אנשי העיר נגד עיריית ת"א: "חריגה קיצונית ובוטה מסמכות"

"לא יעלה על הדעת כי שינוי נוסח זה, אשר לשיטת הוועדה המקומית עצמה הינו בעל השלכות ממשיות על זכויות הבנייה שמתירה התוכנית, יבוצע על ידי מנסחי התוכנית על דעת עצמם, מבלי שהתקבלה החלטה בעניין זה על ידי מוסדות התכנון המוסמכים. התנהלות כאמור מהווה חריגה קיצונית ובוטה מסמכותם של הגורמים האמונים על ניסוח התוכנית, אשר אמורים היו להטמיע את התיקונים שנקבעו על ידי מוסדות התכנון, ככתבם וכלשונם, ו-ודאי שלא ניתנה להם סמכות לבצע על דעת עצמם שינויים בתוכנית, אשר כרוכים בהפחתת זכויות בנייה".

פסקה זו מסכמת בצורה הטובה ביותר, כנראה, את טענותיה של חברת אנשי העיר נגד עיריית תל אביב, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב – טענות שמפורטות בעתירה מנהלית בת קרוב ל-15 עמודים שהגישה לאחרונה החברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

אנשי העיר הגישה את העתירה סביב פרויקט שהיא מקדמת בימים אלו ברחוב סוטין 13 בעיר, לא רחוק מהמרכז הרפואי איכילוב. לטענתה, הוועדה המקומית שינתה על דעת עצמה את נוסח סעיף 4.1.2.ו(1) לתוכנית רובע 4 (תא/3729/א) "בחוסר סמכות מובהק". לטענת העותרת, "בעטיו של תיקון זה מבקשת הוועדה המקומית למנוע את האפשרות להקמת מרפסת בדירה החזיתית בקומה השמינית בבניינים המוקמים מכוח תוכנית רובע 4".

החברה הציגה בעתירתה את הנוסח המקורי של הסעיף, ולאחר מכן את נוסחו המעודכן – שבו נוספו שתי מילים, לטענתה: "בקומות טיפוסיות". כך, לאחר השינוי, זהו נוסחו של הסעיף:

"בנוסף לשטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר ליח"ד עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים בקומות הטיפוסיות, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר".

התנהלותם האמורה של מנסחי התוכנית הינה חמורה במיוחד, מאחר שהתנהלות זו שללה מהציבור את זכות הטיעון בעניין ביטולה של המרפסת בקומה השמינית"

לטענת החברה, התוספת הזו היא בעלת השלכות רבות משמעות עבורה – ולמעשה עבור כל מי שבונה או מתכנן לבנות בתחום רובע 4, שכן בפועל היא אינה מאפשרת בניית מרפסת בקומות העליונות. "בנסיבות המקרה הספציפי של הבקשה להיתר בנייה ברחוב סוטין 13 תתאפשר הקמת המרפסת בקומה השמינית, כנגד קיזוז שטחים במקומות אחרים בבניין", מבהירה החברה, "אך זאת 'מבלי לפגוע בעמדת הוועדה המקומית כאמור לעיל ומבלי שהדבר יהווה תקדים', כפי שנכתב בתשובת הוועדה. משכך, ברור כי לעמדתה העקרונית של הוועדה המקומית יש השלכות מהותיות על העותרת, אשר מקדמת כאמור היתרי בניה רבים ברובע 4".

החברה הגישה את העתירה המנהלית באמצעות עורכי הדין מיטל טויסטר רוזנטל ויהונתן מונרוב ממשרד עו"ד עפר טויסטר, ושם ציינה, נוסף על הפסקה הנחרצת שבפתיחת הכתבה כי "התנהלותם האמורה של מנסחי התוכנית הינה חמורה במיוחד, מאחר שהתנהלות זו שללה מהציבור את זכות הטיעון בעניין ביטולה של המרפסת בקומה השמינית. נזכיר לעניין זה כי בעניינה של תוכנית רובע 4 התקיימו שורה של הליכים שבהם ניתנה לציבור האפשרות להשיג על הוראות התוכנית, לרבות התנגדויות, עררים למועצה הארצית ועתירות. לא יעלה על הדעת כי בהינף עיפרון תבוטלנה זכויות בנייה מהתוכנית, בחוסר סמכות ומבלי שניתנה לאיש זכות טיעון בעניין זה.

מיטל טויסטר רוזנטל

התוצאה התכנונית של אי-מתן אפשרות להקמת מרפסת בקומה השמינית היא שאינה בלתי סבירה מבחינה תכנונית. כך, במקרים רבים, תכנון הבניין יחייב הקמתן של שתי דירות בקומה השמינית, כאשר האחת פונה לחזית והשנייה לעורף. תוצאת עמדתה של הוועדה המקומית הינה כי לדירה החזיתית בקומה השמינית לא תהיה מרפסת כלל. מובן כי מדובר בתוצאה בלתי סבירה בעליל.

למותר לציין כי השלכותיו של ביטול המרפסות הינן כבדות משקל באופן מיוחד, נוכח העובדה שמדובר בקומה העליונה בבניין, ומשכך מדובר בדירות שאמורות להיות הדירות היקרות ביותר בבניין, אשר פעמים רבות היזם נסמך עליהן על מנת ליצור כלכליות לפרויקט. ביטול המרפסת לדירה בקומה השמינית ישפיע באופן דרמטי על האפשרות להוציא פרויקטים כאמור אל הפועל".

מחירה של מרפסת מחושב כמחצית משטח עיקרי, ולכן מדובר בהפסד של כ-360 אלף שקל למרפסת ושל יותר מ-600 אלף שקלים אובדן הכנסה לבניין"

בהתאם לכך מבקשת החברה מבית המשפט להורות על מחיקת המילים "בקומות הטיפוסיות" מנוסח הסעיף המדובר, וכן לחייב את העירייה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בתשלום שכר טרחת עורך דין ובהוצאות משפט.
לעיון בנוסח העתירה לחצו כאן

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר , הסביר על רקע הגשת העתירה את משמעות ההחלטה על ביטול מרפסות בקומות העליונות: "מחירה של מרפסת מחושב כמחצית משטח עיקרי, ולכן מדובר בהפסד של כ-360 אלף שקל למרפסת ושל יותר מ-600 אלף שקלים אובדן הכנסה לבניין. הנזק מאובדן המרפסות בפרויקטים הרבים של החברה ברובע 4 יכול להגיע עד תשעה מיליון שקלים".

תגובת עיריית תל אביב-יפו: "בניגוד לנטען, הוראות תוכנית רובע 4 הינן פועל יוצא של כל סעיפי ההחלטות שניתנו על ידי מוסדות התכנון. בימים אלה הוגשה עתירה מנהלית בנושא, שבמסגרתה יידונו בין היתר הטענות המועלות בפניה זו, אז גם תימסר עמדת הוועדה המקומית לגופו של עניין".