לא רק בישראל: המכשול הגדול של דור ה-Y בדרך לדירה הראשונה

את משבר מחירי הדיור לא צריך להציג כאן לאף אחד, וגם ברבות ממדינות המערב המצב דומה: הנדל"ן הופך להיות יקר יותר ויותר, גם אם פה ושם ישנן תנודות מטה, בעיקר משום שאוכלוסיית העולם צומחת, ואיתה הביקוש לדירות. כן, המחירים הגבוהים, הביקוש שעולה על ההיצע והקושי לגייס הון עצמי ראוי לטובת המשכנתה המיוחלת – כל אלו לא מאפיינים רק את ישראל. הם קיימים בכל העולם.

זווית שאולי לא תמיד מקבלת את תשומת הלב הראויה, זוכה לבמה נרחבת בכתבת נדל"ן של סוכנות בלומברג – ומציגה את מצבם העגום של המילניאלס, דור ה-Y בארה"ב, בכל הקשור לשוק הדיור. ומדוע חשוב להביט דווקא בהם? משום שהיום אותם חבר'ה, ילידי שנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת, הם "הרוכשים החדשים", האנשים שנכנסים ממש בימים אלו לשוק הנדל"ן ואמורים לרכוש את דירתם הראשונה.

לאותם רוכשים ראשונים חשיבות גדולה בענף הנדל"ן. הם מזרימים אליו דם חדש, מתעניינים חדשים, ופלח שוק נוסף שמכניס עוד כסף לענף. ככל שהם מעורבים יותר ורוכשים יותר בתים, כך הענף נהנה מהתחדשות ומצמיחה. מדובר במנוע מרכזי.

הכתבה שפורסמה בבלומברג מראה שמצבם של אנשי דור ה-Y בארה"ב לא פשוט כלל. אם בשנת 2000 תפסו הרוכשים החדשים 42% משוק הדיור (אז היו אלו אנשי דור ה-X, אם תרצו),הרי שהיום הם תופסים נתח של 33% בלבד – נתון שמאפיין את השוק מאז המשבר הכלכלי הגדול של שנת 2008. הסיבות לכך רבות, אך העיקריות שבהן: היצע נמוך של נכסים זולים בארה"ב, והקשחת הקריטריונים סביב קבלת משכנתה, בעקבות אותו משבר.

מבחינת מחירי הדירות שקונים רוכשים חדשים, עומד החציון נכון להיום על 204 אלף דולר, אך שוב, הבעיה היא ההיצע: מספר הנכסים הזולים עומד רק על כמחצית מהיצע של הנכסים היקרים. התוצאה היא מאבק על כל נכס שכזה, ורבים שנותרים ללא יכולת לרכוש דירה, משום שאינם מוצאים נכס שמתאים להם תקציבית.

מתברר שהמחירים הם לא הבעיה העיקרית של אנשי דור ה-Y בבואם לרכוש דירה חדשה – או לכל הפחות לא הבעיה המרכזית היחידה. אם כבר הצליחו למצוא לעצמם נכס הם ניגשים לשלב הבא, נטילת משכנתה כמובן, וכאן נתקלים במכשול נוסף – היסטוריית האשראי שלהם.

בשנים האחרונות עלה משמעותית החוב הציבורי של נוטלי ההלוואות בשוק האמריקאי – הלוואות שמוגדרות כ-Students Loan, הלוואות לסטודנטים. אם בשנת 2008 עמד היקף ההלוואות הללו על כ-600 מיליארד דולר, כיום הוא עומד על 1.486 טריליון דולר. 

וזאת עדיין לא הבעיה עצמה: הבעיה הגדולה באמת היא שרוב אותם לווים לא מצליחים לעמוד בהחזרים, ועם הזמן מוגדרים כמשתמטים מחוב. על פי הבנק הפדרלי של ארה"ב, 26% מאלו שלקחו הלוואת סטודנט ב-2009 הגיעו למצב של השתמטות מחוב לאחר חמש שנים.

כאשר אדם מוגדר משתמט מחוב בעקבות הלוואה שלקח ומתקשה להחזירה, הוא נרשם מייד בדיווחי האשראי, כלומר מסומן כבעייתי מבחינת החזרת חובותיו. סימון כזה ייעלם מהרשומות רק לאחר כמה שנים. התוצאה, כפי שרבים יודעים, היא קושי בנטילת משכנתה: הבנק אשר אליו ניגש אותו אדם "מסומן" מביט ברשומות שלפניו, רואה שמדובר במשתמט מחוב (או באדם שהשתמט מחוב בעבר) ומסרב להעניק לו משכנתה. כאמור, לאחר המשבר של 2008 הקריטריונים לנטילת משכנתה הוקשחו והוחמרו – והבנקים לא מתעסקים כמעט עם מי שלצד שמו מופיעה הערה שלילית ברישומי האשראי.

כך נותרים להם רבים מאנשי דור ה-Y במצב לא פשוט, במעגל שממנו קשה מאוד לצאת – ושאינו מאפשר להם לרכוש דירה. והסיטואציה הזאת צריכה להדאיג גם אותנו, כאן בישראל: נכון, המצב בארה"ב שונה, אך ישנם כמה נתונים שמחייבים תשומת לב. כך למשל, בין 2013 ל-2017 עלה היקף האשראי שמעניקות חברות האשראי לאנשים פרטיים בישראל ב-148%; שיעורו של אשראי זה מסך האשראי הכולל עלה בתקופה הזאת מ-42% ל-57%. מזכיר לכם משהו? בוודאי. המגמה דומה מאוד לזו המאפיינת את ארה"ב.

נתון נוסף שנבדק דרך קבע בהקשר זה הוא היחס בין חובות משקי הבית לבין התוצר. במדינות רבות בעולם הוא עבר את רף מאת האחוזים (בשוויץ, למשל, הוא עומד על 128% ובאוסטרליה על 122%). בישראל המצב טוב בהרבה, שכן היחס הזה עומד על 42% בלבד – הבדל עצום ביחס למדינות רבות אחרות – אך הוא עולה בהתמדה, מ-38% ב-2008 ל-42% ב-2017, כפי שניתן לראות בפרסומיו של מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל בינואר 2019. מדאיג? כן, בהחלט. ימים יגידו אם דור ה-Y של ישראל יתמודד עם בעיות דומות לאלו של מקביליו האמריקאים.

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה