המדינה החליטה להעניק תמריץ כספי לחקלאים בעבור השבת קרקעות - מדוע רשות המיסים משנה גישה ורוצה לקחת חלק מתמריץ זה בחזרה?

נושא ההשבה של קרקעות חקלאיות לחזקת המדינה בעקבות חוק הותמ"ל מעורר שאלות רבות, בהן גם סוגיית ההפקעה, אך אחת השאלות הבוערות ביותר בימים אלו היא שאלת שווי האופציה הניתנת לחוכרי הקרקע עבור השבתה למדינה, והמיסים הנגזרים משווי האופציה שנקבע.

במדינת ישראל ישנם שטחים חקלאיים נרחבים שנמצאים בבעלותם של מושבים, קיבוצים וחברות העוסקות בתחום החקלאי, הקשורים בהסכמי חכירה עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, או בשמה הקודם: מנהל מקרקעי ישראל). חוזי החכירה המקוריים נכרתו לרוב לפני עשרות שנים, חלקם נחתמו אף בתקופת קום המדינה ותוקפם מתחדש מעת לעת. בכל אחד מהסכמי החכירה ישנו סעיף קבוע האומר כי בעקבות שינוי ייעוד של המקרקעין, רשאית רמ"י להפסיק את החוזה ולבקש את הקרקע בחזרה. 

קרקע חקלאית

קרקע חקלאית (שאטרסטוק)

בשנת 2014 נחקק חוק הותמ"ל אשר נועד לאפשר למדינה לנקוט בהליכי תכנון מזורזים ולהפשיר קרקעות לבנייה במטרה להביא לפתרון מצוקת הדיור. כפועל יוצא של החוק, נוסח על ידי רמ"י הסכם השבה גנרי אשר במסגרתו, בעבור השבת הקרקע לרמ"י, מקבלים החוכרים שלוש תמורות: 

•    פיצוי במזומן 
•    תמריץ כספי נוסף לחוכרים שישתפו פעולה במהירות ולא יערימו קשיים על התהליך
•    אופציה לקבלת קרקע אחרת בפטור ממכרז, כאשר מימוש האופציה יהיה במחיר ממוצע של ההצעות הזוכות במכרזים על קרקעות אחרות שמשווקות על ידי רמ"י.

כיוון שההנחה הייתה שאם האופציה מעניקה לחוכר הקרקע אפשרות לרכוש קרקע אחרת במחיר ממוצע של הצעות זוכות – הוא למעשה ישלם את מחיר השוק. לפיכך, הלכה למעשה, האופציה אינה מעניקה לו כל הטבה

ההתייחסות לשווי האופציה הניתנת לחוכרים, שהייתה מקובלת ומיושמת עד לאחרונה על ידי רשות המיסים, הייתה כאל אופציה בשווי אפס, כיוון שההנחה הייתה שאם האופציה מעניקה לחוכר הקרקע אפשרות לרכוש קרקע אחרת במחיר ממוצע של הצעות זוכות – הוא למעשה ישלם את מחיר השוק. לפיכך, הלכה למעשה, האופציה אינה מעניקה לו כל הטבה. 

שינוי המדיניות של רשויות מיסוי מקרקעין

בדצמבר 2020 הוציא אגף מיסוי מקרקעין ברשות המיסים הוראת ביצוע אשר שינתה את התמונה כולה. לפי החלטת הרשות, ברגע שנותנים לחוכר את האפשרות לרכוש קרקע ללא מכרז, מדובר בהטבה, ולכן יש לקבוע ערך לאופציה הניתנת לחוכרים במסגרת הסכם ההשבה. משמעות הוראת הביצוע מתבררת למעשה רק בחודשים האחרונים: כיוון שלרשות יש פרק זמן של עד שמונה חודשים להתייחס לדיווחי שומה עצמית ולאשר/ לדחות את השומה העצמית המצוינת בהם, חוכרים שהגישו דיווח על השבת קרקע החל מיום הוצאת הוראת הביצוע, מקבלים למעשה את תגובת הרשות רק לאחרונה.

הטענה של רשות המיסים היא שאם החוכר היה צריך להתמודד במכרז על הקרקע החדשה, הוא היה מציע מחירים גבוהים יותר מהממוצע על מנת לזכות במכרז. לטענת רשויות מיסוי מקרקעין , האופציה שניתנת לחוכר היא למעשה כמו לתת לו מידע מראש בנוגע למחיר המדויק שהוא יכול להציע כדי לזכות במכרז ביחס לקרקע, אילו היה עליו להשתתף בו. כיוון שלעמדת רשות המיסים אנחנו נמצאים בשוק שבו שווי המקרקעין הולך ועולה עם הזמן, המחיר הממוצע יהיה תמיד נמוך ממחיר השוק, שהוא מחיר עתידי, ולכן על פניו מדובר בהטבה.

ממבט ראשון, טענת הרשות נשמעת הגיונית, אך כאשר יורדים לפרטי העניין, מגלים בעייתיות גדולה. ראשית, יש להבין כי ברגע שקבלת האופציה על ידי החוכר מוגדרת כהטבה בעלת שווי מסוים, הדבר מייצר שני חיובים במס:

חיוב במס שבח – החזרת המקרקעין נחשבת למכירה. ברגע שהאופציה הניתנת עבור המכירה היא בעלת ערך, יש לשלם מס שבח על הערך הזה, המהווה תמורה נוספת לפי עקרון כלל התמורות.

חיוב במס רכישה – כיוון שהאופציה שהחוכר מקבל היא למעשה זכות במקרקעין שהשווי שלה, לטענת הרשות, אינו אפס, יהיה על המקבל לשלם גם מס רכישה בגובה של 6% משווי האופציה.

הבעייתיות הגדולה, שעוררה זעקה מצד החוכרים וגרמה להגשת השגות רבות לרשות, היא שרק בחודשים האחרונים, כשהרשות שלחה את השומות לנישומים, הסתבר שהערך שהרשות קובעת לאופציות בהסכמי ההשבה הוא ערך מאוד גבוה, שגורר חיוב במס רכישה משמעותי

למעשה, עיקר הנטל הוא מס הרכישה, מאחר ואנו יוצאים מנקודת הנחה שהקרקע החדשה תימכר בשלב מסוים על ידי החוכר ולכן בטווח הארוך, מבחינת מס השבח, קביעת ערך לאופציה ישפיע בעיקר על עיתוי התשלום של מס השבח. אך הבעייתיות הגדולה, שעוררה זעקה מצד החוכרים וגרמה להגשת השגות רבות לרשות, היא שרק בחודשים האחרונים, כשהרשות שלחה את השומות לנישומים, הסתבר שהערך שהרשות קובעת לאופציות בהסכמי ההשבה הוא ערך מאוד גבוה, שגורר חיוב במס רכישה משמעותי.

הטענות כנגד קביעת ערך האופציות

החישוב אותו מבצע מיסוי מקרקעין על מנת לקבוע ערך לאופציה מתבסס על שווי שטח הקרקע החלופי שלגביו מקבל החוכר את האופציה. מתוך שטח הקרקע הזה ייגזר החלק היחסי שמגיע לחוכר, וערך האופציה ייקבע לפי 15% מהשווי של חלק זה (אותו, כאמור, יהא החוכר - משיב הקרקע - זכאי לקבל ללא מכרז). 

מדובר בקרקעות שיש לגביהן אפשרות להקמה של מאות ואלפי יחידות דיור עם שטחים מסחריים ומשרדיים, כך שהשווי שלהן יכול להגיע למיליארדים.

קרקע חקלאית

כתוצאה מכך, קיבלו חברות מסוימות שומות עם אופציות שהוערכו בסכומים של עשרות מיליוני שקלים. כשמס הרכישה עומד על 6% מערך האופציה, הוא יכול במקרים כאלה להגיע לסכומים של למעלה ממיליון ₪. בנוסף לכך, יש כאן אלמנט חריג מאחר ונראה שכדי לקבוע את ערך הקרקע הרשות לא עושה השוואה למספר רב של עסקאות דומות, כשם שהיא עושה בדרך כלל, אלא מסתפקת בעסקה מסוימת שחוזרת ומוזכרת לבדה בנימוקי השומה שמוציאים משרדי מסמ"ק, ולעיתים המחיר שלה לא משקף את שווי הקרקע האמיתי. כל דרך החישוב היא מאוד מחמירה, ונראה במקרים מסוימים כאילו החישוב מחמיר במכוון כדי להגיע לסכום מכובד.

אך מעבר לשיטת החישוב המחמירה, יש להטיל ספק בנוגע לעצם דרישתה של הרשות לקבוע ערך לאופציה הניתנת לחוכרים. הטענות מנגד הן:

1. לא ניתן להניח, לצורך קביעת הערך, כי אנו מצויים תמיד בשוק עולה. במקרה של הקפאת מחירים, שווי האופציה הוא אפס.
2. לא הייתה כל סיבה לשינוי עמדתה של רשות המיסים. שינוי עמדת רשות המסים צריך להיעשות, בהתאם לפסיקה, רק כאשר קיים שינוי באקלים המשפטי, בחקיקה או במצב העובדתי.
3. בחינת החקיקה בנושא פטור ממכרז מלמדת שהתנאים לפטור ממכרז אינם כרוכים בהשבת הקרקע.
4. גם בהסכמי ההשבה הזכות לפטור ממכרז אינה מוגדרת כ"תמורה" ולכן, מבחינת הדין אינה צריכה להצטרף אליה לפי הפרשנות הנכונה של "עקרון כלל התמורות". 

כל זאת בנוסף לטיעונים משפטיים מורכבים יותר, שאין זה המקום לפרטם.

והרי התחזית: תוך מספר חודשים – עומסים צפויים בבתי המשפט

בחודשים האחרונים ובימים אלו, כאמור, מקבלים חוכרים רבים שדיווחו על עסקת ההשבה את השומות שמוציא משרד מיסוי מקרקעין , הנוקבות בשווי האופציה שקיבלו. כיוון שברבים מהמקרים מדובר בערך גבוה במיוחד הגורר תשלום מס גבוה, מוגשות לרשות השגות רבות והשגות נוספות צפויות להגיע, ויש לצפות כי תוך חודשים הנושא יגיע אל כתלי בית המשפט.

ההתנהלות בנושא נמצאת עדיין בראשיתה, בשלב הטיפול בשומות שהתקבלו רק לאחרונה, עליהן יכולים החוכרים להגיש השגות תוך 30 יום. לאחר מכן, לרשות יש שמונה חודשים נוספים לטפל בכל השגה מיום הגשתה, ולכן הנושא עדיין לא הגיע אל פתחם של בתי המשפט. כיוון שהמשרדים למעשה כבולים בעמדתם לעמדת הנהלת רשות המיסים שבהוראת הביצוע, יש להניח כי מרבית המקרים יגיעו לשם

ההתנהלות בנושא נמצאת עדיין בראשיתה, בשלב הטיפול בשומות שהתקבלו רק לאחרונה, עליהן יכולים החוכרים להגיש השגות תוך 30 יום. לאחר מכן, לרשות יש שמונה חודשים נוספים לטפל בכל השגה מיום הגשתה, ולכן הנושא עדיין לא הגיע אל פתחם של בתי המשפט. כיוון שהמשרדים למעשה כבולים בעמדתם לעמדת הנהלת רשות המיסים שבהוראת הביצוע, יש להניח כי מרבית המקרים יגיעו לשם.

לאתר יוסי אלישע קלדרון ושות': http://yectax.co.il