למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

"סגר החגים" שהחל בספטמבר האחרון לא מנע נתונים מוצלחים למדי בענף הנדל"ן לאורך החודש – ואף הביא לעלייה משמעותית מאוד בפעילות בשלושת הימים שלפני כניסתו. כך עולה מנתוני אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמו היום (ב'), אשר יכולים לרמז, אולי, על תחילתה של יציבות מסוימת בפעילות בענף – הכול בעירבון מוגבל, כמובן, תחת צילה של הקורונה.

על פי הסקירה, בחודש ספטמבר 2020 נרכשו 9,600 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – ללא שינוי בהשוואה לספטמבר אשתקד, וירידה מתונה יחסית של 11% בהשוואה לחודש אוגוסט, שבו כזכור נרשמה עלייה גבוה מאוד בפעילות. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי ( מחיר למשתכן ) הסתכם מספר העסקאות בספטמבר ב-8,500 דירות, עלייה של 12% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

"יציבות זו במספר העסקאות בספטמבר לא רק שקוטעת, זמנית לפחות, את התנודתיות הגבוהה במספר העסקאות שנרשמה בארבעת החודשים הקודמים, אלא שיש בה גם כדי להפתיע במידה מסוימת", נכתב בסקירת אגף הכלכלנית הראשית, "הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע ספטמבר (בעוד אשתקד מרבית חגי תשרי חלו באוקטובר), והן לנוכח הסגר השני שהחל באמצע החודש, ערב ראש השנה".

בהשוואה רב-שנתית של מספר העסקאות בחודשי ספטמבר ב-20 השנים האחרונות, נמצא כי ספטמבר האחרון הוא מהגבוהים ביותר, הן בסך העסקאות והן באלו שבוצעו בשוק החופשי בלבד. הוא שני, למעשה, רק לספטמבר 2016. בכך נמשכת המגמה מאוגוסט האחרון, שגם הוא היה אחד הגבוהים ביותר מבין חודשי אוגוסט.

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש ספטמבר עמד על 6,000, עלייה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח העסקאות בדירות יד שנייה בחודש ספטמבר על פני ימי החודש, בפרט לנוכח הסגר, ניכרת פעילות מוגברת של עסקאות בשלושת הימים שקדמו לו (17-15 לחודש). 

"בשלושת ימים אלו התרכזו 28% מסך העסקאות בדירות יד שנייה שבוצעו בספטמבר", מצוין בסקירה. "בהקשר זה נציין כי בניתוח דומה שערכנו לגבי חודש ספטמבר אשתקד, בשלושת הימים שקדמו לראש השנה נמצאה אומנם גם כן פעילות ערה בעסקאות, אבל במידה פחותה משמעותית בהשוואה לספטמבר השנה. לפיכך סביר להניח שהיקף הפעילות הגבוה בשלושת הימים שקדמו לראש השנה האחרון (ולהטלת הסגר) היו במידה לא מבוטלת על רקע הסגר שהוטל".

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו בחודש ספטמבר ב-4,700 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, בניכוי רכישות ב" מחיר למשתכן " עלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 15% בהשוואה לספטמבר אשתקד, וירדו ב-4% בהשוואה לחודש הקודם.

סך הדירות שנמכרו במסגרת " מחיר למשתכן " בחודש ספטמבר הסתכם ב-1,100 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 28% בהשוואה לחודש הקודם. בשלושת החודשים האחרונים נרשמת ירידה חדה ורצופה ברכישות אלו, לאחר שבחודשים מאי-יוני נרשמה התאוששות משמעותית מהשפל שנרשם עם פרוץ מגפת הקורונה.

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

"אומנם הירידה החדה בחודש ספטמבר ברכישות אלו עשויה להיות מוסברת, בחלקה לפחות, בסגר שהוטל באמצע החודש, שהרי ייתכן שהיכולת של החברות להקדים את חתימות החוזים לפני הטלת הסגר מוגבלת יותר לעומת חברות הפועלות בשוק החופשי. עם זאת, לא ניתן לפסול על הסף שהעובדה לפיה אוכלוסייה זו, הרוכשת דירות ב' מחיר למשתכן ', מבוססת פחות מזו של הרוכשים דירה ראשונה בשוק החופשי, מביאה לביטולים גבוהים יותר מאשר בעבר, על רקע הזינוק בשיעורי האבטלה".

רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3,200 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש אוגוסט 2020. במצטבר, מאז פרוץ מגפת הקורונה ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעור של 15%, שיעור הירידה החד ביותר מבין הסגמנטים של השוק.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי: 2,500 דירות;
נוכחות המשקיעים בשוק הולכת וגדלה

מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3,600 דירות, מזה 1,100 דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לספטמבר אשתקד ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 7%, אולם ירידה זו מתרכזת בפלח השוק של " מחיר למשתכן ". כך, בניכוי מכירות אלו דווקא נרשמה עלייה חדה, של 37%, במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור של 2%.

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש ספטמבר הסתכם ב-6.3 מיליארד שקל, עלייה ריאלית מתונה של 2% בהשוואה לספטמבר אשתקד, וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. כחמישית מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש ספטמבר נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן , נמוך משמעותית ממשקל זה בספטמבר אשתקד. 

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש, על רקע הסגר שהוטל ב-18 לחודש,  עולים ממצאים דומים לאלו שנמצאו בפלח השוק של דירות יד שנייה: 28% מסך מכירות אלו התרכזו בשלושת הימים שקדמו לסגר, והמחיר החציוני של דירות שנמכרו בסמוך לסגר היה גבוה ב-5.6% מזה של הדירות שנמכרו ב-14 הימים הראשונים של החודש. עוד מעלה ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי כי בחודש ספטמבר נמשכה הירידה בשיעור הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית, אשר היוו 5% בלבד מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי.

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,700 דירות, גידול של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לעלייה חדה של 64% שנרשמה בחודש אוגוסט, לאחר הורדת מס הרכישה על רכישת דירה נוספת. בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות המשקיעים בספטמבר בשיעור מתון של 2%. 

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

"ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד הגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה, בחלקו לפחות, על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי (בהמתנה להורדת המס הצפויה), הגידול החד הנמשך בחודש ספטמבר עשוי כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק", נכתב בסקירת אגף הכלכלנית הראשית. "משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 17.5%, עלייה של שש נקודות האחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד - אבל עדיין נמוך משמעותית (ב-11 נקודות אחוז) מהתקופה טרם העלאת מס הרכישה ביוני 2015".

לצד כל זה, יש לציין גם את חיובי מס הרכישה על משקיעים בחודש ספטמבר: אלו נאמדים ב-140 מיליון שקל, ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לירידה דומה בחודש אוגוסט בהשוואה למקביל לו אשתקד. "המשמעות היא שחרף הגידול החד במספר הדירות שנרכשו להשקעה בחודשיים הראשונים להורדת המס, מבחינה פיסקאלית מדובר בירידה בפוטנציאל הגבייה", מציינים כותבי הסקירה, אך מזכירים כי מטרת הורדת המס הייתה להאיץ עסקאות בשוק ולא להגדיל הכנסות ממס.

מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,000 דירות, עלייה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד - וגבוה משמעותית משיעור הגידול שנרשם בסך מכירת הדירות מיד שנייה, בהמשך לעלייה חדה אף יותר שנרשמה בחודש אוגוסט, לעומת המקביל לו אשתקד. 

"העובדה לפיה מכירות המשקיעים רושמות עלייה חדה בחודשיים שמאז הפחתת מס הרכישה, יש בה כדי לרמז כי הפחתת מס הרכישה 'מסייעת' לבעלי הדירות להשקעה המעוניינים לצאת מהשוק, במובן זה שגדל הביקוש מצד משקיעים אחרים לנכס בבעלותם", מציינת הסקירה. "ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בעלייה משמעותית בשיעור הדירות ה'מחליפות ידיים' בין משקיעים. כך למשל, בעוד בחודשים מרץ-יולי רק קצת יותר מרבע מהדירות שמכרו משקיעים נרכשו על ידי משקיעים אחרים, בחודשים אוגוסט-ספטמבר, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים, עלה שיעור זה ליותר משליש".

למרות הסגר: יציבות במספר העסקאות בחודש ספטמבר

הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את העלייה שנרשמה ברכישות המשקיעים, כך שמלאי הדירות שבידי המשקיעים הוסיף לרדת גם בחודש ספטמבר, שבמהלכו נגרעו ממלאי זה כ-300 דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי המשקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו במצטבר עד ספטמבר האחרון כ-27,000 דירות.