בן דוד מרחיבה את פעילותה בתחום קבוצות הרכישה בנדל"ן המניב, הקבוצה הודיעה כי רכשה קרקע במרכז העסקים הראשי (מע"ר) במודיעין, לטובת הקמת בניין משרדים ומסחר בהשקעה כוללת של 280 מיליון שקלים. הקבוצה רכשה את הקרקע מידי קבוצת CPM בבעלותו של עמיקם אורן. המשרדים ושטחי המסחר נמכרים במתכונת קבוצת רכישה , כאשר קבוצת דוידסון נחשבת למארגנת הקבוצה.

הפרויקט כולו חולש על 20 אלף מ"ר עיליים, בניין המשרדים יכלול שמונה קומות מסחר ותעסוקה על פני הקרקע, ו-2 קומות חנייה מתחת לקרקע עם כ-330 מקומות חנייה. השיווק של בניין המשרדים חולק לשני שלבים, כאשר שלב א' שווק במלואו וכעת מתחיל השיווק לשלב ב'. בשלב א' שווקו השטחים לפי אומדן של 12,500 שקלים למ"ר ואילו בשלב ב' ישווקו השטחים לפי אומדן של 15,000 שקלים למ"ר. 

קבוצת דוידסון נכנסת להשקעה כאשר הפרויקט נמצא כבר בשלב חפירות ודיפון. עוד נמסר, כי על ביצוע הפרויקט תופקד חברת לוינשטין -נתיב, חברת הבת של החברה הציבורית משולם לוינשטין שבשליטתו של היזם שאול לוטן, החברה מתמחה בביצוע פרויקטים למגורים, כמו גם פרויקטים למסחר ותעסוקה.

העתיד של קבוצות הרכישה נמצא בנדל"ן המניב 

לקבוצת דוידסון יש לא מעט פרויקטים למגורים בין היתר במסגרת קבוצות רכישה אותן הקבוצה מארגנת ומובילה. בשנים האחרונות הקבוצה החלה להשקיע גם בתחום הנדל"ן המניב, החל מפארק ההיי טק באשדוד שם החברה מקימה 2 בנייני משרדים ומסחר, וממשיך בשכונת נווה גן בהרצליה שם רכשה הקבוצה קרקע לטובת הקמת מרכז מסחרי שכונתי, כעת החברה גם הודיעה על הקמת בניין המשרדים במע"ר מודיעין.

בשיחה עם מרכז הנדל"ן מסבירה קרן בן דוד את הרציונל סביב קבוצות הרכישה בנדל"ן המניב, ומסבירה למה העתיד של קבוצות הרכישה נמצא בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, "בעוד ניתן לרכוש קרקע למשרדים ומסחר במחיר סביר שמשקף רווחיות, בתחום המגורים המצב שונה לגמרי, ואנו עדים לתופעה שיזמים רוכשים קרקעות בהסתמך על עליית ערך עתידית בשוק – תנאים אלו אינם מתאימים לקבוצת רכישה למגורים"

בעוד ניתן לרכוש קרקע למשרדים ומסחר במחיר סביר שמשקף רווחיות, בתחום המגורים המצב שונה לגמרי, ואנו עדים לתופעה שיזמים רוכשים קרקעות בהסתמך על עליית ערך עתידית בשוק – תנאים אלו אינם מתאימים לקבוצת רכישה למגורים

לדברי קרן בן דוד המצב בשוק הדיור גורם לכך שמחוסרי דיור שאינם יכולים לממן עבור עצמם דירה, פונים להשקעות בקבוצות הרכישה בנדל"ן המניב, שם הם יכולים לממן לעצמם את ההשקעה ואף לקצור תשואות עתידיות, "זה מביא גם לכך שרוכשי דירות שידם אינה משגת משקיעים את ההון העצמי בעסקאות של נדל"ן מסחרי, ובדרך זו משיגים תשואה גבוהה וצוברים הון שיאפשר להם בעתיד לרכוש דירה".

בן דוד אומרת כי למרות תקופת הקורונה, העובדים חזרו לעבוד מהמשרדים ובגדול, "בתקופה האחרונה למדנו שהקורונה לא השפיעה על שוק המשרדים, אלא באופן זמני בלבד, וכיום אנו נמצאים בעולם בו שוק המשרדים פורח והביקוש גבוה יותר מאשר היה לפני תקופת הקורונה, מה שהביא לעליית מחירים. השוק התאושש מהר יותר מהצפוי" 

נציין, כי באופן מפתיע החברה חתמה על האופציה לרכישת הקרקע בשנת 2020 בתוך תקופת סגר הקורונה, כאשר המשרדים ברחבי הארץ נותרו שוממים בעקבות הסגר, למרות זאת, הקבוצה האמינה שתחום המשרדים יחזור לפרוח וחתמה על האופציה מול קבוצת CPM , "על אף הפתרונות הזמניים שייצרה הקורונה, נראה כי אין תחליף אמיתי לסביבת עבודה משרדית ותקשורת אנושית בלתי-אמצעית". כעת החברה הודיעה על מימוש האופציה ורכישת הקרקע.

מודיעין כבר לא "עיר לילה"

זו לא ההשקעה הראשונה של קבוצת דוידסון במודיעין, מרחק הליכה מהמע"ר במודיעין, החברה בונה עוד שני פרויקטים, פרויקט אחד בשכונת מורשת שם תבנה החברה 85 יח"ד בשילוב של בנייה רוויה וצמודי קרקע, פרויקט נוסף נמצא בשכונת נופים שם בונה החברה 85 יח"ד בשמונה בנייני בוטיק.  

בן דוד מסבירה את ההזדמנות הנדל"נית שמספקת העיר מודיעין, "מודיעין מונה כיום כ-100,000 תושבים והצפי הוא שעד 2040 תמנה רבע מיליון תושבים, כאשר האוכלוסייה מאופיינת במעמד סוציו-אקונומי גבוה והעיר מתפתחת בקצב גבוה מאוד", כך היא גם מנמקת את הפוטנציאל הגלום בהשקעה במע"ר מודיעין אותו היא מכנה "שדרות רוטשילד של מודיעין", בן דוד: "הפרויקט הוא בשדרת המע"ר של מודיעין, שמדמה למעשה את שדרות רוטשילד של תל-אביב והוא דוגמא לעירוב שימושים אידיאלי של מסחר, מגורים, תעסוקה, בילוי ופנאי ומהווה מוקד משיכה לעיר כולה. גם הנגישות היא פנטסטית והפרויקט ממוקם דקות ספורות של הליכה מתחנת הרכבת 'מודיעין-מרכז' וממסוף האוטובוסים הראשי".

בניגוד לתדמית של העיר מודיעין כ"עיר לילה", עיר שבו תושבי העיר קמים בבוקר והולכים לעבוד במרכזים התעסוקתיים הממוקמים מחוץ לעיר, בן דוד מסבירה שהמצב הזה לא יימשך זמן רב וכי בעתיד הקרוב מודיעין תיהפך לתל אביב רבתי גם בהיבט התעסוקתי, "אנו רואים שבתל אביב נסגרות עסקאות ענק במחירים גבוהים משמעותית ממה שידענו אי-פעם, מה שמתמרץ בעלי עסקים להקים את סביבת העבודה מחוץ לתל אביב, בייחוד כאשר קיימת אלטרנטיבה שמציעה תעסוקה לצד לייף סטייל בסטנדרטים הגבוהים ביותר" 

אנו רואים שבתל אביב נסגרות עסקאות ענק במחירים גבוהים משמעותית ממה שידענו אי-פעם, מה שמתמרץ בעלי עסקים להקים את סביבת העבודה מחוץ לתל אביב, בייחוד כאשר קיימת אלטרנטיבה שמציעה תעסוקה לצד לייף סטייל בסטנדרטים הגבוהים ביותר

לסיום, קרן בן דוד מציבה את האתגרים הבאים של החברה: התחדשות עירונית , שכירות לטווח רחוק והנדל"ן המניב. בתחום המגורים, "החברה תתמקד ביזמות בתחום ההתחדשות העירונית, ובייחוד בפרויקטים של פינוי-בינוי בהיקפים גדולים". השכרה לטווח רחוק, "המיקוד יהיה על בניינים קטנים שיושכרו כולם ויוותרו בבעלות החברה". בנדל"ן המניב, "החברה תמשיך לתכנן ולהקים פרויקטים למסחר ומשרדים, הן כנדל"ן מניב שיישאר כנכס של החברה, והן שטחים אשר יימכרו לרוכשים", מסכמת בן דוד.