האוצר מזהיר: משקיעים באור עקיבא עלולים שלא לממן את המשכנתא משכ"ד

יום אחרי שהלמ"ס דיווחה על עלייה במכירות הדירות החדשות בחודש פברואר, גם אגף הכלכלן הראשי באוצר בראשות שירה גרינברג מאשש את הנתונים ומדווח בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש פברואר על עלייה במכירות הן ביחס לינואר והן ביחס לפברואר 2018.

לפי הסקירה, בפברואר נמכרו 3,200 דירות חדשות – לעומת 3,100 דירות חדשות שנמכרו בינואר ו-2,900 דירות חדשות שנמכרו בפברואר 2018 – עלייה של כ-3% ו-10% בהתאמה. 

אתמול הלמ"ס דיווחה כי בחודש פברואר נמכרו בישראל 2,142 דירות חדשות – זינוק של 33% לעומת פברואר 2018 ושל 17% לעומת ינואר 2019.

מתוך הדירות החדשות שנמכרו, 800 היו במסגרת מחיר למשתכן במחיר מסובסד ו-2,400 בשוק החופשי. באוצר כותבים כי בניכוי עסקאות מחיר למשתכן נרשם זינוק של קרוב ל-40% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לפברואר אשתקד ועלייה של 22% בהשוואה לחודש הקודם. בכך חזרה רמת העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי לרמתה הגבוהה יחסית בחודש דצמבר האחרון. 

 
בכלכלן הראשי מציינים כי קרוב ל-60% מהגידול התרכז במבצע המכירות למועדון צרכנות גדול שערכה אחת מחברות הבנייה באור עקיבא (המבצע של שיכון ובינוי ו"חבר" – י.נ), אשר הביא לגידול של יותר מ-300% בסך העסקאות בדירות חדשות (בשוק החופשי) באזור חדרה בהשוואה לפברואר אשתקד. 

באוצר החליטו כי הרוכשים במבצע המכירות באור עקיבא מקרב עמיתי "חבר" הם בעצם משקיעים: "מבצע מכירות זה שווק במיוחד לחברי מועדון צרכנות גדול, המאופיינים בשיעור גבוה של בעלי דירות להשקעה...סך הדירות החדשות שרכשו המשקיעים באור עקיבא בחודשיים הראשונים של 2019 גבוה ב-64% מסך הדירות החדשות שנרכשו ע"י משקיעים בישוב זה בשנים 2018-2017 גם יחד, ונמוך ב-8% בלבד מהשיא השנתי שנרשם בשנת 2015. על רקע ממצאים אלו סביר להניח כי חלק לא מבוטל מהרכישות של דירה ראשונה נעשה אף הוא למטרות השקעה", טוען האוצר.

אולי קביעה זו באה בעצם להנמיך את מה שבאוצר חוששים ממנו יותר מכל – משקיעי הנדל"ן: כך, לפי הסקירה, רכישות המשקיעים הסתכמו בפברואר ב-1,400 דירות, זינוק של 18% בהשוואה לפברואר אשתקד ושל 23% לעומת החודש הקודם. משקלם של המשקיעים מסך העסקאות עמד על 15%, עלייה של כמעט אחוז בהשוואה לאשתקד. 

באופן חריג באוצר מזהירים את המשקיעים מלקנות דירות באור עקיבא בכלל ובפרט בקרב עמיתי "חבר", בטענה כי "ככל שתוסיף ותתרחב תופעה זו ( כ-3.5 אלף דירות מתוכננות בפרויקט באור עקיבא) יהיה בכך כדי לסכן את היכולת של המשקיעים לממן את תשלומי המשכנתא משכ"ד".

באגף הכלכלן הראשי מציינים כי מספרן הגבוה של הדירות שרכשו המשקיעים במבצע המכירות באור עקיבא חריג לא רק ביחס לתקופה אלא גם ביחס לרמת הרכישות של המשקיעים בעיר זו עוד לפני הכבדת המיסוי על המשקיעים ביוני 2015. 

 
מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,800 דירות, בדומה לרמתן בפברואר אשתקד ובינואר האחרון. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי ת"א והמרכז עם גידול משמעותי במכירות המשקיעים בהשוואה לפברואר אשתקד, ומנגד ירידה חדה של 33% נרשמה במכירות המשקיעים באזור ב"ש, "סביר להניח כי הירידה החדה במכירות המשקיעים באזור אינה נובעת מאופטימיות של המשקיעים, אלא מהקושי במכירת הדירה", טוענים באגף הכלכלן הראשי.

"מלאי" הדירות שבידי משקיעים ירד בפברואר ב-420 דירות חרף הגידול שנרשם ברכישות המשקיעים והיציבות במספר הדירות שנמכרו על ידם. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד פברואר השנה כ-16.5 אלף דירות. 

זינוק ברכישת דירות בשוק החופשי

לפי הכלכלן הראשי, סך העסקאות בפברואר (דירות חדשות ויד שנייה) הסתכם ב-9,100 דירות, עלייה של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד ועלייה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. 8,300 מהן נמכרו בשוק החופשי, עלייה חדה של 15% בהשוואה לפברואר אשתקד ועלייה של 7% לעומת ינואר. כאמור, למעלה ממחצית מהגידול מוסבר מהמבצע של שיכון ובינוי בו מכרה לעמיתי "חבר" 511 דירות. 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש פברואר על 5.4 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 17% בהשוואה לפברואר אשתקד. כ-21% מתזרים זה נובע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן .

רכישות תושבי החוץ בישראל הסתכמו בחודש פברואר ב-100 דירות, נמוך ב-11% בהשוואה לפברואר אשתקד אולם גבוה ב-20% בהשוואה לחודש הקודם. עיקר הגידול מתרכז בת"א, על רקע היקף רכישות חריג של תושב חוץ בודד. 

הזוגות הצעירים רכשו בפברואר 4,700 דירות, מזה 900 דירות נרכשו כאמור בסבסוד ממשלתי ו-3,800 בשוק החופשי. בהשוואה לפברואר אשתקד נרשם גידול חד של 22% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, בעיקר על רקע מבצע המכירות הגדול באור-עקיבא כאמור, ומבצע מכירות נוסף באור יהודה (של גינדי – י.נ). "מבצעי מכירות אלו מצאו ביטוי בגידול חריג של 130% ברכישות  הזוגות הצעירים באזור חדרה וגידול של 45% באזור המרכז", נכתב בסקירה.

מתוך סך של 900 הדירות שנמכרו במסגרת " מחיר למשתכן " בחודש פברואר כשליש התרכזו באזור רחובות, על פני מספר ערים (בפרט: ראשל"צ, מודיעין וגדרה). עשירית מהדירות נמכרו באזור המרכז, כולן בראש-העין. 

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש פברואר ב-3,100 דירות, עלייה של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, המתרכזת באזורים בחדרה והמרכז על רקע מבצעי המכירות שהוזכרו, לדברי האוצר. בהשוואה לחודש הקודם נותרו רכישות משפרי הדיור ללא שינוי משמעותי (ירידה של1%). 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה