מכרז לכ-18,000 מ"ר במע"ר שבדרום העיר בית שמש נותר ללא זוכים

לפני כחמישה חודשים, לקראת סוף ינואר 2020, יצא משרד הבינוי והשיכון בפרסום גדול וחשוב, המבשר על השקת מכרזים להקמת פארק תעסוקה, קניין ובניין משרדים בבית שמש. פארק התעסוקה, פארק כפיר, ישתרע על פני 54 דונם ויציע כ-62,000 מ"ר לתעסוקה; הקניון ובניין המשרדים יציעו יחד כ-30,000 מ"ר מסחר ומשרדים.

זמן קצר לאחר מכן נערך בבית שמש כנס יזמים לחשיפת המכרזים, וההכרזות שנאמרו שם לא הותירו מקום לספק: בית שמש הולכת להפוך לדבר הבא מבחינת יזמות הנדל"ן בישראל – בדגש על הנדל"ן המסחרי והנדל"ן למשרדים. היום, פחות מחצי שנה לאחר מכן, התמונה נראית אחרת, ואולי מדאיגה: מכרז בייעוד מסחר ומשרדים בעיר, מרחק קצר מאותו מתחם, נותר יתום מהצעות.

ראשית נציין כי המכרז הכושל, שנמצא בתחום מע"ר בית שמש, פורסם הרבה לפני אותם מכרזים של משרד הבינוי והשיכון – לפני כשנה, בסוף יולי 2019. שנית, מדובר במכרזים המשותפים למשרד האוצר, לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון עצמו. שנית, על פי תיאור המתחם, הוא אינו כלול באותם מכרזים שפרסם משרד הבינוי והשיכון בתחילת השנה הנוכחית.

בכנס היזמים נשמעו אמירות שלא הותירו מקום לספק לגבי עתידה של העיר: "יזם נדל"ן שיבוא לבית שמש יעשה את עסקת חייו", נאמר שם; "העיר בית שמש משוועת לשטחים חדשים, היא צריכה אותם"

ובכל זאת: בכנס היזמים נשמעו אמירות שלא הותירו מקום לספק לגבי עתידה של בית שמש ולגבי הביקוש הגבוה לשטחי מסחר ומשרדים בעיר. "יזם נדל"ן שיבוא לבית שמש יעשה את עסקת חייו", נאמר שם; "העיר בית שמש משוועת לשטחים חדשים, היא צריכה אותם". כעת נראה שההכרזות הללו נאלצות להתמודד עם המציאות בשטח – שמושפעת, ייתכן, גם מתוצאות משבר הקורונה כמובן – וזו עשויה להראות את הדברים אחרת.

אין ספק שכישלון של פרויקט אחד אינו מעיד באופן ישיר על סיכויי הצלחתו של פרויקט אחר, אך הקרבה הרבה בין שני השטחים, העובדה שמדובר באותה עיר – וההכרזות השונות על הפוטנציאל הקיים כבר היום של בית שמש, מעמידים את כל העניין כולו בסימן שאלה, ולכל הפחות אמורים להדאיג מעט את מקבלי ההחלטות.

באשר למכרז עצמו, מדובר בשטח של 18,432 מ"ר שנמצא בין שדרות נחל צאלים, שדרות נחל הקישון והכביש המתארי מספר 7. כשמתבוננים בפרטיו, מתגלים עוד כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון: מחיר המינימום שנקבע למכרז הוא 79,488,500 שקל. הוצאות הפיתוח מסתכמות ב-66,116,252 שקל, ומחיר הוצאות הפיתוח למטר הוא 3,587 שקל.

המשמעות: ההצעה הזוכה המינימלית ביותר האפשרית תדרוש מהיזם הזוכה להיפרד מסכום לא מבוטל של כ-145.6 מיליון שקל. כשזוהי רק ההתחלה, וכשמחיר השומה – ללא הוצאות הפיתוח – נקבע על 174.7 מיליון שקל, ייתכן שהמספרים הופכים מרתיעים, בטח ובטח בתקופת משבר הקורונה. ייתכן שזו עוד אחת מהסיבות לכישלונו של המכרז הספציפי הזה. האם היא תשפיע על שאר המכרזים באזור? נצטרך להמתין ולראות.