דייר הפך שטח שירות בבניין לדירה – אך יקבל דירת תמורה במסגרת תמ"א 38

שטח שירות בבניין, שאינו מאושר לשימוש כמגורים, הוסב בכל זאת לדירה – ויזכה את הבעלים בדירת תמורה, במסגרת פרויקט תמ"א 2/38 שייערך בבניין. כך פסקה לאחרונה המפקחת על רישום מקרקעין, יעל ליבוביץ, באשר לתביעה סביב פרויקט התחדשות עירונית בבניין בחיפה.

הבניין, ברחוב ליטניס בעיר, כולל שש דירות. בעלי חמש דירות הגיעו להסכמה עם יזם שיבצע את העבודות, שיכללו הריסה ובנייה מחדש של הבניין, כך שכל בעל דירה מחמשת הדירות יזכה לתוספת של 20 מ"ר לדירתו. החמישה הגישו תביעה נגד בעל הדירה השישית, בשטח שירות שיועד במקור לשמש כחדר הסקה וכביסה – הן בשל התנגדותו לביצוע הפרויקט והן בטענה שהשטח שבבעלותו צריך היה להירשם כשטח משותף של הבניין, ומשכך יש לבטל את הדירה במסגרת העבודות להקמת הבניין החדש. 

יחידת הדיור של הנתבע, בשטח של 17.06 מ"ר, אינה דירה חוקית, שכן בהיתר הבנייה שניתן לבית עוד בשנת 1945 היא יועדה לשימוש כחדר הסקה ומכבסה. היות שמבחינה תכנונית היחידה אינה 'דירה', לא מוקנות לה זכויות מכוח תמ"א 38 , וממילא לא ניתן לשמר אותה במסגרת הריסת הבניין והקמתו מחדש"

התובעים טוענים כי יחידת הדיור של הנתבע, בשטח של 17.06 מ"ר, אינה דירה חוקית, שכן בהיתר הבנייה שניתן לבית עוד בשנת 1945 היא יועדה לשימוש כחדר הסקה ומכבסה. "היות שמבחינה תכנונית יחידת הנתבע אינה 'דירה', לא מוקנות לה זכויות מכוח תמ"א 38 , וממילא לא ניתן לשמר אותה במסגרת הריסת הבניין והקמתו מחדש". התובעים מציינים כי היזם אף הציע חלופות שונות לתובע, כדוגמת העמדת דירה עבורו בפרויקט ותשלום על השטח היחסי שיתווסף לדירה.

הנתבע טען מנגד כי השטח אשר נרשם כדין בפנקס הבתים המשותפים כדירה. "מיום רכישת הדירה ועד היום היא שימשה כדירה, והיא אף מחויבת בארנונה כדירה", כתב בכתב ההגנה, והוסיף: "התובעים מנסים לקבל את זכויותיו של הנתבע בנזיד עדשים ולהתעשר על חשבונו, והם מטילים על הנתבע את האחריות לקבלת זכויות בנייה מהעירייה בגין יחידתו חרף שיפעלו הם לקבלתן".

יקבל תמורה בפרויקט – אך נמוכה מזו של שאר הדיירים

בהחלטתה קבעה המפקחת על רישום מקרקעין, בראש ובראשונה, כי התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות שבבעלותם יותר מארבע חמישיות מהדירות בניין ויותר מארבע חמישיות מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, ומשכך, יש לה הסמכות לאשר את ביצוע הפרויקט "חרף התנגדות הנתבע, ולאחר מתן הזדמנות לנתבע לטעון את טענותיו".

אכן חדר ההסקה והמכבסה תוכננו כשטחי שירות והוגדרו ככאלו בהיתר הבנייה, אך העובדה שהשטח שבבעלות הנתבע הוגדר בבקשה להיתר בנייה כשטח שירות, אינה הופכת אותו מניה וביה לשטח שצריך להיכלל ברכוש המשותף"

מצד שני קבעה המפקחת ליבוביץ כי היחידה שבבעלות הנתבע אומנם הוגדרה מבחינה תכנונית כשטח שירות, אך נרשמה במועד רישום הבית המשותף כדירה, ולא כחלק מהרכוש המשותף. "אכן חדר ההסקה והמכבסה תוכננו כשטחי שירות והוגדרו ככאלו בהיתר הבנייה, אך העובדה שהשטח שבבעלות הנתבע הוגדר בבקשה להיתר בנייה כשטח שירות, אינה הופכת אותו מניה וביה לשטח שצריך להיכלל ברכוש המשותף".

בהתאם לכך, ומאחר שלא הוכח כי רישום היחידה מקורו בטעות, לא קיבלה המפקחת את דרישת התובעים לבטל את היחידה ולהשיב שטח זה לרכוש המשותף במהלך העבודות להריסת הבית ולהקמתו מחדש. "הינה כי כן, ברור כי עם הריסתו של הבית והקמתו מחדש במסגרת תוכנית תמ"א 38 זכאי הנתבע לקבל יחידה חדשה חלף זו שתיהרס.

הוועדה המקומית לא אישרה תוספת זכויות לפי תמ"א 38 ליחידה שבבעלות הנתבע, הואיל ומבחינה תכנונית היא אינה מוגדרת כ'דירה'. לכן ברור כי הנתבע, אשר אינו 'תורם' כל זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 לסל זכויות הבנייה שלהן זכאי היזם, לא יהיה זכאי לזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 לבית"

לטעמי, הנתבע אינו זכאי לתמורה זהה לזו שמקבלים יתר בעלי הדירות בבית. הוא זכאי לתמורה נמוכה מהתמורה שלה זכאים בעלי דירות ששטח דירתם פי 2 או פי 3 משטח דירתו, ובהתאמה החלקים שלהם ברכוש המשותף הם פי 2 או פי 3 ממנו. זאת ועוד: הוועדה המקומית לא אישרה תוספת זכויות לפי תמ"א 38 ליחידה שבבעלות הנתבע, הואיל ומבחינה תכנונית היא אינה מוגדרת כ'דירה'. לכן ברור כי הנתבע, אשר אינו 'תורם' כל זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 לסל זכויות הבנייה שלהן זכאי היזם, לא יהיה זכאי לזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 לבית".

המפקחת הציעה, בהתאם לכך, כהצעת פשרה, כי הנתבע יזכה לדירה בשטח של 25 מ"ר (17 מ"ר שטח הדירה הקיימת + 8 מ"ר תוספת). התובעים הסכימו להצעה, אך התובע "התבצר בעמדתו", כלשונה של המפקחת, "והתנה את הסכמתו להצעת הפשרה בכך שהיחידה החדשה שתיבנה תירשם אצל רשויות התכנון כחדר כביסה וחדר הסקה כפי שהיא כיום - על אף שהתובעים חזרו ושנו בפניו כי מבחינה תכנונית לא ניתן לרשום כיום יחידה שתיאורה 'חדר הסקה וחדר כביסה' אלא רק כמחסן או כשטח שירות מוכר אחר".

בסופו של דבר הגישו התובעים תוכנית בנייה חדשה שלפיה דירתו תוגדר כ"מחסן דיירים כללי" בשטח של 25 מ"ר, ותוקם בקומה השלישית של הבניין החדש. "מבחינת שטח ומיקום של היחידה, מוצאת אני את התוכנית הולמת ומהווה תמורה ראויה, כאמור לעיל", קבעה המפקחת. 

לסיכומו של עניין, הבניין שברחוב ליטניס יעבור תמ"א 2/38, כפי שביקשו לקדם התובעים, והתובע יזכה לשטח של 25 מ"ר בפרויקט. בשולי הדברים ציינה המפקחת ליבוביץ כי "בנסיבות תיק זה, היענות הנתבע להצעת הפשרה או למצער הפגנת נכונות והסכמה לקידום המתווה המוצע, יכולה הייתה ליתר את הדיונים שהתקיימו בתיק, את זמנם של הצדדים וזמן שיפוטי יקר".