ת"א: שומת השבחה שהוציאה הוועדה המקומית - גבוהה בכ-21 מיליון שקל משומות קודמות שהוצאו לאותה חלקה בדיוק

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוציאה שומות שונות בגין אותן תוכניות, באותה חלקה – ובהבדל של כ-21 מיליון שקל; ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה ולענייני פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה: "הוועדה המקומית מחויבת לשומה הראשונה שהוציאה לחלקה ושמכוחה חייבה בעלים קודמים, והיא אינה רשאית ככלל להוציא שומה חדשה, משל קודמתה לא הייתה קיימת, כפי שעשתה".

מדובר בערר על שומת השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, עבור "מתחם החרש והאומן" בשכונת פלורנטין, שבו אמורים להיבנות, במקום המבנים הקיימים בחלקה 31, שני בנייני מגורים הכוללים 121 יח"ד, מסחר בקומת הקרקע, משרדים ושתי כיתות גן ילדים. לבקשה להיתר קדם מכר של חלק מהזכויות במקרקעין במסגרת הסכם קומבינציה.

הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת להוציא את שומת היטל ההשבחה באופן זה, ויש להורות על בטלות השומה גם נוכח הפגיעה הקשה בעיקרון השוויון והאפליה הטמונה בה"

ראשית טענו העוררים בעתירתם כי הם זכאים לפטור מהיטל השבחה , משום שיש לראות במועד חתימת הסכם הקומבינציה כמועד המימוש לצורך בחינת הזכאות לפטור. שנית נטען בערעור כי יש לבטל את השומה שהוצאה, בשל פגמים חמורים שנפלו בה – ובראש ובראשונה העובדה ששמאי הוועדה המקומית ערך שתי שומות קודמות לבעלים אחרים באותה חלקה, ובה העריך את שווי ההשבחה לחלקה כולה בפחות ממחצית משווי ההשבחה לחלקה כולה, שאותה קבע בשומה אשר סביבה נסוב הערעור. "הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת להוציא את שומת היטל ההשבחה באופן זה", נטען בערעור, "ויש להורות על בטלות השומה גם נוכח הפגיעה הקשה בעיקרון השוויון והאפליה הטמונה בה".

הוועדה המקומית טענה מנגד כי העוררת אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה , באשר צו הפטור שעליו מבקשת העוררת להתבסס, פקע כשנתיים לפני מועד המימוש, ולא ניתנה הסכמת הרשות המקומית להארכתו. לטענת הוועדה המקומית אין בסיס משפטי לבקשת העוררת לראות את מועד חתימת הסכם הקומבינציה כמועד המימוש הרלבנטי לענייננו.

הוועדה לא אימצה באופן עיוור את השומה המכריעה, ובעניינן של חלק מהתוכניות קבע השמאי קביעות שונות מהשומה המכרעת, בהתאם לשיקול דעתו העצמאי"

באשר לשומה עצמה טענה הוועדה המקומית כי היא נערכה על בסיס ערכי שווי שנקבעו על ידי השמאית המכריעה, לחלקה סמוכה באותו גוש. "השומה המכרעת חלוטה, והתקבלה בידי הוועדה המקומית לאחר שנערכו שומות הוועדה המקומית הקודמות לחלקה נשוא ערר זה. לא יכול להיות פסול בכך שהוועדה פעלה בהתאם לשומות מכריעות שהיא הייתה צד להן לגבי אותם מקרקעין. הוועדה לא אימצה באופן עיוור את השומה המכריעה, ובעניינן של חלק מהתוכניות קבע השמאי קביעות שונות מהשומה המכרעת, בהתאם לשיקול דעתו העצמאי".

טענת הפטור לא התקבלה על ידי ועדת הערר

הדיון בערעור התנהל בפני יו"ר ועדת הערר המחוזית לענייני פיצויים והיטל השבחה , עו"ד גילת אייל, ולצידה החברים מיכאל גופר והדסה רוטשטיין. ראשית כול התעכבה ועדת הערר את הנתונים לגבי הוצאת הבקשה להיתר: זו הוגשה, על סמך הכרזת "מתחם החרש והאומן", בדצמבר 2015, ואושרה בתנאים על ידי הוועדה המקומית בספטמבר 2016. צו הפטור שעליו הסתמכו המערערים לא היה בתוקף בתקופות אלו, אך הם טוענים כי מאחר שהסכם הקומבינציה שקדם להיתר נחתם בנובמבר 2014, ימים לפני פקיעת הפטור, יש לראות במועד זה כמועד המימוש. 

גם אם העוררים הסתמכו כטענתם על הוראת הפטור, איננו סבורים כי הסתמכות על כך שיינתן פטור, חרף העובדה שהמימוש נעשה במכר ולא בהיתר לבנייה, הינה הסתמכות לגיטימית"

בעניין זה קבעה הוועדה: "צו הפטור נתחם בזמן, והוא קובע מפורשות כי יחול פטור לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, ואינו קובע תחולה כללית על השבחה במקרקעין. משכך הם פני הדברים, גם אם העוררים הסתמכו כטענתם על הוראת הפטור, איננו סבורים כי הסתמכות על כך שיינתן פטור, חרף העובדה שהמימוש נעשה במכר ולא בהיתר לבנייה, הינה הסתמכות לגיטימית". בכך דחתה הוועדה את טענתם הראשונה של העוררים.

"הוצאת שומות שונות, ועוד בדרך שבה נעשה הדבר – אינה יכולה לעמוד"

באשר לטענה השנייה, על השומה עצמה, הדברים נראו אחרת. ראשית ציינו חברה הוועדה כי בעוד שבשומות הקודמות הוערכה השבחה בגין תוכנית 2902 לחלקה המדוברת, במלואה, ב- 16,734,000 שקל, ואילו בשומה שבגינה הוגש הערעור הוערכה "אותה השבחה ממש" בסך של 37,884,878 שקל.

"לאחר שעיינו בשומות השונות ובהסברים לכאורה שניתנו על ידי הוועדה המקומית", ציינו חברה ועדת הערר, "אנו סבורים כי הוצאת שומות שונות בגין אותן תוכניות, באותה חלקה, ועוד בדרך שבה נעשה הדבר כאן – אינה יכולה לעמוד. 

השומות הקודמות נערכו לחלקה דנן בשלמותה. לטענת הוועדה המקומית, השומות הקודמות נערכו לחלקים מזעריים בחלקה, ולפיכך הנחת העבודה השמאית בעת עריכתן הייתה שהבעלים במסגרתן לא יוכלו לממש את מלוא זכויות הבנייה בחלקה, ולכן נערכה הפחתה של 30% בשווי. טענה זו טוב היה לה שלא נטענה, שכן היא משוללת יסוד ונסתרת על פניה בשומות הוועדה המקומית עצמן. 

במצב של ריבוי בעלים מובאות בחשבון הפחתות בשווי, או דחיות למימוש הזכויות, שמשמעותן אף היא הפחתה לשווי. אלא שמשקיים ריבוי בעלים, הוא אינו משפיע על חלק מהבעלים בחלקה, כי אם על כולם, במובן זה ש'כולם תלויים בכולם' על מנת להוציא את התוכנית מן הכוח אל הפועל. זו הסיבה שבגללה מקדם מושע לעולם מופעל על שווי החלקה במלואה, ולא על חלקו של בעלים כזה או אחר בלבד.

המקדם הוחל בכל השומות על החלקה כולה - אלא שבשומה החדשה נקבע מקדם שונה (21%) מבקודמותיה (30%),ואין כל הצדקה לשינוי בשומה עצמה. גם ההצדקה בדיעבד – אינה מבוססת, לשון המעטה"

אם ישאל השואל אם במקרה זה נקטה הוועדה המקומית גישה ייחודית (שלא לומר: נחשונית) שבה מקדם המושע מוחל רק על הבעלים המחזיקים חלקים קטנים מכלל הזכויות, הרי שעיון בשומות המוקדמות ובשומה נשוא ערר זה, יעלה שההפך הגמור הוא הנכון: המקדם הוחל בכל השומות על החלקה כולה - אלא שבשומה החדשה נקבע מקדם שונה (21%) מבקודמותיה (30%),ואין כל הצדקה לשינוי בשומה עצמה. גם ההצדקה בדיעבד – אינה מבוססת, לשון המעטה".

חברי הוועדה המשיכו בביקורתם על התנהלות הוועדה המקומית, וכן על הסבריה לוועדת הערר עצמה: "חרף שאלותינו לא היה בפי הוועדה המקומית כל הסבר לאותם פערים נטענים בדבר אופן המימוש שהתגלו לנגד עיני השמאי מטעמה, עם קבלת תוכנית הבינוי ובקשת היתר הבנייה.

הוועדה המקומית מציגה עמדה שמצטיירת כבחירת הגבוה מכל השומות, בדומה לשיטת ה-cherry picking המוכרת, למשל, מדיני המכרזים. עמדה כזו לא נוכל לקבל"

קשה שלא לקבל את הרושם כי הלכה למעשה הוועדה המקומית סוברת כי היא  'מחויבת' ליישם שומה מכרעת, חלוטה, לחלקה סמוכה רק כל עוד השומה המכרעת מקובלת עליה, ובאותה מידה שזו מקובלת עליה. הוועדה המקומית מציגה עמדה שמצטיירת כבחירת הגבוה מכל השומות, בדומה לשיטת ה-cherry picking המוכרת, למשל, מדיני המכרזים. עמדה כזו לא נוכל לקבל.

התמונה המצטיירת לפנינו היא כי בנקודת זמן מסוימת, לאחר שהוצאו השומות הקודמות, שונתה תפיסתה השמאית של הוועדה המקומית באשר להשבחה מכוחה של תוכנית 2902. לאחר שערכי שווי חדשים שנקבעו על ידה בשומה לחלקה סמוכה אומצו על ידי השמאית המכריעה שם, החילה אותם הוועדה המקומית גם על השומה דנן, בסתירה מוחלטת לשומות הקודמות שנערכו כאמור לאותה חלקה, בגין אותה תכנית - אם כי לבעלים שונים".

לאחר שערכי שווי חדשים שנקבעו על ידה בשומה לחלקה סמוכה אומצו על ידי השמאית המכריעה שם, החילה אותם הוועדה המקומית גם על השומה דנן, בסתירה מוחלטת לשומות הקודמות"

מסקנתה של ועדת הערר הייתה אחת: יש לקבוע את היטל ההשבחה עבור החלקה המדוברת בהתאם לשומות הישנות. "אנו סבורים כי הכלל הוא שהוועדה המקומית מחויבת לשומה הראשונה שהוציאה לחלקה, ושמכוחה חייבה בעלים קודמים. סיכומו של דבר, אנו נוטים למסקנה שהוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת כלל להוציא שומה חדשה לחלקה, לאחר שנערכו מטעמה השומות הקודמות, אך גם אם הייתה מוסמכת לעשות כן, הרי שהיא לא עשתה זאת כדין. אנו קובעים לפיכך כי היטל ההשבחה יהיה בהתאם לשומות הקודמות שהוציאה הוועדה המקומית למקרקעין דנן, בהתאם לחלקה היחסי של העוררת במקרקעין".