נתראה במחוזי: שתי ועדות ערר במחוז ת"א קיבלו החלטות הפוכות באותה סוגיה

האם ניתן להגיש ערר על היתר תואם תוכנית? שתי החלטות שונות שניתנו לאחרונה, שתיהן ע"י ועדות ערר של מחוז תל אביב - האחת בראשותה של שרון טל והשנייה בראשות מיכל הלברשטם-דגני, העניקו לשאלה הזו שתי תשובות הפוכות זו מזו. שתיהן צפויות להשתתף היום (ג') בדיון במסגרת ועידת מרכז הנדל"ן אילת

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, בראשות עו"ד שרון טל, קיבלה החודש ערר שהגישו בעלי זכויות בבניין ברחוב יפתח בתל אביב נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ונגד דייר נוסף. הערר הוגש נגד אישור בקשה להיתר, הכוללת תוספת ממ"ד שינויים בדירה, שהוציא דייר בעל זכויות בקומת הקרקע, מכוח תוכנית שיפור תנאי דיור והרחבות בעיר.

העוררים בעלי 13 מתוך 18 דירות בבניין, טענו באמצעות עו"ד נתן מולכו (המייצג אותם בפרויקט התחדשות),כי בבניין שבו מתגורר הדייר החל פרויקט פינוי-בינוי, וכי זכויותיהם הקנייניות נפגעות משום שהבנייה המבוקשת מתקיימת בשטח המשותף. עוד טענו כי היזם נמצא בשלב תכנון מול העירייה מכוח תוכנית מתאר תא/5000 . לדבריהם, אישור הבקשה יכשיל את פרויקט הפינוי בינוי בשל כדאיות כלכלית נמוכה.

הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות בקבעה כי "ההרחבה מוצעת בשטח המשותף לפי הוראות התכנית". עוד ציינה כי ייפוי הכוח לא מוכר על ידי יתר השכנים, לא מוכרת תוכנית פינוי-בינוי במערכת הרישוי ואין תוכניות עתידות מאושרות סביב תוכנית המתאר הכוללנית תא/5000 .

בעקבות ההחלטה הוגש הערר, ובו חזרו הדיירים על התנגדותם ובעיקר על היעדר התימוכין הקניינים לאישור ההיתר. הוועדה המקומית השיבה כי בנסיבות שבהן הדייר מבקש להרחיב את דירתו לפי תוכנית מאושרת, אין בידי הוועדה המקומית סמכות לשקול שיקולים קנייניים וכן טענה להעדר זכות ערר. הדייר הצטרף לתשובת העירייה, ואף הוסיף טענות משלו לגבי היעדר תום לב מצד העוררים: לטענתו חלק מהמתנגדים הביעו בפניו הסכמה לעבודות ההרחבה. עוד טען כי הערת האזהרה נרשמה רק לאחר הגשת הבקשה להיתר.

ועדת הערר: "הוועדה המקומית חייבת לבדוק תימוכין קנייניים" 

ועדת הערר בראשותה של עו"ד טל קבעה בהחלטתה כי "הוועדה המקומית מוסמכת, ואף חייבת, לבחון אם קיימים די תימוכין קנייניים לאישור הבקשה. כאשר הבקשה נעדרת התימוכין הקנייניים למימושה - ככלל עליה להימנע מלאשרה".

עוד ציינה הוועדה כי מהפסיקה עולה שהוועדה המקומית מוסמכת, ולפיכך חייבת, לבחון את שאלת קיומם של תימוכין קנייניים לבקשה. "כך גם במקרה שלפנינו. נוסיף כי התעלמות מוסד התכנון מכך שבקשה להיתר נעדרת תימוכין קנייניים, משמעה דווקא התערבות של מוסדות התכנון בשאלות קנייניות". עוד על פי ההחלטה, ישנם מקרים בהם הוועדה המקומית רשאית שלא לדון בעניינים קניינים, אך מדובר במקרים חריגים.

ועדת הערר בראשותה של עו"ד טל קבעה בהחלטתה כי "הוועדה המקומית מוסמכת, ואף חייבת, לבחון אם קיימים די תימוכין קנייניים לאישור הבקשה. כאשר הבקשה נעדרת התימוכין הקנייניים למימושה - ככלל עליה להימנע מלאשרה"

לגבי טענת הוועדה המקומית כי הבקשה להיתר תואמת את תוכנית ההרחבות ציינה ועדת הערר כי "אמנם תוכנית תא/ 2324 (ההרחבות) קובעת שנדרשת הסכמת בעלי הזכויות לכאורה רק בתחום שמעבר לתחום ההרחבה שיוחס לכל דירה בתכנית… ואולם ברי שאין באמור כדי לגבור על הוראות חוק המקרקעין ". בשורה התחתונה, קבעה ועדת הערר כי "מקום בו אושרה בקשה הנעדרת תימוכין קנייניים, יכולים המתנגדים להגיש ערר לוועדת הערר. ועדת הערר מוסמכת למנוע את אישור הבקשה".

החלטה זו ניתנה בדעת רוב, מול דעת מיעוט של שמעון בוחבוט, נציג מתכנן המחוז, שכתב: "דרך המלך לתקוף את החלטת הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטייה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לוועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות, ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מנהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, כמו טענה לניגוד עניינים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מנהליים".

ועדת הערר המחוזית דחתה את הערר על הסף: "לא נפלו פגמים" 

בהחלטה נוספת, והפוכה כאמור, ועדת הערר מחוזית לתכנון ובנייה, בראשות עו"ד מיכל דגני-הלברשטם, דחתה בחודש שעבר על הסף ערר שהגישה בעלת דירות ברחוב ויתקין בעיר נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ונגד היזמית "בלגיה ישראל בויתקין".

הערר הוגש נגד החלטה של הוועדה המקומית מיולי 23, במסגרתה אושרה בקשה להיתר להריסת בניין קיים למגורים בן שלוש קומות, שנדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה והקמת בניין חדש למגורים בן שמונה קומות וקומת גג חלקית מעל לקומות מרתף. הבקשה להיתר הוגשה על ידי בעלי ארבע דירות דרך מיופה כוח ורק העוררת התנגדה.

ועדת הערר קבעה כי לאחר שבחנה את מלוא טענות חוות הדעת האדריכלית מטעם העוררת לא מצאה כי זו מעלה טענות שיש בהן משום חריגה או סטיה מתכנית, מתקנות או מהנחיות מרחביות. לכן הבקשה להיתר תואמת את ההוראות התכנוניות החלות וכי לא נפל פגם מסוג הפגמים המעניקים לעורר זכות ערר. בעקבות זאת דחתה כאמור ועדת הערר את הערר על הסף

העוררת טענה כי התמורה המתקבלת אינה תואמת את המגיע למתנגדת לפי המצב הקיים, כי הבקשה כוללת סטיות מהמותר על פי התכנית החלה, מבלי שהתבקשו הקלות, וכי תכנון הדירה אינו תואם תקנות חוק ואינו מיטבי. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות. העוררת אף הגישה חוות דעת אדריכלית שמציינת כשלים רבים בבקשה לשיטתה, וטענה כי לא ניתנה לה ההזדמנות לדון בכשלים בפני הוועדה המקומית.

הוועדה המקומית והיזמית השיבו שהבקשה תואמת את תוכנית רובע 3 וכוללת חתימות של 85% מבעלי הדירות, ולכן לא קיימת לדיירת התימוכין הקניינים ואין לדייר יחיד זכות להגיש ערר.

ועדת הערר קבעה כי לאחר שבחנה את מלוא טענות חוות הדעת האדריכלית מטעם העוררת לא מצאה כי זו מעלה טענות שיש בהן משום חריגה או סטיה מתכנית, מתקנות או מהנחיות מרחביות. לכן הבקשה להיתר תואמת את ההוראות התכנוניות החלות וכי לא נפל פגם מסוג הפגמים המעניקים לעורר זכות ערר. בעקבות זאת דחתה כאמור ועדת הערר את הערר על הסף.

בהמשך היום צפוי להתקיים "דיון פתוח" יחד עם שורה של יושבי ראש ועדות ערר, בהן גם שתי היו"ריות שנתנו את ההחלטות שלעיל – עורכות הדין דגני-הלברשטם וגל. סוגיית זכות הערר על היתרי בנייה תואמי תוכנית צפויה לעלות בדיון לצד שורה ארוכה נוספת של סוגיות שבלב הדיון התכנוני-משפטי. בדיון שאותו ינחה יו"ר ועדת הערר לשעבר עו"ד בני זלמנוביץ', צפויים להשתתף גם היו"רים עמית אופק, מאיה אשכנזי ותיאודור שרון.