יוני ישראלי: "עיקר תפקידי להגיד לא לעסקאות - כמו אומן מיוסר"

חברת מנרב מוכרת לנו כבר עשרות שנים מתחומי הקבלנות, היזמות והביצוע. עם הזמן, גידלה החברה הוותיקה זרוע קטנה של נכסים מניבים, שכבר כוללת היום כ-100 אלף מ"ר להשכרה בשווי של כחצי מיליארד שקל. יוני ישראלי, מנכ"ל חברת הנכסים בחברת מנרב ובעבר בכיר בחברות אשטרום ונצבא, הגיע לפודקסאט "מגדל בבל" כדי לספר איך הוא מאתר העסקאות ולמה התחזית שלו לשוק הנדל"ן המניב קודרת למדי.  

ישראלי: "כבר היום יש שטחים פנויים, רק תרימו את הראש ותראו אותם. צריך להבין לקראת מה אנחנו הולכים ולהבין שתהיה התאמה של המחירים. ישנו היצע גדול מדי במדינת תל אביב, שם יש היום 800,000 מ"ר בשלבים כאלה ואחרים של יזום ובנייה של משרדים ומסחר. תהיה התאמה והמחירים יתכנסו, אבל לא תהיה מפולת. המדינה צומחת ואני לא רואה קטסטרופה, אבל צריך לחדול עם החלומות באספמיה.

"אני לא נביא זעם, אני שם את הקלפים על השולחן. ישנן לא מעט חברות שנוח להן להתעלם מהרווח היזמי. שוכחים את הרווח היזמי, אומרים שהשוק כבר יעלה ויהיה בסדר. לא בבית ספרי. אני לא אכנס לעיסקה ללא רווח יזמי של 15%. צריך להיות זהיר, עם הרגליים על הקרקע, ועדיף להכנס לשותפויות ולעסקאות קומבינציה. חשוב גם לדעת שילדים בני 23-27, דור ה-Y ותכף גם דור ה-Z, מחפשים משהו אחר במקום העבודה שלהם. לא תשים להם פסנתר כנף בלובי. מה שימשוך אותם זה חדר כושר, כרטיס עם אופציות לאלף ואחת מסעדות בסביבה, אזורי הטענה לקורקינט החשמלי וכו' וכו'. כל זה עולה הרבה כסף ואתה כבר לא גומר בנייה ב-5,000 שקל למטר, וצריך להבין את זה".

- לפי שעה עוד לא רואים התאמות משמעותיות.

"יש חברות שהן מפלצות, ואני מצדיע להן. חברות בינוניות או קטנות בנדל"ן מניב, וחברת מנרב היא קטנה עדיין לצערי הרב, לא יכולות לקחת את הסיכון הזה".

- אז אולי צריך בכלל לברוח מהשוק?

"ישנם בכל זאת מקומות עם הזדמנויות. אני חייב ללכת כל הזמן לשוק שהוא לא סקסי, שנמצא מתחת הרדאר. העסקאות הגדולות בתחום המסחר או המשרדים הולכות למונסטרים – לאמות, לגב ים, לעזריאלי, למליסרון. אני חייב לתקוף את השוליים, את הפריפריה. אז באשדוד למשל יש לי נכס גדול עם שורה נוצצת של שוכרים. רתמתי את הרשות המקומית, קיבלתי מענקים, על מנת להביא חברות כמו שטראוס למשל שיושבת על אלף מ"ר או יבמ שנכנסה אלינו לאלף מ"ר. תתפלא כמה הון אנושי איכותי יש גם בפריפריה. לחברות הענקיות אין תשומות לקנות מה שנקרא פילים לבנים, אבל אני יכול לחבק נכסים כאלו. הכל זה מימון וכלכלה, ולא רק מיקום-מיקום-מיקום. אם היה לי מיליון וחצי מ"ר נכסים, גם אני כנראה לא הייתי קונה את זה".

- אשדוד זה פריפריה?

"יבנה נחשבת מרכז הארץ, דרום ראשון לציון, אבל אשדוד זה כבר צפון הנגב. ורק כדי לסבר את האוזן, 72% מההיי טק נמצא שלא בפריפריה. 28% בפריפריה, וגם זה לא נכון, כי 17% מתוכם נמצאים בירושלים וחיפה. אם אתה רוצה באמת לפרוט זאת, רק 11% מצויים בפריפריה. נלחמתי עם רנו שנה שלמה, נתתי לה מה שיש לי ומה שאין לי כדי שתגיע אלי לאשדוד, ובסוף היא סגרה בעתידים, כי היא צריכה את הפלומבה של תל אביב. מצד שני, לפריפריה יש מה להציע - ארנונה זולה יותר, אין בעיות חניה, אפשר לעשות ניסויים על רכב אוטונומי וכדומה".

[quote]

לדברי ישראלי, אלטרנטיבת השקעה מומלצת לשוק המשרדים בפריפריה היא הקמת מעבדות ביו טק. "מדעי החיים הוא מנוע הצמיחה העתידי של הנדל"ן המניב. מדובר במנוף צמיחה עתידי, להבדיל מהמסחר והמשרדים המהווים 'מור אוף דה סיים', ניתן לקבל סל הטבות מהמדען הראשי (בעיקר באזורים המסווגים כאזורי פיתוח א') וכן מענק הקמה, פטור/הקלות במס חברות, הקלות במס דיבידנד וכו', בשים לב לעמידה בתנאים קשיחים לקבלתם - מפעל מאושר/מוטב/מועדף".

עם זאת, הוא מדגיש, יש לכך גם סיכונים ועלויות: "התמחות בבנייה מודולרית וגמישה למעבדות, תלות בגמשך התקופה עד לגיוס הכסף מאת המשקיעים והמשך הזרמתו בעתות משבר, הזדקקות לציון דרך מאת המוסדות הרפואיים בדבר איתנות/איכות הניסויים וכמובן חוסר יכולתה של חברת סטארט אפ להתחייב לטווח הארוך, יחד עם דרישה קטגורית מצדה לעסקה ברמת גמר של מעבדות מאובזרות ויקרות".

בכל מקרה, להערכתו היתרונות עולים בהרבה על החסרונות. "מדובר בתחום העתיד, מתחדש כל הזמן, בעל צמיחה אדירה ועם ביקוש שרק הולך וגדל. ובלשון העם: 'אתה יודע איך אתה נכנס, אך לא איך אתה יוצא', כלומר, לעיתים חברות סטארט אפ קטנה יכולה להזדקק תוך פרק זמן קצר לשטחים גדולים הרבה יותר עם הצלחת פעילותה המדעית".

- בשוק של היום, כשהכסף כל כך זול, תמיד יגיע מישהו שיציע יותר על הנכס.

"ואני גם מרוויח מזה, כי אני לא מתאהב בנכסים שיש לי. אני גם נהנה מאקזיטים. סיפור אמיתי: אני יורד במעלית, מישהו זורק לי הצעה למכור במחיר הזוי, ותוך יומיים נסגרה עיסקה. לא יכולנו להגיד לא. הללויה".

- ואיך בוחרים מה בכל זאת לקנות?

"אני תמיד מסתכל על נכס כאילו הוא ריק. מה קורה אם השוכר מתאדה מחר ונעלם. עיקר תפקידי להגיד לא לעסקאות, כמו אומן מיוסר, קודם כל לראות את הלא ואז את הכן. מתוך מאה עסקאות תצא לי עיסקה אחת. בכל רגע נתון אני בוחן 5-6 עסקאות ופחות או יותר תצא לי עיסקה אחת בשנה. בסופו של יום אני יכול להשתלט על עיסקה של 20 אלף מ"ר בשנתיים".

- והאויב הכי גדול הוא הדחף לבצע עסקאות?

"חד משמעית".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה