נחמה בוגין: "חוסר הוודאות לגבי היטלי השבחה מעמיד פרויקטי פינוי-בינוי בסיכון גדול"

"סוגיית היטלי ההשבחה בהתחדשות עירונית, ובפרט בפינוי-בינוי, מאוד לא פשוטה. לרשות המקומיות קשה מאוד לוותר על ההיטל, ואלו שכן מסכימות לוותר עליו הן בעיקר בפריפריה, שבהם יש בעיית כדאיות כלכלית גדולה יותר. יש כאן בעיה גדולה מאוד, פער גדול בין תחילת ההליך התכנוני לבין סופו. זה יכול להעמיד את הפרויקט בסיכון גדול, עד כדי חוסר יכולת להוציא אותו לפועל".

במקרים רבים, בתחשיבים הראשוניים ובעת הרצת התב"ע החדשה לראשונה, היזם מניח שיזכה לפטור מהיטל השבחה . כמה שנים אחר כך, כשהתב"ע מקבלת תוקף – וזו נקודה שעד אליה הושקע הון עתק בפרויקט – הוא מגלה שדווקא ישנו היטל"

כך אמרה היום (ב') שמאית נחמה בוגין , בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן בנושא היטלי השבחה בהתחדשות עירונית. "המצב כיום צריך להדליק נורה אדומה", הוסיפה בוגין. "במקרים רבים, בתחשיבים הראשוניים ובעת הרצת התב"ע החדשה לראשונה, היזם מניח שיזכה לפטור מהיטל השבחה . כמה שנים אחר כך, כשהתב"ע מקבלת תוקף – וזו נקודה שעד אליה הושקע הון עתק בפרויקט – הוא מגלה שדווקא ישנו היטל.

לזה צריך להוסיף גם את חוסר האחידות באופן החישוב של ההיטל, וכל זה יוצר בלגאן שלם: היזמים לא יודעים אם יהיה היטל או לא יהיה היטל, אם הפטור יהיה מלא או חלקי, וזה מקשה על הרבה מאוד פרויקטים. יש כאן אי-ודאות וסיכון גדולים מאוד, גם עבור היזמים וגם עבור הדיירים".

צפו בהרצאה במלואה:

בוגין התייחסה, כמובן, גם להיטלי השבחה בפרויקטים לתמ"א 38, וציינה כי התוכנית עדיין איתנו, נושמת ובועטת, ובהחלט משפיעה על מה שקורה סביבנו". בהמשך התייחסה לסוגיה שעסקנו בה אך לפני כמה ימים: הכללת הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 במצב הקודם, בעיקר ברשויות כמו תל אביב אשר יישמו את סעיף 23 לטובת הכנת תוכנית מתאר – תוכנית הרובעים המפורסמת.

גם כשעורכים את התחשיב השמאי על בסיס טיעונים שמאיים בלבד, במנותק מהעניין המדובר, יש הפחתה משמעותית בשומה – לפעמים עד 90-80% מהשומה המבוקשת"

"די הרבה מקרים כאלו נדונו מול שמאים מכריעים, רובם ככולם - למעט חריגים - קיבלו את עמדת הבעלים והסכימו שצריך לקחת בחשבון את פוטנציאל התמ"א במצב הקודם. חשוב לי לציין שגם כשעורכים את התחשיב השמאי על בסיס טיעונים שמאיים בלבד, במנותק מהעניין המדובר, יש הפחתה משמעותית בשומה – לפעמים עד 90-80% מהשומה המבוקשת".

בוגין ציינה גם שתי סוגיות מעודדות בכל הנוגע להיטלי השבחה סביב מיזמי התחדשות עירונית . הראשונה נוגעת לנושא אומדן ההיטל לפי ההשבחה לבעלי הדירות, ולא לפי הרווחיות ליזם - בהתאם לפסיקה החשובה של ועדת הערר באפריל 2020 - ולהשלכה שלה על פטור הידוע מהיטל השבחה לדירה נבנית או מורחבת, אם נעשה בה שימוש למשך ארבע שנים – פטור על שטח של עד 140 מ"ר. "בפרויקטים רבים נוצרה דילמה, והתפתחה מחלוקת בין היזמים לדיירים: היזם יודע שאם הדייר יישאר בדירה למשך ארבע שנים מסיום הפרויקט, הוא יזכה לפטור מההיטל, ודוחף לכך; הדייר, מנגד, לא רוצה להתחייב להישאר בדירה ארבע שנים – וכך שני הצדדים נמצאים בניגוד אינטרסים.

הדילמה הזו נפתרה יחסית בקלות: יזמים רבים מציעים במקרה כזה להעמיד ערבות בגובה אותו סכום שאמור להיות מופחת במסגרת הפטור. אם הדייר נותר בדירה ארבע שנים – היזם לא צריך לעשות דבר; אם הדייר עוזב קודם לכן, היזם מעביר אליו את סכום הערבות כדי לכסות על גובה ההיטל. כך אף אחד לא נפגע.

לטעמי, התיקון מצד משרד המשפטים יכול לסייע מאוד בעניין, ליצור ודאות רבה יותר סביב היטלי השבחה בהתחדשות עירונית וליצור קצת יותר רוגע בתחום הזה. לצערי, זה תקוע כרגע בשל חוק ההסדרים שלא זז, היעדר תקציב והיעדר ממשלה – אבל הכיוון נכון וחיובי"

קרן אור נוספת היא תיקון החקיקה מצד משרד המשפטים, שמובל על ידי ראש אשכול נדל"ן במשרד, כרמית יוליס, לקביעת היטל ההשבחה בהתחדשות עירונית על 25% כברירת מחדל. לטעמי, התיקון הזה יכול לסייע מאוד בעניין, ליצור ודאות רבה יותר סביב היטלי השבחה בהתחדשות עירונית וליצור קצת יותר רוגע בתחום הזה. לצערי, זה תקוע כרגע בשל חוק ההסדרים שלא זז, היעדר תקציב והיעדר ממשלה – אבל הכיוון נכון וחיובי".

לעיון במצגת במלואה לחצו כאן